Już po raz trzeci powstaje projekt ustawy umożliwiającej inwestowanie w nieruchomości poprzez notowane na giełdzie firmy lub fundusze, które wypłacają akcjonariuszom zyski z wynajmu. W pierwszej wersji miały one inwestować tylko w biurowce, centra handlowe, magazyny czy hotele; w drugiej – tylko w mieszkania. Obecnie mowa jest zarówno o wynajętych nieruchomościach komercyjnych, jak i mieszkaniach.
Jak się dowiedzieliśmy w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii (MRPiT), które dopiero teraz poinformowało o prowadzonych pracach, obecny wstępny projekt ustawy dotyczącej funkcjonowania REIT-ów (Real Estate Investment Trust) w polskim systemie prawnym powstał już w drugiej połowie 2020 r. We wrześniu został przekazany do wstępnych konsultacji z instytucjami, których działalność dotyczy rynku finansowego i kapitałowego – m.in. Ministerstwa Finansów, KNF i NBP.
„Celem projektu jest: zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości oraz zwiększenie zaangażowania instytucjonalnego i prywatnego kapitału krajowego na tym rynku poprzez wprowadzenia do obrotu prawnego w Polsce regulacji określających zasady działalności instytucji inwestujących w formule tzw. REIT” – odpowiada na pytanie “PB” MRPiT.
Według naszych obliczeń, możliwość inwestowania w nieruchomości za pośrednictwem REIT-ów mogłaby się ziścić najwcześniej za dwa lata, ponieważ w 2021 r. ustawa raczej nie ma szans na przejście całego procesu legislacyjnego, a powiązanie działania REIT-ów z ulgą podatkową wyklucza wprowadzenie w życie nowych przepisów w trakcie roku podatkowego.
Szansa dla komercyjnych
Obecnie powstaje zespół międzyresortowy, który ma się zajmować projektem. Oprócz MRPiT w pracach uczestniczy już Ministerstwo Finansów, autor pierwszego projektu rządowego ustawy o FINN [Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości – taką polską nazwę REIT-ów zaproponowano w tamtym projekcie – red.], nad którym prace prowadzono do 2018 r. Nowy projekt wykorzystuje m.in. dorobek merytoryczny tamtych działań legislacyjnych, jak się jednak dowiadujemy, rozszerza grupę aktywów przyszłych funduszy o nieruchomości komercyjne.
„Ostateczny kształt projektu ustawy nie został jeszcze jednak nadany – trwają dodatkowe analizy i uzgodnienia z zainteresowanymi podmiotami, które w ramach międzyresortowego zespołu będą brały udział w pracach legislacyjnych w celu wypracowania odpowiednich regulacji określających zasady działalności instytucji inwestujących w formule tzw. REIT. Zespół nie został jeszcze formalnie powołany, więc na tym etapie nie jesteśmy w stanie jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie [jakiego typu nieruchomości mają być aktywami tych funduszy – red].” – napisało MRPiT.
Eksperci stają w blokach
Merytoryczną pomoc w tworzeniu ustawy o REIT-ach zaoferowały już Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) i Stowarzyszenie REIT Polska – organizacje, które dostrzegają w tego typu instytucjach szansę na zwiększenie udziału polskiego kapitału w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne.
– Według różnych szacunków w ciągu ostatnich 22 lat w nieruchomości komercyjne w Polsce zainwestowano ok. 64 mld EUR. Niestety, udział rodzimego kapitału był w tym mniejszy niż 5 procent. Polscy inwestorzy, zarówno indywidualni jak i instytucjonalni, mieli dotąd bardzo ograniczone możliwości inwestowania i realizowania zysków – mówi Agnieszka Jachowicz, członek zarządu PINK.
Według Małgorzaty Kosińskiej, prezes Stowarzyszenia REIT Polska, podmioty działające w formule REIT są zwykle publiczne. Notowanie na giełdzie papierów wartościowych zapewnia restrykcyjną kontrolę właściwej instytucji rządowej oraz płynność inwestycji, co jest niezwykle istotne dla inwestorów indywidualnych i ochrony ich interesów. Równocześnie, upublicznienie istotnej części rynku nieruchomości komercyjnych wpływa na znaczący wzrost łącznej kapitalizacji rynku giełdowego i sprzyja rozwojowi całego rynku finansowego.
– Przez kolejne tygodnie, maksymalnie do końca pierwszego kwartału 2021 r., będziemy uczestniczyć w zbieraniu opinii biznesu – inwestorów i ekspertów z firm z branży nieruchomości – na temat REIT, aby je przekazać zaangażowanym w tworzenie ustawy ministerstwom – mówi Małgorzata Kosińska.
Prezes Stowarzyszenia REIT Polska spodziewa się, że prace w ministerstwach, zanim powstanie właściwy projekt, potrwają kilka miesięcy. Można więc przewidywać, że cały proces legislacyjny nie zakończy się w 2021 r. i możliwość inwestowania w nieruchomości za pośrednictwem REIT-ów, zważywszy na proces tworzenia struktur inwestycyjnych i praktycznego wdrożenia legislacji pojawi się najszybciej od nowego roku w 2023 r.
Czas na naukę
Małgorzata Kosińska zapowiada intensywne działania edukacyjne Stowarzyszenia REIT-Polska, gdyż wiedza, na jakiej zasadzie działają takie firmy, jest jeszcze niewielka – zdarza się, że bywają np. mylone ze spółkami deweloperskimi notowanymi na giełdzie. Tymczasem są to podmioty wypłacające stałą dywidendę pochodzącą z czynszów z posiadanych nieruchomości. Istotne jest też, że z założenia mają służyć inwestorom indywidualnym, którzy kupując udziały w takich funduszach mogą lokować w nieruchomościach nawet niewielkie kwoty.
Ponadto regulacje dotyczące REIT-ów wiążą się zazwyczaj ze zwolnieniem tych podmiotów z podatku dochodowego od firm, co ma na celu zachęcać inwestorów indywidualnych do długoterminowego lokowania oszczędności w istniejące nieruchomości komercyjne przynoszące stały dochód. Dodatkowo zwolnienie służy wyrównaniu szans rodzimych inwestorów w konkurencji z podmiotami zagranicznymi oraz stworzeniu warunków do budowania stabilnego polskiego kapitału.