Począwszy od 2008 r. deweloperzy mają utrudniony dostęp do kredytów bankowych na budowę biurowców, centrów handlowych, magazynów i mieszkań. W ostatnich kilku latach informacje, jakie napływały od banków i inwestorów, dotyczyły wyłącznie kolejnych obostrzeń.
— W pozyskiwaniu finansowania bankowego na inwestycje deweloperskie od kilku lat niewiele się zmienia. Także poprzedni rok nie przyniósł nic nowego. Jeśli można dostrzec jakieś zmiany, to niewielkie oznaki powolnej poprawy. Pozytywne jest to, że nie widać większego usztywniania się banków w relacjach z deweloperami, nie zaostrzają one jeszcze bardziej kryteriów decyzyjnych, ale o kredyt wciąż jest trudno — przyznaje Michał Koślacz, członek zarządu Capital Park.
Za duże wymagania
Najtrudniejszym warunkiem stawianym przez banki deweloperom budującym budynki komercyjne — biurowce, centra handlowe i magazyny — jest odpowiednio wysoki poziom przednajmu powierzchni, a na rynku mieszkaniowym przedsprzedaży mieszkań. Cały czas jest to największy problem uniemożliwiający odblokowanie większego finansowania ze strony banków.
Zwykle oczekują one, że deweloper wynajmie około 40 proc. powierzchni zanim zwróci się z wnioskiem o kredyt. Czasem wymagany poziom przednajmu czy przedsprzedaży może być wyższy, a czasem niższy. Oczywiście wiele zależy od projektu i jego potencjału. Cały czas jednak w odczuciu inwestorów te wymagania są zbyt duże.
— Dla inwestora wiąże się to z tym, że potencjalnym najemcom musi oferować bardzo atrakcyjne stawki czynszu, dodatkowe bonusy i zachęty — dodaje Michał Koślacz. Podobnie jest na rynku mieszkaniowym, gdzie, żeby sprzedać mieszkanie na etapie przysłowiowej dziury w ziemi, konieczne jest zaoferowanie kupującym atrakcyjnych cen i dodatkowych promocji. Skończyły się już czasy, gdy klienci ustawiali się w kolejkach po niewybudowane mieszkania.
— Dostępność kredytów budowlanych na inwestycje mieszkaniowe dodatkowo ograniczają regulacje zawarte w tak zwanej ustawie deweloperskiej, która m.in. nakłada obowiązek stosowania rachunków powierniczych. Mimo wprowadzenia w kwietniu 2012 r. nowych przepisów, bankom do dziś nie udało się przygotować odpowiedniej oferty kredytów, uwzględniającej zmiany prawne — uważa Ewa Gwiazdowska, dyrektor finansowa w Atlas Estates Poland.
Poza odpowiednim poziomem wynajęcia bank oczekuje od deweloperów wkładu własnego, zwykle sięgającego 30-40 proc. kosztów inwestycji. W czasach przed kryzysem można było budować z zaledwie 20-proc. wkładem własnym.
— Plusem obecnej sytuacji jest to, że powstaje mniej inwestycji komercyjnych, dlatego projkety, które starają się finansowanie bankowe, mają znacznie mniejszą konkurencję niż to obserwowaliśmy w lepszych czasach. Ciekawe projekty są natychmiast zauważane przez banki — przekonuje Michał Koślacz.
Plan B
Najpopularniejszą alternatywą dla finansowania bankowego są obecnie obligacje. Z punktu widzenia inwestora są one wygodniejszą formą, bo pieniędzy można użyć na dowolny cel, wiąże się z nimi mniej obostrzeń, można pominąć właśnie uporczywy pre-lease. Choć jest to źródło bardzo elastyczne, to zawsze jest coś za coś — ta forma finansowania jest droższa, więc niejednej firmie trudno zebrać odpowiednie środki.
Zdaniem Ewy Gwiazdowskiej, deweloperzy, dla których finansowanie kredytem na nowych zasadach będzie w 2013 r. niedostępne lub zbyt kosztowne, mają jeszcze inne możliwości, a najprostsze może się okazać pozyskanie wspólnika, takiego jak fundusz inwestycyjny, w zamian za wniesienie do spółki aktywów, na przykład gruntu. Oznacza to jednak ograniczenie możliwości samodzielnego podejmowania przez dewelopera decyzji przy realizacji inwestycji i dysponowaniu pieniędzmi.
— Wydaje mi się, że najgorsze, jeśli chodzi o finansowanie bankowe, mamy już za sobą i teraz może być już tylko lepiej. Nie należy spodziewać się spektakularnej zmiany, ale powolnego odbudowywania rynku. Jednak nawet stopniowa poprawa w dostępie do finansowania nie spowoduje natychmiastowego boomu na inwestycje budowlane — podsumowuje Michał Koślacz.