Niemal równo dwa lata temu, 24 stycznia 2022 r,. PKO BP i Polski Holding Nieruchomości (PHN) zawarły długoterminowa umowę najmu biurowca Skysawa przy ul. Świętokrzyskiej 36 w Warszawie. To 35 tys. m.kw. powierzchni użytkowej w dwóch wieżach, z których wyższa ustępuje wysokością tylko kilku budynkom w stolicy. Na ostatnim piętrze z panoramicznym widokiem na miasto przewidziano miejsce na biuro prezesa. Dwa lata temu bankiem kierowała Iwona Duda. Nie doczekała przeprowadzki w fotelu prezesa - odeszła kilka miesięcy po podpisaniu umowy. Dariusz Szwed, obecny szef banku, do nowego gabinetu przeprowadzić się zamierza, ale nie na warunkach, jakie stawia PHN.
Negocjacje z prawnikami
Tuż przed Bożym Narodzeniem pojawiła się pogłoska, że jest problem z rozliczeniem kosztów wykończenia Skysawy. Bank zaczął przeprowadzkę do nowej siedziby w czerwcu ubiegłego roku, kwaterując w niższej z wież spółki z grupy. Przenoszenie centrali do wyższej wieży miało zacząć się w tym roku. Budynek jest już gotowy. Po zakończeniu prac PHN wystawił rachunek za prace związane z wyposażeniem biurowca. Z naszych informacji wynika, że jest o 110 mln zł wyższy, niż pierwotnie strony się umówiły. Bank odmówił zapłaty, kwestionując kwotę.
- Próba polubownego rozwiązania sporu zakończyła się niczym. Prezes PKO BP wysłał na negocjacje z PNH sztab prawników – mówi osoba zbliżona do transakcji.
Według naszych ustaleń problem polega na tym, że w momencie podpisywania umowy najmu strony umówiły się, że wykończeniem biurowca zajmie się PHN w ramach formuły open book: klient zamawia wyposażenie, zlecenie jest realizowane, a rozliczenie następuje później. Nakreślono też budżet inwestycji i prace w Skysawie ruszyły. W międzyczasie koszty materiałów budowlanych i wykończeniowych poszybowały, najpierw na popandemicznym boomie budowlanym, a później w związku z ucieczką przed inflacją.
Kosztowna nowoczesność
Roboty jednak szły normalnie. Skysawa była i jest sztandarowym projektem PHN, zlokalizowanym w sercu Warszawy, pierwszoligowym biurowcem na rynku nieruchomości. W raporcie rocznym PKO BP za 2022 r. czytamy: „W nowej siedzibie Banku zastosowano najnowocześniejsze rozwiązania takie jak: elastyczny BMS (zarządzanie wszystkimi systemami i urządzeniami w budynku), system odzyskiwania ciepła i wilgoci z zewnątrz budynku, efektywne zarządzanie oświetleniem, trójwarstwowe okna z powłokami UV, izolacja srebrem, zmniejszenie straty ciepła i precyzyjna regulacja. Dodatkowo lokalizacja wyposażona jest w 9 miejsc do ładowania samochodów elektrycznych”.
PKO BP też chciał, żeby nowoczesny budynek miał odpowiednio reprezentacyjne wnętrze.
- Bizancjum to może nie jest, ale bank nie oszczędzał na wyposażeniu. W budynku jest wiele nowoczesnych, ekologicznych rozwiązań, które kosztują – mówi osoba znająca kulisy inwestycji.
Tak czy inaczej PHN budynek wykańczał, a bank nie kwestionował zamówień. Już w połowie roku pojawiły się pierwsze znaki zapytania co do ostatecznych kosztów. Obie strony wiedziały, że są one wyższe, niż zakładano. Przeważył pogląd, że jakoś uda się dogadać. W końcu sprawa dotyczy dwóch spółek skarbu państwa, a Ministerstwo Aktywów Państwowych (MAP), właściciel PHN i główny akcjonariusz PKO BP, patronował umowie. W projekt był zaangażowany sam Jacek Sasin, szef resortu.
Po 15 października zmieniła się jednak obsada MAP. Zresztą już wcześniej, przed wyborami, Dariusz Szwed, który prezesem PKO BP został w kwietniu ubiegłego roku, był bardzo zachowawczy, jeśli chodzi o wydawanie bankowych pieniędzy. Nie zgodził się m.in. na finansowanie kampanii referendalnej z funduszu działającego przy banku, powyżej limitu. Jest też tajemnicą poliszynela, że nie miał najlepszych relacji z MAP.
Niesatysfakcjonujące tempo negocjacji
Na razie spór o rachunek za Skysawę jest nierozstrzygnięty. MAP nie odpowiedziało na nasze pytanie, czy będzie się w niego angażować. Zresztą nowe szefostwo resortu dopiero się instaluje i konfliktu banku z PHN z pewnością nie ma na liście priorytetów.
PKO BP, w odpowiedzi na nasze pytania dotyczące rozliczeń, napisał, że nie może ujawniać szczegółów umowy z PHN, gdyż są objęte tajemnicą handlową. „(...) strony umowy są w stałym kontakcie i na bieżąco dążą do wyjaśnienia pojawiających się wątpliwości w zakresie realizacji umowy, choć tempo znalezienia wspólnego rozwiązania nie zawsze musi być satysfakcjonujące” – odpisało biuro prasowe banku, które zapewnia, że spór nie wpłynie na harmonogram przeprowadzki.
PHN również zasłonił się tajemnicą przedsiębiorstwa jeśli chodzi o szczegóły rozliczeń z bankiem. Informuje równocześnie, że niższy budynek kompleksu został przekazany najemcy i jest przez niego użytkowany. Zakończył się także proces prac wykończeniowych w pozostałej części kompleksu.
Czy bank potrzebuje nowej centrali
Kwestia nowej centrali PKO BP nie od dzisiaj wywołuje kontrowersje. Jeszcze za czasów Zbigniewa Jagiełły, prezesa banku do połowy 2021 r., zarząd analizował zasadność zmiany siedziby. Za przeprowadzką przemawiał fakt, że centrala przy ul. Puławskiej została wybudowana jeszcze w latach 90. ubiegłego wieku. Budynek jest przestarzały i drogi w utrzymaniu. Pod uwagę brany był biurowiec sąsiadujący z oddziałem nr 1, czyli słynną rotundą przy Rondzie Dmowskiego.
Ostatecznie zarząd zrezygnował z przenosin. Jednym z argumentów przeciw było to, że bank miał już nowoczesną siedzibę detalu, szklaną piramidę przy ul. Chmielnej. Zamiast przeprowadzki planowano remont biurowca przy Puławskiej.
Po odejściu Zbigniewa Jagiełły temat wrócił na tapet - i to mimo generalnej, popandemicznej tendencji do zmniejszania powierzchni biurowej w związku z pracą w trybie hybrydowym.
Według nieoficjalnych informacji umowa najmu Skysawy opiewa na 260 mln zł.