Nieruchomości — specjalność… kolejarzy

Bezwładny moloch, rzesza rozbestwionych pracowników, długi i udzielne państwa regionalnych dyrekcji — jeszcze niedawno takie skojarzenia budziła marka Polskich Kolei Państwowych (PKP). W 2012 r. ekipa nowego prezesa Jakuba Karnowskiego — nazywana z przekąsem „bankomatami” — wznieciła rewolucję: odpowiedzialne za wszystko regionalne dyrekcje zamieniła na sześć wyspecjalizowanych pionów z jasnym zakresem odpowiedzialności, a lekceważone procedury stały się korporacyjnym obligo. Teraz zarząd reguluje mechanizm i szuka systemowych rozwiązań — m.in. dotyczących finansowania. Zmienił się też cel: zamiast rolować wciąż rosnący dług, spółka chce go spłacić dzięki wykorzystaniu nieoperacyjnego majątku — głównie nieruchomości.

Ich bogactwo jest tak wielkie, że kolejarze nie są w stanie w pełni ich wycenić. Wiadomo, że to 2,3 tys. dworców, ponad 100 tys. działek (co dziesiąta z potencjałem komercyjnym), a także 23 tys. mieszkań. Są też grunty, które z różnych względów muszą pozostać w rękach kolejarzy. Nie ma w środkowej Europie porównywalnego podmiotu. Pracy jest więc na lata.

Kroplówka i zastrzyki

— Założyliśmy, że w ciągu naszej kadencji, czyli od 2012 r. do 2015 r., z samych nieruchomości wygenerujemy dla grupy około 1 mld zł — mówi Piotr Ciżkowicz, członek zarządu PKP.

Jak? Od wchodzenia we współpracę z deweloperami czy prostą sprzedaż nieruchomości, przez zwiększanie poziomu przychodów z najmu, aż do ograniczania kosztów przez nieodpłatne przekazywanie dworców samorządom. — Tylko ze sprzedaży nieruchomości generujemy rocznie około 250-300 mln zł. Taki wynik może się utrzymać jeszcze przez 7-8 lat, bo choć najciekawszych działek ubywa, zasilamy ofertę kolejnymi nieruchomościami z wyjaśnionym stanem prawnym — mówi Piotr Ciżkowicz.

Duże, jednorazowe zastrzyki gotówki kolejarze będą dostawali ze sprzedaży projektów komercyjnych, które zrealizowali razem z deweloperami. Trwa to dłużej, ale się opłaca. Dowodzi tego sprzedaż galerii Poznań City Center, którą na dworcu kolejowym zbudował węgierski deweloper Trigranit. Od rozpoczęcia negocjacji upłynęło pięć lat, ale kolejarze uzyskali z transakcji blisko trzy razy więcej, niż wynosiła wartość gruntu. Według rynkowych szacunków — około 200 mln zł. To dopiero początek. W tym roku chcą sprzedać 18,6 proc. udziałów w Galerii Katowickiej, zbudowanej przez hiszpańską firmę Neinver.

— Przekonaliśmy deweloperów, że w podobnych inwestycjach jesteśmy dobrym i wspierającym partnerem. Efektem jest wzrost zainteresowania współpracą, który widzimy choćby przy pobieraniu memorandów dla planowanych inwestycji — mówi Piotr Ciżkowicz.

Kolejowa monogamia

Pod koniec kwietnia PKP zdecydowały, że teren wokół warszawskiego Dworca

Gdańskiego zabuduje belgijskie Ghelamco. Walka była bezpardonowa, bo część tego terenu przez następne 12 lat będzie dzierżawił inny z oferentów — Marvipol, a jeszcze inny kupił niewielki transformator w środku planowanej inwestycji. W tym roku słowacki HB Reavis ma rozpocząć budowę biurowców na Dworcu Zachodnim. PKP zapraszają do kolejnych projektów: Warszawa Główna, Kraków Bosacka, Gdynia Międzytorze, Wrocław Świebodzki, potem Nowe Centrum Poznania, Gdańsk Wrzeszcz i Główny i — pewnie za kilka lat, po uregulowaniu sytuacji prawnej — część warszawskiego placu Defilad nad tunelem średnicowym.

— PKP stały się gigantycznym funduszem nieruchomościowym. Docelowa wartość projektów komercyjnych, które są w przygotowaniu lub w trakcie negocjacji, to około 9 mld zł. Potencjał komercyjny drzemie też w mniejszych miastach, choć w odpowiednio mniejszej skali. Rozmawiamy z podmiotami zainteresowanymi budowaniem lokalnych centrów handlowych, nawet w kilku lokalizacjach jednocześnie. Dworce o mniejszym potencjale chcielibyśmy także oddawać w zarządzanie lokalnym operatorom, którzy mogliby prowadzić tam sklep, sprzedaż biletów kolejowych, być może usługi pocztowe, a jednocześnie utrzymywaliby je w czystości — mówi Piotr Ciżkowicz.

PKP w zeszłym roku sprzedały 400 nieruchomości za łącznie 200 mln zł. Dodatkowo oddały samorządom 84 dworce. W tym roku plan przewiduje 250 mln zł przychodów i zmniejszanie kosztów, m.in. poprzez start programu wyprzedaży mieszkań. Na początek na rynek trafi około 200 niezamieszkałych lokali.

— Nie chcemy mieć ich w bilansie, ale pozbywanie się ich potrwa, bo jedynie niewielka część z 23 tys. mieszkań jest niezamieszkała. Chcemy zaoferować cenę znacznie poniżej wartości rynkowej. Gdyby udało się sprzedać 100, to szacunkowy przychód wyniesie 4 mln zł, a koszty spadną o 200 tys. zł rocznie — mówi Piotr Ciżkowicz.

Docelowo PKP chcą utrzymywać około 300 dworców. Część z nich będzie deficytowa i przetrwa dzięki subsydiowaniu z zysków zarabiających obiektów. Na razie „bankomaty” z zarządu optymalizują koszty, zwiększając skalę wynajmu powierzchni komercyjnej — z 48 proc. w 2012 r. do ponad 80 proc. na głównych dworcach i z 50 proc. do 65 proc. na mniejszych — a także wykorzystując powierzchnię reklamową (7,5 mln zł przychodu w 2013 r.). Chcą też zaoszczędzić dzięki centralnemu zakupowi usług. Wkrótce rozstrzygną przetarg na utrzymanie czystości na wszystkich 2,5 tys. dworcach.

PYTANIE DO EKSPERTA
„PB”: Czy zrealizowane inwestycje komercyjne na dworcach przesiadkowych w Polsce odbiegają od pomysłów realizowanych na Zachodzie?
Leszek Sikora, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement: To trudno porównywać. Każda lokalizacja ma własne uwarunkowania, wyznaczające możliwości jej zagospodarowania. Pewne jest, że pomysł zagospodarowania terenów dworcowych jest dobry i naturalny. Strumień pasażerów doskonale napędza galerie handlowe. ECE wybudowało w Niemczech trzy takie centra komunikacyjne: w Lipsku, Kolonii i Hanowerze. Opierając się na tych doświadczeniach, nasz fundusz zdecydował się niedawno na zakup połowy udziałów w projekcie Poznań City Center.