Przybywa powierzchni, czynsze nie spadają
Kryzys bankowy w stolicach finansowych Europy nie zaowocował katastrofą. Polski ani innych krajów regionu w ogóle nie dotknął.
Najbardziej dojrzałym rynkiem komercyjnych powierzchni biurowych w Polsce jest nadal Warszawa. Ma najbardziej rozbudowaną ofertę, choć jej różnorodności oraz cenom daleko jeszcze do poziomu innych europejskich stolic. Tak przynajmniej wynika z najnowszego raportu opracowanego przez firmę CB Richard Ellis (CBRE).
Faza niemowlęca
Warszawa ma do zaoferowania niemal 3 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Poziom już prawie europejski. Prawie. W porów- naniu z Londynem (ponad 28 mln mkw.), Paryżem (27 mln mkw.) czy Frankfurtem (11 mln mkw.). Warszawa jest wciąż rynkiem niezagospodarowanym, choć bezsprzecznie o bardzo dużym potencjale. Nasycenie rynku powierzchniami biurowy- mi w stolicy wynosi około 160 mkw. na 100 mieszkańców, podczas gdy średnia dla największych miast starych krajów Unii Europejskiej to 380 mkw. na 100 mieszkańców.
— Spodziewany przyspieszony rozwój systemu autostrad, jak również poprawa infrastruktury drogowej głównych miast Polski, związana z przygotowaniami do Euro 2012, na pewno wpłyną na zwiększenie aktywności deweloperów i inwestorów, którzy intensywnie poszukują dobrych lokalizacji dla swoich inwestycji. Obserwujemy wzrost zainteresowania rynkami dotychczas mniej rozwiniętymi, takimi jak Szczecin, Lublin i Rzeszów — mówi Joanna Mroczek, dyrektor działu badań rynku CB Richard Ellis.
Rozwój lokalnych rynków biurowych wynika z ekspansji zarówno polskich, jak i zagranicznych firm oraz z zainteresowania naszym krajem ze strony dużych międzynarodowych korporacji poszukujących oszczędności w ramach procesów BPO (Business Process Offshoring), polegających na przenoszeniu działalności do krajów, w których koszty są mniejsze. Państwa Europy Środkowej i Wschodniej są dla nich bardzo atrakcyjną i konkurencyjną lokalizacją. Oferują inwestorom nie tylko najem atrakcyjnych biur oraz niższe koszty pracy i zatrudnienia niż na zachodzie kontynentu, ale również wysoko wykwalifikowanych pracowników z zaskakująco dobrą znajomością języków obcych. Istotne okazuje się także znacznie wyższe pokrewieństwo kulturowe z Unią i Stanami niż w przypadku krajów azjatyckich, które dotychczas były centrum outsourcingowym. Coraz częstsze są przypadki, gdy np. informatyczne firmy indyjskie zakładają swoje siedziby w zachodniej Polsce i zatrudniają Polaków, bo taki zabieg pozwala im zniwelować problem różnic kulturowych i kłopotów z… różnicami czasu. Zaskakująco równie ważne, jak podaż atrakcyjnych powierzchni biurowych, są „dojrzałe” środowisko biznesowe oraz współpraca ze strony lokalnych władz.
— Jego brak jest piętą achillesową na przykład Łodzi. Zagraniczni inwestorzy, szukając nowej siedziby, po kilku godzinach stania w korku w drodze do Łodzi machają na nią ręką i jadą od razu do Krakowa— tłumaczy Joanna Mroczek.
Mały bardziej się stara
Ponieważ koszty operacyjne w mniejszych miastach są znacznie niższe, inwestycje BPO najczęściej lokuje się poza Warszawą. Analitycy CB Richard Ellis szacują, że w minionym roku międzynarodowe firmy wynajęły poza stolicą ponad 200 tys. mkw. biur. Najbardziej popularnym miastem jest Kraków, gdzie już dziś występują braki w wolnej powierzchni do wynajęcia oraz… wykwalifikowanych kadr, zwłaszcza informatyków i księgowych.
— Należy podkreślić, że rosnące oczekiwania płacowe oraz duża migracja pracowników do krajów Europy Zachodniej znacznie zmniejszają konkurencyjność Polski w stosunku do krajów rozwijających się, a zwłaszcza nowych członków Unii Europejskiej. Niemniej jednak stabilność polityczna i ekonomiczna jest niezwykle istotna przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych — tłumaczy Joanna Mroczek.
Wrocław upodobały sobie firmy z sektora produkcyjnego i zaawansowanych technologii. Tam z kolei ograniczone zasoby powierzchni komercyjnych przyczyniły się do masowej wręcz renowacji i rewitalizacji starszych budynków lub obiektów poprzemysłowych. Mocnymi stronami Poznania są, zdaniem inwestorów, dogodna lokalizacja i rozwinięty transport, duża liczba inwestycji produkcyjnych oraz tradycje handlowe miasta. To lokalizacja uznana przez firmy obsługujące jednocześnie polski i niemiecki rynek. W ostatnich latach Łódź, Trójmiasto i Katowice przyciągnęły uwagę zarówno firm produkcyjnych, jak też out-sourcingowych. Miasta te jednak ciągle wymagają dużych inwestycji infrastrukturalnych oraz w rozwój terenów pod nowoczesną powierzchnię biurową.
Taniej nie będzie
Analitycy CB Richard Ellis szacują, że regionalne rynki nowoczesnych powierzchni biurowych zaczęły się rozwijać dopiero w 2000 r. Od tego czasu nowe budynki biurowe zaczęły pojawiać się zrywami, determinując poziom czynszów. Kolejnej wielkiej „fali” nowych budynków biurowych oddanych do użytku w tym samym czasie należy się spodziewać na przełomie 2008 i 2009 r. Do końca 2010 roku całkowita liczba polskich powierzchni biurowych powinna osiągnąć około 6,6 mln mkw. Obecnie najwięcej biurowców poza Warszawą mają Kraków, Wrocław i Trójmiasto. To tam aktywność międzynarodowych i lokalnych deweloperów komercyjnych jest dość duża.
Niskie wskaźniki powierzchni niewynajętych oraz ograniczona podaż nowych obiektów w 2006 i 2007 r. powstrzymała spadek czynszów, jaki był obserwowany od roku 2001. Obecnie miesięczne stawki czynszu za najlepszej jakości powierzchnię biurową wahają się od 30-35 EUR/ mkw. w Warszawie, 18- -20 EUR/mkw. w Krakowie, do 15-18 EUR/ mkw. w pozostałych miastach. Teraz wzrost czynszów jest już wolniejszy, choć jednak nadal zauważalny.
Izabela Tadra