Atutem polskiego rynku inwestycyjnego są niższe ceny nieruchomości z segmentu prime (najlepsze dzielnice, długoterminowe umowy najmu). — Średnia stopa kapitalizacji tego typu biur w Europie Zachodniej wynosi 4,6 proc., podczas gdy w Warszawie 5,75 proc. Mamy więc atrakcyjne cenowo obiekty o porównywalnym standardzie — przekonuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych JLL.
Do zakupów w naszym kraju zachęcają również rosnące wskaźniki ekonomiczne, a także stabilność i bezpieczeństwo prowadzenia biznesu. Mimo to — pod względem rozwoju rynku inwestycyjnego — na tle Europy Zachodniej wypadamy blado. Wartość transakcji przeprowadzonych na polskim rynku od kilku lat utrzymuje się na podobnym poziomie, tymczasem zachodnia część naszego kontynentu odnotowuje znaczące wzrosty.
Zakupy po polsku
W Polsce inwestorzy są najbardziej aktywni na rynku biurowym, na którym od stycznia do października wydali 667 mln EUR, oraz handlowym, gdzie właścicieli zmieniły w tym czasie obiekty łącznej wartości 662 mln EUR. W segmencie magazynowym zawarto umowy na 253 mln EUR. Według ekspertów Colliers International do największych transakcji ostatnich miesięcy należy zaliczyć zakup centrum handlowego Riviera w Gdyni przez niemiecki fundusz Union Investment za 291 mln EUR, a także biurowców Axis, Kapelanka i Silesia Business Park w Krakowie i Katowicach przez skandynawski fundusz NIAM, za około 160 mln EUR.
— Ważną transakcją było też kupno za około 90 mln EUR magazynów w Tychach i Bieruniu przez niemiecki fundusz WestInvest zarządzany przez Deka Immobilien — dodaje Piotr Mirowski, partner i dyrektor w grupie usług inwestycyjnych na Europę Środkowo-Wschodnią w Colliers International. Najbardziej aktywne są w Polsce fundusze amerykańskie i niemieckie, choć rola tych drugich w ostatnich miesiącach zmalała.
— Daje się natomiast zauważyć stopniowy napływ kapitału blisko-i dalekowschodniego — zauważa Marcin Waś, partner w firmie Wood Lark Group. Eksperci przewidują, że do końca roku najwięcej transakcji zostanie przeprowadzonych na rynku handlowym. Ich wartość może sięgnąć nawet 1,6 mld EUR. W przypadku biur będzie to około 1 mld EUR.
— Nie pobijemy zeszłorocznego rekordu — 744 mln EUR na rynku inwestycji w magazyny, jednak spodziewane 600 mln EUR będzie również dobrym rezultatem — przekonuje Sławomir Jędrzejewski.
Hamulce
Według danych Savills w tym roku na polskim rynku inwestycyjnym przeprowadzono transakcje na około 2,2 mld EUR, a do końca roku mogą jeszcze zmienić właściciela nieruchomości warte około 1 mld EUR.
— Ponieważ każde opóźnienie oznacza zamknięcie transakcji już w 2016 r., dopiero na końcu grudnia będziemy znali ostateczny wynik za 2015 r. Widać jednak, że wartość transakcji inwestycyjnych utrzymuje się na podobnym poziomie bądź nieznacznie spada. W latach 2013 i 2014 wynosiła odpowiednio: 3,3 mld EUR i 3,1 mld EUR — informuje Michał Ćwikliński, dyrektor zarządzający i szef działu doradztwa inwestycyjnego Savills.
Nie wpisuje się to w tendencję widoczną w Europie Zachodniej, gdzie wartość transakcji inwestycyjnych znacznie rośnie.
— Wynika to przede wszystkim z tego, że w Warszawie w tym roku sprzedało się względnie mało biur — głównie ze względu na brak produktu inwestycyjnego odpowiadającego oczekiwaniom inwestorów, jak również dlatego, że najlepsze i największe nieruchomości biurowe w centrum Warszawy sprzedały się w ostatnich kilku latach. Poza tym, o ile w zeszłym roku wartość sprzedanych magazynów była największa od początku rynku inwestycyjnego w Polsce, o tyle w tym roku wartość ta spadnie o ponad połowę — tłumaczy Michał Ćwikliński. Według prognoz ekspertów w kolejnych latach wyniki powinny się poprawiać.
— W Polsce nadal można kupić taniej niż na Zachodzie przy względnie atrakcyjnej stopie zwrotu. Dlatego prognozujemy, że nasz kraj stanie się rynkiem o rosnącej płynności, dzięki czemu coraz więcej kupujących z sukcesem zakończy cykl inwestycyjny — uważa Marcin Waś.
Szansą dla rynku może być także regulacja w sprawie Real Estate Investment Trust (REIT), a więc funduszu inwestującego pośrednio lub bezpośrednio w nieruchomości komercyjne, przy jednoczesnym uprzywilejowaniu podatkowym i obowiązku wypłacania dywidendy akcjonariuszom.
— Tego typu wehikuły inwestycyjne zazwyczaj oferują udziałowcom wysokie zyski przy zachowaniu dużej płynności inwestowania w nieruchomości komercyjne. W Polsce nie działają, ponieważ brakuje odpowiedniego ustawodawstwa. Obserwując postępy prac legislacyjnych w tej dziedzinie, mam nadzieję, że w najbliższej przyszłości sytuacja się zmieni — sumuje Sławomir Jędrzejewski.