W przeprowadzonym przez dział analiz inwestycyjnych corocznym badaniu porównano dane z 25 czołowych miast na świecie o średnim rocznym wzroście cen mieszkań oraz tempie zmian przeciętnego wynagrodzenia. Wszystko po to, by ustalić prawdopodobieństwo istnienia bańki.
Od połowy 2020 r. wzrost cen mieszkań zauważono w większości aglomeracji i średnio, po uwzględnieniu inflacji, wynosił on około 6 proc. Według Claudio Saputellego, szefa działu inwestycji w nieruchomości w UBS, oprócz uwarunkowań rynkowych, takich jak niskie stopy referencyjne i nadwyżka pieniądza, na wzrost cen domów i mieszkań wpłynęły zmiany w mentalności społeczeństw. Jak twierdzi, pandemia zamknęła wiele osób w czterech ścianach, zwiększając znaczenie przestrzeni życiowej i motywując ludzi do kupowania nieruchomości.
Ze wszystkich przebadanych rynków, największe prawdopodobieństwo bańki, czyli przeszacowania wartości nieruchomości mieszkalnych oraz nieadekwatnie wysokiego oczekiwanego popytu, zauważono we Frankfurcie, Toronto i Hongkongu. Co ciekawe, Warszawa znajduje się prawie na końcu listy jako jedno z miast o najmniej widocznych symptomach niezdrowego rynku, a nieruchomości w stolicy Polski są według analityków szwajcarskiego banku jednymi z najtrafniej wycenionych.
Mimo że w każdym z państw z grupy indeksu nazwanej “Reszta Europy” prawdopodobieństwo wystąpienia bańki urosło przez ostatni rok, to różnią się one w kwestii rozwoju sytuacji mieszkaniowej. W Zurychu ceny urosły najbardziej przy relatywnie najniższych kosztach kredytu i wysokim popycie. Przeszacowana wartość nieruchomości występuje również na rynkach Moskwy czy Londynu, w którym odnotowano zakończenie trzyletniej korekty cenowej.
Mniej groźnie
Jedynym miastem ze wspomnianej grupy, na którego rynku według UBS mieszkania oraz domy są adekwatnie wyceniane, jest Warszawa. Niedobór podaży podbił oczekiwanie co do wzrostu cen, a zaburzenia równowagi między popytem a podażą wyglądają znacznie mniej groźnie niż w 2008 r.
Według danych przedstawionych w raporcie banku, po podwojeniu wartości mieszkań w stolicy Polski w latach 2004-2007 oraz jej spadku w latach 2008-2013, widoczny jest stały trend wzrostowy. Popyt został napędzony przez dynamiczny wzrost gospodarczy kraju i większy średni dochód na jedno gospodarstwo domowe. W ostatnich latach realny roczny wzrost cen mieszkań w Warszawie spadł do 3 proc., poniżej krajowej średniej. W wyniku popularyzacji pracy zdalnej ceny wynajmu w centrum stolicy spadły o 10 proc. Mimo to dobra dostępność kredytu i ograniczenie podaży mają przez najbliższe miesiące wspierać wzrost cen nieruchomości mieszkalnych.
Jako że kwestia niskich cen mieszkań w Warszawie wydaje się nierealna, interesujące może się wydać ich porównanie ze średnim rocznym wynagrodzeniem. Co ciekawe, według specjalistów UBS również w tym aspekcie Warszawa jest jednym z najbardziej przystępnych cenowo miast na świecie. Obliczono, jak długo wykwalifikowany pracownik musiałby pracować w danym mieście, aby było go stać na apartament o powierzchni 60mkw. W miastach takich, jak Hongkong, Paryż czy Londyn minimalny czas pracy to 14 lat. Dla porównania w przypadku Warszawy ten czas określono jako średnio 6 lat, co jest jednym z najniższych wskaźników ze wszystkich badanych miast.
Stabilne rozgrzanie
Posiadanie mieszkania postrzegane jest aktualnie jako bardzo atrakcyjna inwestycja, głównie z powodu oczekiwania na wzrosty cen oraz dość niskie koszty posiadania nieruchomości. Tego rodzaju nastawienie społeczeństwa może utrzymywać przez pewien czas obecna sytuację na rynkach, jednak jak twierdzą analitycy UBS, z każdym tygodniem gospodarstwa domowe zmuszone są pożyczać większą kwotę na zakup nieruchomości mieszkalnej, aby nadążyć za rosnącymi cenami.
Tego typu sytuacja rodzi obawy o skutki niebezpiecznego wzrostu zadłużenia hipotecznego oraz wskaźnika zadłużenia do dochodu. Ich wzrost oznacza większą zależność rynku mieszkaniowego od niskich stóp procentowych. W takiej sytuacji zaostrzenie polityki kredytowej mogłoby spowodować gwałtowne zatrzymanie wzrostu cen na większości rynków.
Według ekspertów UBS nie ma jednak powodów do nadmiernych obaw. Wskaźniki lewarowania i wzrostu zadłużenia są nadal znacznie poniżej historycznych rekordów, dlatego sytuacja na rynku mieszkaniowym nie powinna wywołać zakłóceń na rynkach finansowych.