Szansą na przezwyciężenie kłopotów może być efektywniejsze wykorzystanie posiadanego majątku. Odpowiednie stosowanie przepisów pozwala uniknąć płacenia podatków.
Dla wielu menedżerów takie pojęcia jak leasing zwrotny czy refinansowanie nieruchomości są trudne do zrozumienia, nie mówiąc już o ich praktycznym zastosowaniu.
— Zdecydowaliśmy się na zorganizowanie konferencji „Refinansowanie nieruchomości komercyjnych” — mówi Michał Socha, wiceprezes Virtual Property.
Dwudniowa konferencja obejmowała takie m.in. zagadnienia jak refinansowanie nieruchomości komercyjnych oraz aspekty prawne i podatkowe związane z tymi pojęciami.
Przedsiębiorcy często nie mają pojęcia o tym, że mogliby efektywniej zarządzać majątkiem spółki, zwłaszcza nieruchomościami.
Dorota Szubielska, partner w firmie Altheimer & Gray Polska, twierdzi, że stosując przepisy prawa spółek handlowych i prawa podatkowego można uniknąć płacenia podatku nie łamiąc przepisów.
— Jednym z przykładów na potwierdzenie tej tezy jest transakcja polegająca na sprzedaży nieruchomości. Jest ona opodatkowana VAT-em, więc spółka, która kupuje np. biurowiec jako wydzieloną nieruchomość, jest zobowiązana do odprowadzenia 22-proc. stawki VAT. Z drugiej jednak strony, jeżeli spółka połączy się z inną, której jednym z aktywów jest ten biurowiec, wtedy unika płacenia VAT-u za nieruchomość, ponieważ jest ona traktowana jako część majątku spółki — mówi Dorota Szubielska.
Powyższy przykład jest dużym uproszczeniem, bowiem w rzeczywistości przy tego typu transakcjach trzeba zwracać uwagę na wiele przepisów kodeksu spółek handlowych, a także przepisów z zakresu podatku VAT.
— Trzeba pamiętać, że zarówno przy transakcjach kupna/sprzedaży nieruchomości jak i przy łączeniu się spółek niezbędna jest duża wiedza prawnicza. W takich sytuacjach warto korzystać z usług prawników, ponieważ, mimo że nie są to tanie usługi, wiele można zyskać — mówi Dorota Szubielska.
Okiem eksperta
Refinansowanie może ożywić rynek
Polski rynek nieruchomości wszedł w fazę stagnacji, przejawiającej się znacznym spadkiem stóp zwrotu osiąganych z inwestycji komercyjnych. Coraz trudniej jest także uzyskać finansowanie na nowe przedsięwzięcia. Z tego powodu duże zainteresowanie budzi refinansowanie skomercjalizowanych obiektów.
Refinansowanie oznacza udzielanie kredytu z uwzględnianiem aktualnej wartości nieruchomości, liczonej metodą wartości dochodowych. Operacje tego typu najczęściej dotyczą nieruchomości posiadanych na własne potrzeby lub wynajmowanych zewnętrznym najemcom.
Proces refinansowania realizowany jest w formule „project finance”, co oznacza, iż zostaje wydzielona specjalna spółka celowa, której zadaniem jest tylko i wyłącznie „posiadanie” refinansowanej nieruchomości, do której spółka matka sprzedaje posiadaną nieruchomość lub, rzadziej, wnosi ja aportem. Ze względów podatkowych czasami zdarza się, iż proces ten zostaje odwrócony, to znaczy — nieruchomości pozostają w starej spółce, a działalność bieżąca zostaje przeniesiona do nowej. Umożliwia to uniknięcie płacenia podatków pojawiających się w momencie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.
Po zrefinansowaniu posiadanych nieruchomości, spółka posiada o wiele większą płynność finansową, ponadto operacja ma wpływ na strukturę bilansu, w którym następuje zamiana aktywów o niskim stopniu płynności na bardziej płynne. Ten drugi fakt nabiera znaczenia podczas rozmów z bankami o nowych kredytach, kiedy bank stosując ocenę na zasadzie scoringu przyznaje więcej punktów przy takiej strukturze bilansu.
W polskich realiach potencjalnymi klientami na tego typu operacje są przede wszystkim duże firmy posiadające w swoim zasobie wiele nieruchomości.
Niestety, proces refinansowania przy wszystkich swoich zaletach jest skomplikowany, szczególnie od strony podatkowej i prawnej. W tym kontekście bardzo pożyteczne są profesjonalne szkolenia z tej dziedziny, natomiast przygotowanie samego procesu wymaga, poza udziałem specjalistów bankowych, zaangażowania doradców prawnych i doradców z zakresu nieruchomości.
Michał Socha
wiceprezes zarządu Virtual Property