Pandemia zmieniła krajobraz rynku nieruchomości logistycznych. Nowe trendy, które za to odpowiadają, to zwiększanie zapasów, rozwój e-commerce i nearshoring, czyli przenoszenie zaopatrzenia do krajów ościennych - np. do Meksyku w przypadku firm amerykańskich czy do Polski w przypadku zachodnioeuropejskich. Z najnowszego raportu Prologisu Research „Przyszłość popytu na nieruchomości logistyczne” wynika, że zakłócenia w łańcuchach dostaw, związane z pandemią, spowodowały zmianę strategii magazynowych firm. Zamiast podejścia „na ostatnią chwilę” (ang. just-in-time) częściej pojawia się podejście „na wszelki wypadek” (ang. just-in-cause). Według szacunków działu badań Prologisu może się to przyczynić do zwiększenia poziomu zapasów o 5-10 proc. To z kolei przekłada się na wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynową.
Szacunki takie potwierdza również praktyka w Polsce. Zdaniem Renaty Osieckiej, partnera zarządzającego w Axi Immo, firmy produkcyjne działające w Polsce decydują się obecnie na zwiększanie przestrzeni magazynowej przeznaczonej na zapasy od zagranicznych poddostawców. O ile wcześniej wykorzystywały w tym celu ok. 10 proc. magazynów, dziś przy przeprowadzce do większego obiektu rezerwują już na to 15-20 proc. powierzchni.
Powierzchnie dla handlu
Drugim ważnym katalizatorem wzrostu rynku magazynowego jest handel internetowy, a pandemia znacznie go wzmocniła. Według Prologisu Research udział e-commerce w handlu w skali globalnej wzrósł w ciągu 2020 r. o 3,9 proc., co było przewidywane w perspektywie pięcioletniej. Pandemia zmusiła zarówno konsumentów, jak i sprzedawców niekorzystających wcześniej z handlu internetowego do aktywności w tym kanale. Zdaniem analityków oczekiwania klientów wzrosły już na stałe.
W przypadku handlu internetowego powierzchnie magazynowe są trzykrotnie większe niż dla sklepów stacjonarnych, wymagają bowiem konfekcjonowania, pakowania, obsługi zwrotów itp.
Również handel tradycyjny, chcąc konkurować ze sklepami internetowymi, został zmuszony do zapewnienia swoim sklepom większej różnorodności towarów. To z kolei powoduje konieczność wynajmowania w pobliżu sklepów dodatkowej powierzchni do magazynowania zapasów, by móc szybko uzupełniać wyczerpany asortyment.
Polski potencjał
Na tle trendów światowych polski rynek magazynowy trzyma świetny poziom. Nasze atuty to wielkość rynku wewnętrznego, lokalizacja kraju, a także zainteresowanie ze strony najemców i inwestorów.
– Zakładamy, że w tym roku rynek magazynowy urośnie o 7-8 proc. Polska ma potencjał, żeby osiągnąć poziom 30 mln m kw. powierzchni magazynowej w ciągu najbliższych trzech, czterech lat – mówi Paweł Sapek, szef Prologisu w Europie Środkowej.
Dirk Sosef, wiceprezes Prologisu ds. badań i strategii, zaznacza, że rok 2020 był czwartym z rzędu z absorpcją netto (przyrostem wynajętej powierzchni) powyżej 2 mln m kw. na głównych rynkach logistycznych w Polsce.
- Spodziewamy się, że 2021 będzie kolejnym rokiem zwiększonego popytu, a jednym z czynników będzie dalszy rozwój e-commerce. Jeszcze w 2018 r. handel internetowy w Polsce stanowił niecałe 10 proc. całego handlu detalicznego. W ubiegłym roku udział e-commerce w handlu detalicznym wyniósł już ponad 14,5 proc., a do 2025 r. przewidywany jest wzrost do niemal 19,5 proc. - mówi Dirk Sosef.
W czołówce Europy
Tomasz Mika, starszy dyrektor w JLL, podkreśla, że nasz kraj jest wymieniany - obok Niemiec, Holandii, Wielkiej Brytanii i Włoch - jako jeden z najlepszych rynków europejskich. Na koniec 2020 r. w budowie było 1,9 mln m kw., czyli podobnie jak w końcówce 2019 r.
Atutem Polski jest też młodość rynku. Najnowsze trendy, takie jak cyfryzacja, automatyzacja czy certyfikacja ekologiczna, pojawiają się u nas rok lub dwa lata po tym, gdy przyjmują się w bogatszych krajach.
– Połowa polskich magazynów ma mniej niż 10 lat i są to obiekty bardzo nowoczesne. Z drugiej strony międzynarodowi inwestorzy przestali już traktować nasz rynek jako ryzykowny, mimo że jest młody. Dziś fundusze z Azji budują paneuropejskie portfele magazynowe, uwzględniając obiekty w Polsce na równi z tymi z zachodniej części kontynentu – mówi Renata Osiecka.
Zdaniem Pawła Sapka na korzyść Polski przemawia też fakt, że mamy relatywnie dużą dostępność terenów inwestycyjnych i dość krótkie procedury pozyskiwania pozwoleń, co bywa kluczowe w przypadku podejmowania przez firmy decyzji o relokacji.
– W najbliższych latach to nearshoring, poza handlem w internecie, będzie jednym z motorów popytu w naszym sektorze – mówi Paweł Sapek.
Nasze magazynowe statystyki poprawiły ostatnio obiekty działające w Polsce, ale obsługujące rynki sąsiednie. Tomasz Mika uważa, że znakomitym przykładem jest Amazon, który ma u nas już dziewięć centrów logistycznych i dziesiąte w budowie, a wszystkie obsługują głównie rynek niemiecki.