Działający od 2023 r. operator najmu krótkoterminowego Rentujemy osiągnął po 12 miesiącach działalności zakładane w planie 100 apartamentów w zarządzaniu.
– Obecnie uruchamiamy działalność we Wrocławiu, a kolejnym miastem będą Katowice. Jeszcze nie wiemy, jaki będzie kolejny cel Rentujemy, ale wiele wskazuje na to, że ze Śląska skierujemy się do Poznania – mówi Adrian Barwicki, współzałożyciel i prezes Rentujemy.
Jako przedmiot do dumy uznaje wysoką ocenę gości na portalach rezerwacyjnych – 4,53 na 5 pkt.
– To więcej niż osiągają liderzy rynku. Mając 100 apartamentów mamy już na tyle dużą skalę, że możemy się z nimi porównywać. Nasz sekret polega na wdrożeniu typowego dla hoteli systemu podwójnego sprzątania apartamentu przed pobytem gości. W apartamentach indywidualnych i Airbnb się to nie przyjęło, ale my to wprowadziliśmy od początku – mówi Adrian Barwicki.
System polega na wizycie kontrolera już po sprzątnięciu apartamentu. Sprawdza on wszystkie punkty kontroli czystości i w razie gdyby pierwsza osoba czasem o czymś zapomniała, poprawia jej pracę. Rentujemy zatrudnia już łącznie 25 osób, z czego dziewięć zajmuje się sprzątaniem. Niezależnie od nich firma współpracuje z zewnętrznymi firmami sprzątającymi, żeby zapewnić obsługę w dniach, gdy panuje wzmożony ruch.
Na podbój dużych miast
Ekspansja na kolejne rynki odbywa się na zasadzie franczyzy – Rentujemy udostępnia swoje procesy niezależnym operatorom działającym na danym terenie. Rok temu firma zakładała, że w pierwszym roku uzyska 100 apartamentów w zarządzanie. W kolejnym chce wzbogacić swój portfel w całej Polsce o 200 mieszkań.
– Połowa naszego portfela znajduje się w stolicy, a jedna czwarta w Łodzi. W Warszawie na Woli uzyskujemy też najwyższe ceny, które wynoszą tu 800-1600 zł za noc. Łódź daje natomiast najwyższy zwrot z inwestycji. Cena za noc wahała się od 350 do 900 zł w apartamentach o powierzchni 60-70 m kw. Kilka razy w ciągu roku w terminach ważnych eventów zrównywała się jednak z ceną warszawską – mówi Adrian Barwicki.
Przy niższych cenach noclegów lepszy zwrot z inwestycji w Łodzi zapewnia różnica w cenie mieszkań. Lokale na warszawskiej Woli były kupowane przez właścicieli w cenie od 25 do 30 tys. zł za m kw., a w Łodzi ceny wahają się 12-13 tys. zł za m kw. W Warszawie ROI to 7 proc., a w Łodzi – ponad 10 proc.
Duże obroty, niski zysk
W 2023 r. we wszystkich apartamentach Rentujemy turyści zarezerwowali ok. 9 tys. nocy. Przychody z najmu wyniosły 2,874 mln zł, a zysku jeszcze nie było.
– To jest trudny biznes, bardzo niskomarżowy. W 2024 r. prognozuję ok. 15 mln zł przychodu, a przewidywany zysk wyniesie zaledwie od 200 do 250 tys. zł – mówi Adrian Barwicki.
Rentujemy - jak inni operatorzy najmu krótkoterminowego - zarabia na prowizji pobieranej od opłat rezerwacyjnych jakie trafiają do właścicieli apartamentów. Według Adriana Barwickiego operator może wyjść na swoje już przy prowizji 15 proc.
Z tego powodu rynek najmu krótkoterminowego dąży obecnie do konsolidacji. Coraz mniej inwestorów wynajmuje swoje obiekty prywatnie, a coraz więcej poprzez operatorów. Np. Renters po pozyskaniu inwestora wchodzi na kolejne rynki przejmując działające tam firmy. Rentujemy też zakłada ekspansję.
– Ta bardziej profesjonalna obsługa wypiera mniejszych graczy z rynku. Za kilka lat będą dwie-trzy dominujące firmy oferujące najem krótkoterminowy, które mogą obsłużyć całą Polskę na dobrym poziomie i zrobić to z zyskiem dzięki skali. Chcemy się znaleźć w tym gronie – mówi Adrian Barwicki.
Oprócz efektu skali inną receptą na zwiększenie marżowości jest stopniowe zwiększanie udziału rezerwacji własnych. Na rynku najmu krótkoterminowego, podobnie jak w hotelach miejskich, dominującą rolę w obsłudze rezerwacji odgrywają globalne platformy OTA. W przypadku Rentujemy obecnie 44-45 proc. zapewnia Booking, 44 proc. Airbnb, a 11-12 proc. pochodzi z systemu direct.
– Staramy się zwiększać swój udział w rezerwacjach, bo on podwaja nasze zyski. Zachęcamy do tego gości przez wysyłanie wiadomości, reklamę w apartamentach. Te 12 proc. to już jest sporo, a udało nam się je wypracować od zera. Ci, którzy poznali nas przez pierwszy kanał sprzedażowy, jakim są platformy OTA, często później dokonują rezerwacji wracając już przez nasz serwis – mówi Adrian Barwicki.
Lepszy zarobek w inwestycjach
Nowością Rentujemy w 2024 r. jest możliwość inwestowania w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy w formie pożyczki już od 5 tys. zł.
– Kupiliśmy dwa apartamenty po 66 m kw. do wykończenia w stylu premium od Murapolu. Deweloper buduje mieszkania w Łodzi obok powstającej stacji metra Śródmieście. Zakup finansujemy z kredytu. Nieruchomości te finansowane są też w 20 proc. przez właścicieli Rentujemy, głównie przeze mnie – mówi Adrian Barwicki.
Cała inwestycja to 1,86 mln. zł. Oferta inwestowania mezzanine trafiła w pierwszym rzędzie do właścicieli apartamentów obsługiwanych przez Rentujemy, którzy znają już firmę, co miesiąc trafiają do nich przelewy czynszów uzyskiwanych w ich nieruchomościach. Przez tydzień zainwestowali oni w łódzkie apartamenty ponad 250 tys. zł. Kiedy zostanie sfinansowana ta inwestycja, Adrian Barwicki myśli o dwóch kolejnych.
Szef Rentujemy przewiduje, że rocznie będą nabywane cztery takie nieruchomości w łącznej cenie ok. 3 mln zł. Inwestorzy – pożyczkodawcy podpisują umowy na pięć lat i zarabiają na proporcjonalnym do wkładu udziale w czynszach oraz wzroście wartości nieruchomości w chwili sprzedaży po okresie pożyczki.
Obsługa wynajmu krótkoterminowego jest biznesem o niskiej marżowości i dość znacznej konkurencji, dlatego tak istotnymi elementami jego prowadzenia jest dbałość o wysokie standardy, odpowiednie procesy zarządzania lokalami pozwalające na minimalizacje kosztów obsługi, ale przede wszystkim skala przedsięwzięcia. Duże znaczenie dla powodzenia biznesu ma też marka samego operatora, który powinien dążyć do intensyfikacji rezerwacji bezpośrednich z pominięciem platform globalnych, co poprawia znacząco rentowność przedsięwzięcia. Tu mówimy już nie tylko o nakładach na markę, ale też obsłudze posprzedażowej, która jest tu szczególnie istotna, gdyż istniejący klienci w tej branży są doskonałym źródłem kolejnych rezerwacji. Następnym elementem jest kompozycja portfela. Jak widać spółka rozwija się w oparciu o zarządzanie apartamentami w największych aglomeracjach unikając w ten sposób sezonowości znamiennej np. dla miejscowości turystycznych. To może być postrzegane jako atut, ponieważ zainteresowanie najmem krótkoterminowym w dużych miastach stale utrzymuje się na wysokim poziomie.