Począwszy od 2012 r. w Warszawie systematycznie rośnie podaż powierzchni biurowych. Według danych Cushman & Wakefield na koniec czerwca 2015 r. w stolicy było 458 biurowców o łącznej powierzchni około 4,54 mln mkw. Mimo to lista obiektów czekających na oddanie do użytku jest nadal długa, a co za tym idzie — poziom pustostanów rośnie z każdym kwartałem.
Warszawa w budowie
W pierwszym półroczu 2015 r. deweloperzy oddali do użytku ponad 147 tys. mkw. biur, a w budowie było nadal około 660 tys. mkw. W sumie od stycznia do czerwca zakończono prace nad 14 inwestycjami, m.in. Postępu 14 (HB Reavis, 34,3 tys. mkw.), Nestle House (Kronos Real Estate, 17,6 tys. mkw.), Karolkowa Business Park (Asbud, 14,6 tys. mkw.) Wśród większych projektów będących w budowie są Warsaw Spire — Tower (Ghelamco, 61 tys. mkw.) oraz Q22 (Echo Investment, 50 tys. mkw.).
— W Warszawie właściciele budynków i deweloperzy mają trudności z utrzymaniem czynszów na stałym poziomie, co jest wynikiem przewagi podaży nad popytem. Jednak zgodnie z cyklem koniunkturalnym rozpoczął się spodziewany wzrost aktywności najemców, co wynika z wygasania dziesięcioletnich umów podpisywanych w latach 2006-08 oraz pięcioletnich zawieranych od 2011 do 2013 r. — mówi Richard Aboo, partner, dyrektor działu powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. W nadchodzących miesiącach problem ze znalezieniem najemców mogą mieć przede wszystkim właściciele starszych obiektów.
— Widzimy dużą migrację najemców do budynków dopiero oddawanych do użytku. Innym istotnym trendem na rynku są konsolidacje — firmy przenoszą wszystkie swoje oddziały w jedno miejsce i w tym celu wynajmują nowe, większe biura — mówi Izabela Potrykus-Czachowicz, dyrektor regionalny i partner w firmie doradczej Knight Frank.
Pomysł na biznes
Do końca roku w Warszawie ma przybyć jeszcze 200 tys. mkw. biur. Tym samym roczna podaż może osiągnąć rekordową od 15 lat wielkość 366 tys. mkw. Przy dużej liczbie nowych budynków i rosnącym poziomie pustostanów właściciele starszych obiektów są zmuszeni do zastanowienia się nad ich przyszłością.
— Najemcy coraz częściej i chętniej przenoszą się z budynków klasy B do klasy A, ponieważ zauważyli, że koszty najmu są porównywalne. Zwłaszcza, że ze względu na dużą podaż właściciele nowych biurowców obniżają czynsze i proponują dodatkowe zachęty, którymi chcą przyciągnąć najemców. W I połowie roku absorpcja w budynkach klasy B wyniosła -3 tys. mkw. Oznacza to, że nowa podaż i nowe umowy w nich zawierane nie zrównoważyły ilości dostępnej powierzchni, wynikającej w znacznej mierze z wyprowadzek najemców do biurowców klasy A. Należy jednak pamiętać, że wielu najemców ceni sobie dobrą lokalizację biurowców klasy B i chętnie by w nich zostali, gdyby ich jakość się poprawiła — mówi Katarzyna Gajewska, konsultant w dziale badań i doradztwa CBRE.
Jedną z możliwości dla właścicieli starszych budynków jest ich modernizacja — remonty części wspólnych.
— Właściciele starszych biurowców dostosowują się do sytuacji rynkowej. Starają się sprostać oczekiwaniom coraz bardziej wymagających najemców, np. poprzez tworzenie parkingów dla rowerów, szatni i pryszniców, wspólnych jadalni czy miejsc do odpoczynku. Coraz częściej w starszych budynkach przeprowadza się także modernizacje recepcji i części wspólnych. Pojawiają się też pierwsze decyzje właścicieli starszych budynków w atrakcyjnych lokalizacjach o ich wyburzeniu i postawieniu w to miejsce nowoczesnych biurowców czy budynków o innym przeznaczeniu, np. hoteli — wylicza Izabela Potrykus-Czachowicz. Jeszcze innym sposobem na rozwiązanie problemu, spotykanym na bardziej dojrzałych rynkach zagranicznych, jest zmiana funkcji tych budynków, np. na mieszkania, hotele, szkoły, domy studenckie czy szpitale.
— Przyszłością starszych biurowców w Polsce może być także sektor publiczny, który mógłby się przenieść z dotychczas zajmowanych budynków właśnie do takich biurowców — dodaje Katarzyna Gajewska. Bardziej czaso- i kapitałochłonnym sposobem jest wyburzenie budynku i postawienie w jego miejsce większego i nowocześniejszego. Zależnie od specyfiki konkretnej inwestycji taki krok może być w dłuższej perspektywie bardziej opłacalny niż zwykły remont.