Pieniądze dla deweloperów trudno dostępne

  • Marta Sieliwierstow
opublikowano: 22-01-2013, 00:00

Finansowanie: Kredyt w banku to najprostszy sposób na pokrycie kosztów budowy, niestety od kilku lat w zasięgu nielicznych

Począwszy od 2008 r. deweloperzy mają utrudniony dostęp do kredytów bankowych na budowę biurowców, centrów handlowych, magazynów i mieszkań. W ostatnich kilku latach informacje, jakie napływały od banków i inwestorów, dotyczyły wyłącznie kolejnych obostrzeń.

Michał Koślarz, fot. ARC)
Michał Koślarz, fot. ARC)
None
None

— W pozyskiwaniu finansowania bankowego na inwestycje deweloperskie od kilku lat niewiele się zmienia. Także poprzedni rok nie przyniósł nic nowego. Jeśli można dostrzec jakieś zmiany, to niewielkie oznaki powolnej poprawy. Pozytywne jest to, że nie widać większego usztywniania się banków w relacjach z deweloperami, nie zaostrzają one jeszcze bardziej kryteriów decyzyjnych, ale o kredyt wciąż jest trudno — przyznaje Michał Koślacz, członek zarządu Capital Park.

Za duże wymagania

Najtrudniejszym warunkiem stawianym przez banki deweloperom budującym budynki komercyjne — biurowce, centra handlowe i magazyny — jest odpowiednio wysoki poziom przednajmu powierzchni, a na rynku mieszkaniowym przedsprzedaży mieszkań. Cały czas jest to największy problem uniemożliwiający odblokowanie większego finansowania ze strony banków.

Zwykle oczekują one, że deweloper wynajmie około 40 proc. powierzchni zanim zwróci się z wnioskiem o kredyt. Czasem wymagany poziom przednajmu czy przedsprzedaży może być wyższy, a czasem niższy. Oczywiście wiele zależy od projektu i jego potencjału. Cały czas jednak w odczuciu inwestorów te wymagania są zbyt duże.

— Dla inwestora wiąże się to z tym, że potencjalnym najemcom musi oferować bardzo atrakcyjne stawki czynszu, dodatkowe bonusy i zachęty — dodaje Michał Koślacz. Podobnie jest na rynku mieszkaniowym, gdzie, żeby sprzedać mieszkanie na etapie przysłowiowej dziury w ziemi, konieczne jest zaoferowanie kupującym atrakcyjnych cen i dodatkowych promocji. Skończyły się już czasy, gdy klienci ustawiali się w kolejkach po niewybudowane mieszkania.

— Dostępność kredytów budowlanych na inwestycje mieszkaniowe dodatkowo ograniczają regulacje zawarte w tak zwanej ustawie deweloperskiej, która m.in. nakłada obowiązek stosowania rachunków powierniczych. Mimo wprowadzenia w kwietniu 2012 r. nowych przepisów, bankom do dziś nie udało się przygotować odpowiedniej oferty kredytów, uwzględniającej zmiany prawne — uważa Ewa Gwiazdowska, dyrektor finansowa w Atlas Estates Poland.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Poza odpowiednim poziomem wynajęcia bank oczekuje od deweloperów wkładu własnego, zwykle sięgającego 30-40 proc. kosztów inwestycji. W czasach przed kryzysem można było budować z zaledwie 20-proc. wkładem własnym.

— Plusem obecnej sytuacji jest to, że powstaje mniej inwestycji komercyjnych, dlatego projkety, które starają się finansowanie bankowe, mają znacznie mniejszą konkurencję niż to obserwowaliśmy w lepszych czasach. Ciekawe projekty są natychmiast zauważane przez banki — przekonuje Michał Koślacz.

Plan B

Najpopularniejszą alternatywą dla finansowania bankowego są obecnie obligacje. Z punktu widzenia inwestora są one wygodniejszą formą, bo pieniędzy można użyć na dowolny cel, wiąże się z nimi mniej obostrzeń, można pominąć właśnie uporczywy pre-lease. Choć jest to źródło bardzo elastyczne, to zawsze jest coś za coś — ta forma finansowania jest droższa, więc niejednej firmie trudno zebrać odpowiednie środki.

Zdaniem Ewy Gwiazdowskiej, deweloperzy, dla których finansowanie kredytem na nowych zasadach będzie w 2013 r. niedostępne lub zbyt kosztowne, mają jeszcze inne możliwości, a najprostsze może się okazać pozyskanie wspólnika, takiego jak fundusz inwestycyjny, w zamian za wniesienie do spółki aktywów, na przykład gruntu. Oznacza to jednak ograniczenie możliwości samodzielnego podejmowania przez dewelopera decyzji przy realizacji inwestycji i dysponowaniu pieniędzmi.

— Wydaje mi się, że najgorsze, jeśli chodzi o finansowanie bankowe, mamy już za sobą i teraz może być już tylko lepiej. Nie należy spodziewać się spektakularnej zmiany, ale powolnego odbudowywania rynku. Jednak nawet stopniowa poprawa w dostępie do finansowania nie spowoduje natychmiastowego boomu na inwestycje budowlane — podsumowuje Michał Koślacz.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Marta Sieliwierstow

Polecane