Podaż podłoży nogę mieszkaniówce

Rynek nowych mieszkań czeka podwójne starcie — deweloperzy zaostrzą konkurencję, a rynek wtórny przestanie być ubogim krewnym pierwotnego

Przez ostatnie miesiące wiadomości o poziomie sprzedaży nowych mieszkań mogły już trochę spowszednieć, bo wzmianki o zaskakującym utrzymywaniu się hossy docierają a to w kontekście wysokich obrotów, a to w odniesieniu do stabilnego, nieszaleńczego wzrostu cen. GUS podaje, że w ostatnich 12 miesiącach do użytkowania oddano najwięcej mieszkań od jesieni 2009 r. — ponad 75 tys. — przy czym rozpoczynanych budów naliczono w ciągu roku 87 tys., a wydawanych pozwoleń jeszcze więcej, bo ponad 100 tys.

BUDUJE SIĘ:
Zobacz więcej

BUDUJE SIĘ:

W ostatnich 12 miesiącach do użytkowania oddano najwięcej mieszkań od jesieni 2009 r. — ponad 75 tys. — przy czym rozpoczynanych budów naliczono w ciągu roku 87 tys., a wydawanych pozwoleń jeszcze więcej, bo ponad 100 tys. Marek Wiśniewski

Mimo że obecnie rynek nie wygląda, jakby miał się lada moment przesycić, nasuwa się pytanie, czego się spodziewać na przykład w przyszłym roku — bo według ostatniego podsumowania Reas, właśnie na 2017 r. przypadać ma oddanie prawie połowy deweloperskich projektów.

Era postdewelopera

Ze statystyk dla kilku największych rynków wynika, że w tym roku można się spodziewać ukończenia 19 proc. budowlanych projektów, natomiast 49,2 proc. planowanych jest na 2017 r., a prawie 25 proc. na następny. Elementem łagodzącym sytuację na rynku pierwotnym w niedawnym czasie był jednak w sporym stopniu program MdM, którego zawieszenie zakończy się prawdopodobnie istotnym zaostrzeniem konkurencji — i to nie tylko ze strony samych deweloperów, ale również pozostającego dotychczas trochę na uboczu rynku wtórnego.

— Przyszły rok będzie okresem znacznego zwiększenia podaży na rynku, a deweloperzy zdają sobie sprawę, że pieniądze na MdM wyczerpią się bardzo szybko, co zmusi ich do powrotu do wcześniejszych warunków konkurencji. Warto przy tym zauważyć, że rynek wtórny przestanie być takim ubogim krewnym pierwotnego, jak do tej pory, kiedy dzięki programowi dużo bardziej opłacalne bywały mieszkania nowe — komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. Specjalista jako przykład podaje sprzedaż na warszawskiej Białołęce, dzielnicy pełniącej przede wszystkim funkcje mieszkaniowe. W tej części stolicy klienci częściej wybierali lokale z rynku pierwotnego, bo na wtórnym w ramach programu MdM nie było zbyt wielkiego wyboru. Mając świadomość finansowego wsparcia, nabywcom łatwiej było się decydować na mieszkania wymagające poniesienia jeszcze kosztów urządzenia i umeblowania — kiedy jednak dopłat zabraknie, proporcje mają się zrównoważyć i, zdaniem eksperta, więcej uwagi ma skupić tzw. segment postdeweloperski, czyli mieszkań już z drugiej ręki, ale stosunkowo nowych, bo dopiero kilkuletnich.

Południe drożeje, jak może

Poza konkurencją ze strony dotychczasowego „ubogiego krewnego” na rynku nowych mieszkań inwestorzy mogą już też oczekiwać zwiększenia swojej przewagi w negocjacjach.

— W przyszłym roku podaż mieszkań będzie na tyle wysoka, że z pewnością więcej z nich nie znajdzie nabywców, dlatego oferenci będą musieli wykazać większą skłonność do obniżania ceny. Nie należy jednak przesadzać z opiniami, że rynek bardzo poważnie wyhamuje — raczej mowa o tym, że to eldorado, z jakim mamy do czynienia obecnie, skończy się — dodaje Marcin Jańczuk.

Na niewielki spadek sprzedaży właściwie już nie trzeba czekać, bo z ostatniego raportu Reas wynika, że przyniósł go właśnie trzeci kwartał, w którym w sześciu największych miastach wyniki były niższe względem tych z poprzednich trzech miesięcy o ponad 6 proc. Nie należy zapominać, że w takich statystykach odbija się głównie zmniejszona liczba wniosków o dopłaty z MdM, dlatego dobrze przyjrzeć się również samej ilości lokali wprowadzonych do sprzedaży — na razie do oferty trafiło ich 20 proc. mniej, ale w porównaniu z drugim kwartałem, który był pod tym względem rekordowy.

Nie zaczęły obniżać się natomiast ceny, bo w wybranych większych ośrodkach nie były na tak wysokim poziomie od jesieni 2011 r., wskazuje indeks opracowany przez Home Brokera i Open Finance. We Wrocławiu w ciągu ostatniego roku mieszkania zdrożały 8,3 proc., w Krakowie 7,2 proc., w stolicy potaniały 1,5 proc., a w Łodzi aż o 5,7 proc. — co, po dodaniu wyników z pozostałych dużych miast, daje dobrze rokujący obraz stabilnego 3,4-procentowego rocznego wzrostu.

Chociaż średnia cena oferowanych nieruchomości była w ostatnim kwartale prawie taka sama jak w trzecim kwartale ubiegłego roku, lokali gotowych do sprzedaży, ale niesprzedanych, było aż o 20 proc. mniej. Transakcyjnym danym wygodnie się więc przyglądać albo w perspektywie dość bliskiej, albo czekając na następną kolejkę MdM w 2018 r., bo już w dalszych miesiącach 2017 r. analiza może nie wyglądać tak czytelnie prosto. Warto wziąć też pod uwagę statystyki NBP, które wskazują, jak istotna część transakcji realizowana była za gotówkę — w drugim kwartale na nieruchomości w siedmiu badanych miastach wydano z portfela 3,4 mld zł.

Do zmiany kalendarza jeszcze dwa miesiące, ale na przyszły rok znane są wobec tego już dwie przesłanki — jedna nowa, że wzrośnie podaż, a druga znana od zawsze, że zasoby gotówkowe kończą się zwykle szybciej, niż można wnioskować z noworocznych postanowień.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Podaż podłoży nogę mieszkaniówce