Trzy inwestycje mieszkaniowe do kosza, dwanaście do okrojenia średnio o 30 proc. To hipotetyczne skutki wejścia w życie nowych przepisów dotyczących placów zabaw dla dzieci, przewidzianych w rozporządzeniu o warunkach technicznych - i to tylko dla jednego dewelopera. Hipotetyczne, bo firma Matexi Polska, działająca na rynku warszawskim i krakowskim, przeanalizowała pod kątem zmian zrealizowane już inwestycje. Realnych przypadków firm, które kupiły ziemię w centrach miast z myślą o wybudowaniu pojedynczych budynków, jest jednak wiele.
– Rozporządzenie ministra rozwoju o warunkach technicznych jest dla inwestorów mieszkaniowych jak nowy podatek działający wstecz. Kupili działki przed jego wprowadzeniem, nierzadko po kilkadziesiąt milionów złotych, a teraz muszą wykroić część terenu i zmniejszyć liczbę zaplanowanych mieszkań. Inwestycje kalkulowali na podstawie zapisów planów miejscowych. Nagle okazuje się że posiadają zupełnie inną nieruchomość. To jest niezamierzony, ale kosztowny faul – mówi Maciej Wandzel, prezes Soho Development Homes & More i członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Ministerstwo rozwoju, kierowane w rządzie PIS przez Waldemara Budę, wprowadziło zmiany w rozporządzeniu o warunkach technicznych budów. Miały wyeliminować przypadki tzw. patodeweloperki, polegającej m.in. na budowie mikroskopijnych placów zabaw dla dzieci. Sztywne przepisy objęły jednak także zabudowę uzupełniającą w centrach miast – pojedyncze budynki na małych działkach, np. tzw. plomby. Nie przewidziano, że w połączeniu z obowiązującymi warunkami zabudowy może to wręcz uniemożliwić wybudowanie domów.
PZFD postuluje, by w przypadku takich małych inwestycji wymóg budowy placu zabaw zastąpić opłatą na rzecz gminy, która za te pieniądze mogłaby stworzyć w pobliżu, ale na swoim terenie, np. ogródki jordanowskie. Ewentualnie deweloperzy mogliby sami je budować na gminnych działkach. Byłoby to dla nich znacznie mniej dotkliwe niż koszt niewykorzystanej ziemi. Jako przykład podobnego rozwiązania Maciej Wandzel podaje park rewitalizowany i finansowany (na podstawie innych przepisów) przez Soho Development Homes & More na niezagospodarowanej, miejskiej działce w pobliżu swojej inwestycji Fabryka Perun na warszawskiej Pradze.
Więcej czasu na zmiany
Oprócz uelastycznienia przepisu o placach zabaw deweloperzy domagali się też wydłużenia okresu vacatio legis rozporządzenia z czterech miesięcy (miało wejść w życie już 1 kwietnia) do roku, bo tyle czasu potrzeba na zmianę gotowych już projektów budowlanych. Poparli ich w tej kwestii architekci z SARP, samorządy ze Związku Miast Polskich, stowarzyszenia TBS i izba inżynierów budownictwa.
Nowa władza długo się wahała. Ostatecznie rzutem na taśmę 21 marca Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju, zapowiedział w Sejmie, że wejście w życie rozporządzenia zostanie opóźnione o kilka miesięcy.
– Zmiana warunków technicznych oznacza konieczność zmiany uzgodnień drogowych, sieciowych i środowiskowych, co zajmuje około rok. Rozporządzenie wprowadzono pod koniec października, więc inwestorzy, którzy planowali zakończyć uzgodnienia i złożyć projekty w II czy III kwartale, zdążą z nimi najwcześniej na koniec roku. Opóźni się więc pozyskiwanie pozwoleń na budowę, budowa i oddawanie mieszkań – mówi Maciej Wandzel.
Przedstawiciel PZFD szacuje, że gdyby vacatio legis nie zostało przedłużone, liczba pozwoleń budowlanych spadłaby z tego powodu w II i III kw. 2024 r. o 30 proc.
– Byłby to kolejny silny impuls do podwyżek cen, bo mała obecnie podaż jeszcze by się skurczyła, a popyt może wzrosnąć – mówi Maciej Wandzel.
Co ile kosztuje w metrze mieszkania
Marek Straszak, członek zarządu Matexi Polska, tłumaczy, jak kalkuluje się koszty wybudowania mieszkania w centrum Warszawy. Za przykład bierze kupioną za 60 mln zł półhektarową działkę, na której można postawić 6 tys. m kw. PUM (około 110-120 lokali oraz 800 m kw. powierzchni użytkowej).
Na koszt metra kwadratowego mieszkania składa się 10 tys. zł z tytułu zakupu gruntu i około 8 tys. z tytułu budowy (budynek z dwiema kondygnacjami podziemnymi i elewacją z materiałów o wysokim standardzie). Do tego należy doliczyć koszt kredytu na zakup ziemi (8 proc. w skali roku), wydatki na marketing, architekta, oraz 180 zł na rozwój systemu drogowego ponoszone na rzecz Zarządu Dróg Miejskich według rozporządzenia prezydenta Warszawy.
Do łącznie ponad 20 tys. zł netto trzeba jeszcze dodać 8 proc. VAT. Cena sprzedaży w centralnych lokalizacjach miasta to ok. 25-27 tys. zł za m kw.
– W centrum tak drogie mieszkania da się sprzedać, bo kupują je klienci inwestycyjni z całej Polski. Natomiast na Bielanach czy Białołęce duży wzrost kosztów to problem, bo tam klienci kupują najczęściej pierwsze mieszkanie, dysponują więc ograniczonym budżetem – mówi Marek Straszak.
Matexi prześwietliło inwestycje
Analiza Matexi Polska objęła inwestycje: Pereca, Staffa, Domaniewska, Księżycowa, Kameralny Prokocim, Rogalskiego, Żelazna, Świtezianki, Puławska, Żeromskiego, Sokratesa, Okrzei i Sady Żoliborz. To pojedyncze budynki wśród innej zabudowy, położone w centralnych dzielnicach miast. W myśl nowego rozporządzenia trzy z nich w ogóle nie mogłyby powstać, a w pozostałych powierzchnię użytkową mieszkań trzeba by zmniejszyć o co najmniej 21 proc. (Żelazna), a maksymalnie nawet o 36 proc. (Księżycowa).
– W różnych lokalizacjach różne czynniki znacząco ograniczają tzw. chłonność działki, czyli powierzchnię mieszkań, które można na niej wybudować. Tymczasem w planach miejscowych często zapisany jest minimalny współczynnik intensywności zabudowy, czyli stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki. Zaprojektowanie placu zabaw według nowych regulacji spowoduje, że nie będzie możliwe osiągniecie wymaganego minimum - wtedy działka staje się bezwartościowa, bo nie da się uzyskać pozwolenia na budowę – tłumaczy członek zarządu Matexi Polska.
Jego zdaniem przepis o placach zabaw pojawił się z powodu kilku nieodpowiedzialnych inwestycji firm bez doświadczenia w branży, nazywanych w mediach patodeweloperką. Reakcja poprzedniego rządu przypomina jednak strzelanie z armaty do wróbla, a rykoszetem obrywają nabywcy drożejących mieszkań.
Marek Straszak podkreśla, że Matexi Polska i inni członkowie PZFD sami dbają o atrakcyjną przestrzeń rekreacyjną w pobliżu swoich inwestycji.
– Miasto poprosiło nas o dofinansowanie realizacji tzw. parku kieszonkowego przy naszej inwestycji na Sokratesa, na warszawskich Bielanach. Natomiast w przypadku inwestycji przy ul. Anny German na Żoliborzu sami zaproponowaliśmy władzom dzielnicy rewitalizację miejskiego terenu starej bocznicy kolejowej i stworzenie tam strefy rekreacji – mówi przedstawiciel Matexi Polska.
Jego zdaniem deweloperzy mający takie porozumienia z miastem powinni być zwolnieni z konieczności ograniczania intensywności zabudowy na rzecz placów zabaw.