Firma Rentujemy została zarejestrowana w listopadzie 2022 r. Marketing uruchomiła 1 stycznia 2023 r., a pierwszą umowę na zarządzanie z właścicielem mieszkania podpisała pod koniec miesiąca. Do 31 marca podpisała już 13 umów, a w bazie zgłoszeń zebrała 251 kontaktów do właścicieli zainteresowanych przekazaniem lokali w zarządzanie.
— W ciągu najbliższych trzech tygodni powinniśmy podpisać 18 umów w Warszawie. W pierwszym tygodniu kwietnia zaczynamy działać w Łodzi i Gdańsku. Liczymy, że do końca czerwca pozyskamy w nich po minimum pięć umów. Jako cel do końca 2023 r. stawiamy sobie podpisanie umów na zarządzanie wynajmem krótkoterminowym 100 mieszkań we wszystkich miastach — mówi Adrian Barwicki, współzałożyciel i prezes Rentujemy.
Dwa tysiące mieszkań w pięć lat
Łódź jest dla firmy ważna, bo tam nie ma jeszcze dużego operatora i liczy, że rozpoczynając działania promocyjne, zdobędzie pozycję lidera. Gdańsk natomiast to obok Warszawy duży ośrodek z najszybciej przybywającymi mieszkaniami na wynajem krótkoterminowy, ale tam są już wszyscy ważni operatorzy. W 2024 r. firma chce wzbogacić swój portfel w całej Polsce o 200 mieszkań, w 2025 o 400, a w 2026 o 600.
— Od 2026 r. chcemy włączać do naszego portfela po 50 lokali miesięcznie, czyli już do końca 2027 r. powinniśmy obsługiwać wynajem około dwóch tysięcy mieszkań we wszystkich miastach — mówi Adrian Barwicki.
Jako kolejne rynki prezes Rentujemy wymienia największe dla tego typu wynajmu Kraków, Katowice, Wrocław, ale też miasta, w których na razie nie działają ogólnopolscy operatorzy, jak np. Bydgoszcz, Lublin i Kielce.
Według Adriana Barwickiego w Warszawie jest obecnie 7 tys. mieszkań na wynajem krótkoterminowy (dane podaje za Airbnb) i działa tu dwóch dużych operatorów, mających po około 600-700 lokali w zarządzaniu. Co roku zasoby tego rynku rosną o 10-20 proc., czyli o 700-1400 lokali. To do właścicieli mieszkań wchodzących dopiero na rynek firma kieruje ofertę. Również w innych miastach nie chce odbierać zarządzania dotychczasowym operatorom, ale liczy na właścicieli nowych mieszkań na wynajem krótkoterminowy.
Pomysł na szybki start
Rentujemy założyły trzy osoby — Adrian Barwicki, Sefa Ilkimen i Liya Akhramovich. Własne pieniądze zainwestowali Adrian Barwicki (60 proc. udziałów) i Sefa Ilkimen (40 proc.). Bariera wejścia na rynek warszawski okazała się bardzo niska, bo tylko około 80 tys. zł. Lwią część zainwestowanych pieniędzy pochłonęła reklama w internecie (36 proc.) i operacje lokalne, czyli głównie wynagrodzenie koordynatorów (28 proc.). Obecnie działalność na warszawskim rynku już sama się finansuje.
— To nie była nasza pierwsza firma — mamy też spółki technologiczne w Niemczech. To dzięki temu zbudowanie portalu obsługującego właścicieli mieszkań i automatyzacja wynajmu zajęły nam dosłownie chwilę. Znamy przykłady firm konkurencyjnych, które dopiero po roku od rozpoczęcia prac nad portalem rozpoczynały właściwą działalność — mówi Adrian Barwicki.
Firma ma też zupełnie inny model biznesowy niż duża część konkurencji, która dąży do centralizowania obsługi wynajmu — stawia na spersonalizowaną relację właścicieli z lokalnymi koordynatorami, z których każdy powinien mieć nie więcej niż 20 mieszkań do zarządzania.
— Według naszych wyliczeń już prowizja od dochodu z siedmiu mieszkań pokrywa koszt zatrudnienia koordynatora, a od ósmego wzwyż to dochód firmy. Przy większej liczbie mieszkań niż 20 trudno zapewnić najwyższą jakość obsługi klienta, zarówno właściciela, jak też gości korzystających z apartamentów, więc nie chcemy oszczędzać na zatrudnianiu koordynatorów — twierdzi Adrian Barwicki.
Wnioski z własnych doświadczeń
Do przyjęcia takiego modelu skłoniło go własne doświadczenie jako właściciela kilku mieszkań i inwestora na rynku lokali na wynajem krótkoterminowy. Korzystając z obsługi operatorów wcześniej działających na rynku, stwierdził, że oprócz konkurowania niższymi prowizjami ważne jest umożliwienie właścicielom bezpośredniego kontaktu z lokalnym koordynatorem zarządzającym ich mieszkaniami. Koszty sprzątania są doliczane do ceny pobytu gości, więc nie obciążają ani właściciela, ani operatora. Co ważne — operator nie pobiera od właścicieli opłat za rezerwacje robione za pośrednictwem własnej strony obsługującej gości. Właściciele cenią też pokazywanie im na bieżąco wszystkich operacji związanych z obsługą mieszkania: kwoty przychodu, odliczonego podatku VAT, prowizji operatora, opłat za reklamy na portalach rezerwacyjnych, źródła rezerwacji oraz końcowej wypłaty dla właścicieli.
— Naszą komunikację z gośćmi staramy się maksymalnie zautomatyzować. W przypadku najczęściej powtarzających się pytań odpowiedzi udziela im chatbot. Kiedy pytania są zbyt skomplikowane, sztuczna inteligencja przekazuje kontakt z gościem lokalnym koordynatorom. Dzięki temu mają oni więcej czasu dla właścicieli zarządzanych przez nich mieszkań — mówi Adrian Barwicki.
Rentujemy podkreśla, że prowizje od właścicieli pobierane od opłat rezerwacyjnych są nawet dwukrotnie niższe niż u innych operatorów. Zdaniem Adriana Barwickiego przy 15-procentowej prowizji firma może już być zyskowna.
Rynek zarządzania krótkoterminowym wynajmem mieszkań jest bardzo rozdrobniony. W każdym mieście cały czas powstają nowe firmy oferujące takie usługi, ale skupiają się na rynkach lokalnych. W miejscowościach turystycznych, gdzie dotychczas były nasze główne lokalizacje, są ich dziesiątki i tam nie mamy głównego konkurenta. Renters, o którym było ostatnio głośno w związku z przejęciem przez fundusz Enterprise Investors, działa szczególnie w dużych miastach. My dopiero tam wchodzimy. Wcześniej było to trudne operacyjnie, ale obecnie stworzyliśmy system praktycznie bezobsługowy, przyjmując jako cel ekspansję do miast. Pomaga nam w tym własne call center oraz internetowy system rezerwacyjny tworzony we współpracy z firmą IT, w którego rozwój co miesiąc inwestujemy 100 tys. zł. Zapewnia nam 60 proc. rezerwacji i co ważne — dla właścicieli wynajmowanych apartamentów jest całkowicie bezpłatny.