W najnowszej inwestycji firmy Okam Capital przy ul. Przędzalnianej 71 w Łodzi ma powstać część stworzona specjalnie z myślą o seniorach - tzw. mieszkania wspomagane, projektowane tak, by zaspokajać ich potrzeby i wspierać aktywność. W całym kompleksie powstanie pięć nowych budynków obok już istniejących pięciu zabytkowych. Spółka ma już spore doświadczenie w rewitalizacjach – ostatnia taka inwestycja dewelopera to warszawska Bohema przy ul. Szwedzkiej.
W łódzkim projekcie może powstać ok. 200 apartamentów dla seniorów w zrewitalizowanym obiekcie oraz ok. 164 mieszkania dla klientów indywidualnych w powstających budynkach. Planowane oddanie do użytkowania to druga połowa 2026 r.
Pionierskie projekty
W koncepcji Okamu domy senioralne to lokale dla ludzi aktywnych – będących już na emeryturze, ale korzystających z życia, czasu wolnego i zgromadzonych oszczędności, pragnących zachować pełną niezależność.
– Do tej pory nie udawało się nam dopasować wszystkich elementów potrzebnych do stworzenia projektu senioralnego według naszego autorskiego konceptu. Teraz mamy odpowiedni do adaptacji budynek w otoczeniu dziewięciu innych – mówi Anna Watkowska, wiceprezes ds. rozwoju w Okam Capital.
– Posiadamy jeszcze dwie działki w Warszawie z potencjałem na tego typu projekty, z czego jeden w ramach naszej inwestycji FSO Park na terenie byłej FSO na Pradze-Północ, i zamierzamy rozwijać ten koncept w przyszłości – dodaje.
Akcentuje, że nie będą to tzw. domy opieki z silną funkcją medyczną, z jakimi kojarzy się budownictwo senioralne w Polsce.
- Chcemy zapewnić system przyzywający profesjonalną opiekę w nagłych przypadkach, żeby osoby mieszkające samotnie mogły się czuć bezpiecznie, ale nie chcemy zastępować obiektów tworzonych specjalnie dla osób już niesamodzielnych, wymagających stałej opieki – tłumaczy Anna Watkowska.
Seniorzy wymagający opieki korzystają w Polsce przeważnie z domów pomocy społecznej. W 2022 r. w 902 publicznych DPS-ach znajdowało się 84,6 tys. miejsc, a 26 tys. miejsc w 632 placówkach działających w ramach działalności gospodarczej lub statutowej – podaje CBRE w raporcie „Domy seniora w Polsce” z 2024 r. Przy czym rozwój tych drugich był znacznie szybszy – od 2016 r. liczba miejsc w nich wzrosła o 68 proc., podczas gdy w publicznych tylko o 4 proc. Natomiast niewiele jest tzw. mieszkań wspomaganych (ang. assisted living), przeznaczonych dla aktywnych seniorów.
Agnieszka Mikulska, ekspertka firmy doradczej CBRE, twierdzi, że na palcach dwóch rąk można policzyć działające w Polsce obiekty, w których oferowane są usługi wspomagające seniorów, żeby jak najdłużej mogli zachować samodzielność.
- Ten rynek dopiero powstaje, a pierwsze realizacje mają charakter testowania potrzeb – mówi Agnieszka Mikulska.
Integracja i specjalne usługi
Jako jedną z największych potrzeb tej specjalnej grupy mieszkańców menedżerowie z Okamu wskazują przeciwdziałanie samotności.
– Dlatego chcemy zapewnić cały kompleks usług, m.in. sportowo-rekreacyjnych, ofertę kulturalną, bardzo dużo miejsc w częściach wspólnych, które sprzyjają integracji seniorów – mówi Anna Watkowska.
Przyznaje, że część usług będzie wiązała się z dodatkowymi wydatkami ponoszonymi przez lokatorów.
- Pracujemy nad modelem, w którym każdy będzie mógł coś odpowiedniego dla siebie wybrać - tłumaczy wiceprezes Okamu.
Podkreśla też, że ułatwieniem dla osób starszych będzie otoczenie. We wszystkich obiektach kompleksu na parterze znajdą się lokale handlowe, usługowe i gastronomiczne, a w sąsiednich budynkach będą mieszkać młode rodziny, dzięki czemu seniorzy nie będą mieli poczucia izolacji.
Wiceprezes dewelopera zwraca uwagę na znaczenie dobrej współpracy z lokalnymi władzami, co pozwala zapewnić mieszkańcom dostęp do kultury, oświaty, sportu blisko miejsca zamieszkania. Przywołuje też przykłady kooperacji z podmiotami prywatnymi - np. w inwestycji na warszawskiej Pradze-Północ specjalistyczną przychodnię lekarską i rehabilitacyjną najprawdopodobniej poprowadzi jedna z renomowanych prywatnych firm medycznych.
Rozwojowy kierunek
Firma jeszcze nie przesądza, czy mieszkania dla seniorów będą na wynajem, czy będą sprzedawane np. inwestycyjnie klientom indywidualnym w połączeniu z umową dzierżawy na rzecz operatora.
Nie rozstrzygnięto też, czy po oddaniu inwestycji Okam będzie samodzielnie zarządzać obiektem, czy zatrudni profesjonalnego operatora.
– W przypadku zarządzania przychylam się do zatrudnienia operatora z doświadczeniem. Potem być może, jak już poznamy ten biznes od kuchni, można będzie pomyśleć o samodzielnym zarządzaniu – mówi Anna Watkowska.
Rozwój segmentu mieszkań senioralnych w Polsce jest przesądzony choćby przez demografię – jesteśmy najszybciej starzejącym się społeczeństwem w Europie. Według raportu CBRE wartość transakcji w segmencie nieruchomości związanych z opieką zdrowotną i domami dla seniorów w Europie wzrosła z około 1 mld EUR w 2010 r. do ponad 12 mld w 2020, a jej udział w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych z 1 proc. do prawie 5 proc.
Okam Capital działa w Polsce od 2004 r. Według ostatniego opublikowanego raportu rocznego firma uzyskała w 2023 r. przychody na poziomie 422 mln zł i zysk netto 140 mln zł. Rok wcześniej przychody osiągnęły wartość 103 mln zł, a zysk - 19 mln zł.
Lepiej mówić o osobach długowiecznych niż o seniorach, bo żyjemy dłużej, choć nie zawsze w zdrowiu. Starzenie się to proces z etapami: go-go, slow-go, no-go. W Polsce mamy ogromny potencjał rynku mieszkań dla długowiecznych, bo starzejemy się najszybciej w Europie. Potrzebujemy osiedli uwzględniających wyzwania demograficzne, klimatyczne i społeczne. Tymczasem dominują domy i bloki, a w innych krajach są różnorodne modele, np. mieszkania podążające za cyklem życia. Deweloperzy wiedzą, że takie osiedla są potrzebne, ale często nie wiedzą, na co zwrócić uwagę. Nie chodzi tylko o uchwyty w łazience czy schody z poręczami, lecz o elastyczną przestrzeń, którą można dostosować. Mieszkanie nie powinno być więzieniem na czwartym piętrze bez windy. Nawet najlepszy projekt nie zastąpi relacji sąsiedzkich, które są kluczowe dla długiego życia w zdrowiu.