W ciągu najbliższych dwóch lat akcje Arche powinny być już notowane na giełdzie - przewiduje Władysław Grochowski, założyciel i prezes największej pod względem liczby pokojów prywatnej sieci hotelowej z polskim kapitałem i prekursor modelu condo na naszym rynku. Według danych Hotel Professionals nad Wisłą działa 3 tys. hoteli dysponujących łącznie 150 tys. pokojów. Do sieci – polskich i międzynarodowych – należy 33 proc. pokojów, reszta jest w obiektach niezrzeszonych. Więcej pokojów od Arche wśród sieci z krajowym kapitałem ma tylko państwowy Polski Holding Hotelowy.
– Do decyzji o wejściu na giełdę przymierzałem się wiele lat ze względu na sukcesję – chcę, żeby firma mnie przetrwała, żeby nie było konfliktów. Nie jestem właścicielem 100 proc. udziałów. Gdyby któryś z mniejszościowych udziałowców chciał wyjść ze spółki, w każdej chwili będzie mógł po prostu sprzedać akcje, a giełda je wyceni – mówi Władysław Grochowski.
Według najnowszego raportu finansowego spółki na koniec czerwca 2021 r. do Władysława Grochowskiego należy 72,7 proc. akcji, 20,86 proc. ma Ryszard Grochowski (brat Władysława), 3,99 proc. - Fundacja Leny Grochowskiej, a 2,45 proc. - Elżbieta Osińska.
ASI dla drobnych inwestorów
Grupa Arche nie jest anonimowa na rynku finansowym. Oprócz 500 indywidualnych inwestorów, którzy powierzyli jej pieniądze, znają ją nabywcy obligacji, które zadebiutowały na Catalyst w 2016 r. Dotychczas każda emisja kończyła się sukcesem. Łatwiejsze i tańsze finansowanie to kolejny argument za debiutem spółki na giełdzie. Firma ma też nowy pomysł na zdobywanie kapitału. Z tą myślą zarejestrowała WG Inwestycje - pierwszą w jej strukturach alternatywną spółkę inwestycyjną (ASI - rodzaj funduszu umożliwiającego inwestowanie relatywnie niewielkich kwot).
– Z rozmów ze znajomymi i uczestnikami konferencji, na których występuję, wynika, że wielu chciałoby inwestować w granicach nawet 10 tys. zł. W ASI do każdej nowej inwestycji będą powoływane dywidendowe spółki, w których rozliczenie wyników i wypłata zysku inwestorom następuje po każdym roku. ASI przypominają TFI, ale z uproszczoną formą i możliwością pozyskania kapitału do 100 mln EUR – mówi Władysław Grochowski.
Obecność na rynku akcji co do zasady zwiększa szanse na skuteczne i tańsze pozyskiwanie finansowania obligacyjnego. Dzieje się tak z uwagi na wymogi informacyjne obowiązujące spółki publiczne - transparentność daje komfort inwestorom. Grupa Arche prowadzi zdywersyfikowaną działalność – zajmuje się zarówno klasyczną deweloperką mieszkaniową, jak też hotelami czy inwestycjami typu condo. Dla powodzenia oferty kluczowe będzie jednak postrzeganie branży hotelowej przez inwestorów i moment wyjścia na rynek.
Inwestycję typu ASI trudno oceniać, nie znając szczegółów. Generalnie jeśli w jednej spółce będzie lokowany pojedynczy projekt, będzie się to wiązało z typowym w takich okolicznościach ryzykiem, np. dotyczącym lokalizacji. Ciekawszą opcją dla inwestorów mogłaby być inwestycja w podmiot typu REIT, gdzie mieliby do czynienia z ryzykiem całego portfela projektów.
Zyskowne z pożytecznym
Pieniądze inwestorów Arche chce lokować nie tylko z pożytkiem dla nich, ale też z korzyścią dla lokalnych społeczności. Planuje ratować niszczejące zabytki w średniej wielkości miastach, a po rewitalizacji czerpać z nich zysk. Grupa ma już na tym polu spore osiągnięcia - zainwestowała z sukcesem w kilka dużych historycznych obiektów, m.in. Zamek Janów Podlaski, Cukrownię Żnin i fabrykę papierosów w Łodzi.
– Lubię i czuję lokalność. Dlatego stawiamy na średnie miasta, siedziby dawnych 49 województw. Widzę w nich doskonałą niszę do takich inwestycji – zwykle nie ma tam porządnych hoteli, natomiast jest dużo potencjalnych inwestorów – mówi Władysław Grochowski.
W pierwszej kolejności Arche chce otwierać hotele, a ewentualne nadwyżki kapitału inwestować w mieszkania, apartamenty na dłuższe pobyty i restauracje. Chce rewitalizować minimum pięć obiektów rocznie. W portfelu ma już 13 tego typu nieruchomości, kupionych lub zabezpieczonych umową przedwstępną, i szuka kolejnych.
Arche zbudowała dotychczas ponad 10 tys. domów i mieszkań w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu i Lublinie. Pod jej szyldem działa 3150 pokojów w 15 obiektach hotelowych i 27 restauracji, a także sieć 15 barów „Kuchnia za ścianą” w Warszawie. W portfelu hotelowym Arche są m.in. zabytkowe Koszary Arche Hotel w Górze Kalwarii, Arche Hotel Poloneza i Arche Hotel Krakowska w Warszawie, Arche Hotel Lublin oraz Arche Residence Łódź.
Firma stworzyła i dofinansowuje dwie organizacje pożytku publicznego - stowarzyszenie Wspólnota Arche i Fundację Leny Grochowskiej.
Szkoła gościnności
W mniejszych miastach łatwiej też o pracowników. W otwartym ostatnio hotelu Cukrownia Żnin firma zatrudniła już 200 osób, w tym tylko kilku hotelarzy. W sumie po przeszkoleniu znajdzie w nim zajęcie 300 osób, czyli więcej, niż pracowało w cukrowni w ostatnich latach jej działalności.
– Tacy pracownicy są niezwykle zaangażowani i nie muszą wyjeżdżać. Oczywiście nie każdy nadaje się do pracy w hotelarstwie, bo tu liczą się specyficzne kompetencje związane z gościnnością. Aby je kształtować u zatrudnionych już pracowników i osób, które chciałyby się z nami związać w przyszłości, powołaliśmy Alternatywną Akademię Arche – mówi Władysław Grochowski.
Arche będzie szkolić w zawodach, których najbardziej potrzebuje: kelner, pokojowy, recepcjonista. Na początek wszyscy będą kształcić się wspólnie w ramach 80-godzinnego kursu. Potem uczestnicy wybiorą specjalizację, a ci, którzy zobowiążą się do pracy w Arche, nie będą płacić za naukę.
Natura, tradycja i... kontenery
Podczas pandemii zrodził się pomysł na hotel rozproszony – osady domów wakacyjnych, tzw. ecoboksów, na bazie kontenerów morskich. Mają być umieszczone w wyludniających się wsiach o pięknej drewnianej architekturze i z pozostałymi tu mieszkańcami kultywującymi lokalną kulturę. Ideą jest bezpośrednie spotkanie gości z tradycją.
Pierwsze dwa siedliska Arche już powstały - w Górach Świętokrzyskich i okolicach Częstochowy. Obecnie firma poszukuje kolejnych lokalizacji w pasie wzdłuż wschodniej granicy – od Podlasia przez okolice Włodawy po Bieszczady. W każdej osadzie ma stanąć około 50 kontenerów, z których każdy będzie się składał z dwóch czteroosobowych lokali z aneksem kuchennym i łazienką przeznaczonych do całorocznego działania. Docelowo firma chce je wynajmować po 300 zł za dobę.
– Podeszliśmy do tego projektu bardzo poważnie. W ciągu roku wybudowaliśmy halę produkcyjną o powierzchni 5 tys. m kw., gdzie umieściliśmy najnowocześniejsze linie do śrutowania [oczyszczanie powierzchni stalowych - red.] kontenerów morskich, lakierowania ich i meblowania. Na razie metodą gospodarczą zrobiliśmy ok. 100 sztuk. W hali w ciągu 2-3 lat powinniśmy wyprodukować ok. 1000 takich jednostek – mówi Władysław Grochowski.
Nowe ecoboksy mają być samowystarczalne energetycznie - będą zaopatrzone w fotowoltaikę, turbinki i magazyny energii. Nie chodzi tylko o ekonomię. Ekologiczny wymiar projektu ma być kolejnym magnesem na turystów.
– Jest duże zainteresowanie ze strony korporacji, szukających atrakcyjnej oferty dla pracowników, a także rodziców, którzy mogą pokazać dzieciom z bliska prawdziwą wieś – mówi Władysław Grochowski.
Władysław Grochowski jako hotelarz znany jest z tego, że działa po swojemu, szuka oryginalnych pomysłów i osiąga sukcesy. Wyróżnia się m.in. rewitalizacją i przekształcaniem historycznych obiektów w hotele. Jest też prekursorem modelu condo w Polsce, a obecnie liderem w tym segmencie w miastach. Firma wciąż rośnie - i to dynamicznie. Biorąc pod uwagę liczbę pokojów, Arche jest największą prywatną siecią hotelową z polskim kapitałem.
Najnowszy pomysł – siedliska – wróży kolejny sukces. Jeszcze trzydzieści lat temu domki wypoczynkowe miały olbrzymi udział w rynku turystycznym. Ostatnio takie obiekty znowu masowo powstają i świetnie się wynajmują. Spektakularny sukces w tym segmencie odniósł Holiday Park – do domków sezonowych dodaje elementy całoroczne i rozwija się już nie tylko nad morzem, ale ostatnio także w Karkonoszach.
Odrabianie lockdownów
Pandemia mocno uderzyła grupę Arche po kieszeni. W 2020 r. zysk był o 50-100 mln zł niższy od oczekiwanego. Według danych InfoCredit w 2019 r. zysk netto Arche wyniósł prawie 101,4 mln zł, a w 2020 r. spadł do 46,2 mln zł. Dla porównania – w latach 2016-18 zysk netto nie przekraczał 30 mln zł.
– W czasie pandemii bardzo poratowali nas inwestorzy, którzy mają do nas zaufanie, wierzą w rewitalizację, widzą jej efekty w otwieranych obiektach – mówi Władysław Grochowski.
Inwestorów Arche wciąż przybywa, niektórzy mają po kilkadziesiąt lokali w różnych lokalizacjach. Spółka stara się, żeby aktywa inwestycyjne były płynne – tworzy rynek wtórny, a nawet odkupuje lokale od inwestorów, którzy z jakiegoś powodu muszą się wycofać. Nie ściga się z konkurencją na gwarantowaną stopę zwrotu z inwestycji – gwarantuje 5 proc. rocznie, ale wypłaca zysk także w czasie pandemii, kiedy obiekty nie zarabiają. Władysław Grochowski podkreśla jeszcze jeden wyróżnik - Arche dzieli się zyskiem z całej działalności hotelu, a nie tylko z noclegów.
– W ten sposób nie jest rozliczany żaden inny projekt w Polsce. Mamy zawsze bardzo duże sale konferencyjno-szkoleniowe i restauracje, bary, kręgielnie, SPA, które wypracowują dodatkowe zyski. Mam nadzieję, że rentowność najlepszych hoteli wróci niebawem do poziomu około 10 proc. W ostatnich miesiącach nasze obiekty odbudowywały ją bardzo szybko, tempo przerosło nasze najśmielsze oczekiwania – mówi Władysław Grochowski.
Głównym przedmiotem działalności spółki Arche jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z ostatnim dostępnym raportem finansowym w 2020 r. spółka sprzedała 402 lokale, co pozycjonowałoby ją w drugiej połowie deweloperów obecnych na GPW. W sektorze deweloperskim panowała ostatnio dobra koniunktura, rósł wolumen sprzedaży mieszkań. Nastawienie do branży może jednak lekko się ochłodzić z powodu wpływu rosnących stóp procentowych na dostępność kredytów. Spółka jest ponadto właścicielem sieci hoteli, jednak część z nich jest oparta na formule condo, co może budzić negatywne konotacje po serii nieudanych inwestycji nagłośnionych przez media w przeszłości. W obecnym otoczeniu nadal czynnikiem ryzyka jest kwestia negatywnego wpływu pandemii COVID-19 na działalność hotelową, bez wątpienia jednak model biznesowy spółki jest oryginalny.
Arche odbudowuje też zatrudnienie. W czasie pandemii firma nie dostała żadnej pomocy ani pożyczki z PFR i musiała sobie radzić, zwalniając pracowników.
– Z tysiąca pracowników zostało nam sześciuset. To przykre, bo zwolniliśmy dobrych hotelarzy, którzy odeszli do innych branż – mówi Władysław Grochowski.
Liczebność załogi wróciła już jednak do tysiąca, a firma nadal rekrutuje.