Prestiżowe budynki mają jednego agenta

Patrycja Otto
27-02-2001, 00:00

Prestiżowe budynki mają jednego agenta

Międzynarodowe agencje preferują umowy wyłączne

Inwestorzy w nadziei na szybsze pozyskanie najemców decydują się na zgłoszenie obiektu w kilku biurach nieruchomości. Inaczej jest tylko w przypadku prestiżowych biurowców znajdujących się w centrum miast, dla których wybierają jednego agenta.

Międzynarodowe agencje nieruchomości, podobnie jak krajowe biura nieruchomości, preferują umowy na wyłączność. Ich zdaniem, są one idealnym rozwiązaniem dla obydwu stron transakcji. Zdaniem Magdaleny Góral z Healey & Beaker, dzięki umowie na wyłączność firma zostaje jedynym agentem reprezentującym interesy właściciela. Czynnie uczestniczy w powstawaniu biurowca od początku. Przygotowuje plan marketingowy inwestycji, doradza sposób wynajęcia powierzchni.

— Jesteśmy przy takiej umowie jedynym źródłem informacji dla klientów. Posiadamy sprawny przepływ danych związanych z danym obiektem, co bardzo ułatwia sprawę — dodaje Magdalena Góral.

Poza tym, jak uważa Paulina Górska z Jones Lang LaSalle, umowy na wyłączność zapewniają stałość i płynność dochodu. Dzięki nim firma może oszacować wielkość dochodu w kolejnych latach.

— Umowa na wyłączność stanowi również zabezpieczenie finansowe dla agencji w postaci otrzymanej prowizji. Następuje to bez względu na to, kto znajdzie klienta. Z drugiej strony wymaga ona więcej pracy, ponieważ marketing i promocja związana z budynkiem przechodzi do obowiązków agencji — wyjaśnia Beata Szewczyk z CB Ritchard Ellis.

Inną strategię działania przyjęła firma King Sturge, która nie zabiega o umowy na wyłączność.

— Weszliśmy na rynek rok temu, kiedy większość umów zawierana była na zasadzie współwyłączności. Polityka naszej firmy w dalszym ciągu zmierza w tym kierunku. Współpracujemy z różnymi agencjami, bo tego wymaga rynek, zresztą wspólne działanie przynosi szybciej pożądany skutek — zaznacza Christopher Grzesik, członek zarządu firmy King Sturge.

Jeden agent

Posiadanie budynku na wyłączność przez agencję w dużej mierze zależy od samego inwestora. Przyjęło się jednak, że właściciele prestiżowych budynków położonych w centrum miasta wybierają do obsługi tylko jednego agenta. Musi być to firma z dużym doświadczeniem, która zapewni kompleksową pomoc w wynajęciu powierzchni.

Jak twierdzi Magdalena Góral, firma Healey & Beaker posiada na takiej zasadzie biurowce Roma Office Center, Centrum Królewska oraz Warsaw Trade Tower, znajdujące się w Centrum Warszawy.

— W zależności od wielkości inwestycji wyznaczamy 1-2 osoby do obsługi obiektu, które są do dyspozycji właściciela o każdej porze. W ten sposób budujemy też wzajemne zaufanie, tak potrzebne przy tego rodzaju umowach — tłumaczy Magdalena Góral.

Jest też grupa inwestorów, która woli współpracować z kilkoma agentami w nadziei, że przyspieszy to komercjalizację ich budynku. Jest to podyktowane przede wszystkim obecną sytuacją na rynku, na którym podaż dominuje nad popytem i sporo powierzchni biurowej pozostaje nie wynajęte.

— Żadna firma nie jest w stanie dotrzeć do wszystkich potencjalnych klientów. Po połączeniu sił zwiększa się szansa na pomyślne załatwienie sprawy w krótszym czasie — wyjaśnia Christopher Grzesik.

Wyłącznością dzieli się także CB Ritchard Ellis, która razem z firmą Maxon zajmuje się obsługą biurowca Warta Tower.

— Zdarza się, że właściciele rezygnują z wyłączności, gdy obiekt przez dłuższy czas pozostaje pusty. Decydują się wówczas na zgłoszenie nieruchomości do innych biur, bądź pozostawienie jej w ofercie otwartej — informuje Beata Szewczyk.

Natomiast w przypadku, gdy oczekiwania inwestora są zbyt wygórowane, a wykończenie i standard biurowca nie są na wysokim poziomie, agencje zwykle odmawiają przyjęcia oferty na wyłączność.

Różna prowizja

Jak informują pośrednicy, przy współwyłączności należy dokładnie określić warunki współpracy między agencjami w umowie zawartej z inwestorem. Dotyczy to głównie zasad, na jakich będzie się ona odbywać, sposobu przepływu informacji oraz wysokości i podziału wynagrodzenia.

— Jest to szczególnie istotne przy honorarium, bowiem od tego zależy, jak będzie ono wypłacane. Przyjęło się, że prowizja jest dzielona po połowie między dwie uczestniczące firmy, ale może też zostać przyznane 60 proc. wynagrodzenia dla agenta, który przyprowadzi klienta i 40 proc. dla prowadzącego biurowiec — wyjaśnia Paulina Górska.

Jeżeli chodzi o wysokość prowizji, to najczęściej zawiera się ona w przedziale między dwu- a jednomiesięcznym czynszem. W agencjach pobierających ją od dwóch stron wynosi ona średnio połowę miesięcznego czynszu.

— Ponieważ nasza firma pobiera prowizję tylko od jednej strony, to jest ona zawsze wyższa niż połowa czynszu — przyznaje Adam Rejczak, negocjator z Healey & Baker.

Bez pewności

Często firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami obsługują biurowiec na zasadzie agenta dominującego. Jest to o tyle mniej korzystna forma od wyłączności czy współwyłączności, że nie ma przy niej pewności, co do przyszłego honorarium. Bez względu na włożone wysiłki otrzymuje je zawsze ten podmiot, który przyprowadził najemcę.

— W Warsaw Trade Tower jesteśmy dominującym agentem koordynującym całość działań. W związku z tym prowadzimy działania promocyjne dotyczące obiektu i jednocześnie jako jedyni mamy do tego prawo — informuje Adam Rejczak.

Jednak jak zaznacza Christopher Grzesik, ponad 50 proc. powierzchni biurowej jest wynajmowane na wolnym rynku. Mimo że powoduje to mniejszą ekspozycję i reklamę budynku, inwestorzy i tak w dalszym ciągu często wybierają taką formę.

— Ponad 80 proc. budynków posiadamy w ofercie otwartej — informuje Adam Rejczak.

Tymczasem Paulina Górska zapewnia, że w jej firmie 75 proc. wszystkich umów podpisanych w zeszłym roku stanowiły te skierowane na wyłączność.

— Nasza uwaga jest najbardziej skierowana na budynki, w których mamy wyłączność lub działamy jako współagent. Przy nich bowiem jesteśmy ograniczeni terminem, w którym ma dojść do skutku sprawa wynajęcia powierzchni Poza tym obu stronom umowy zależy, aby wynająć obiekt jak najszybciej — firmom, bo otrzymują prowizję, a właścicielowi budynku, gdyż zyskuje stałe źródło dochodu w postaci najemców — dodaje.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Patrycja Otto

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Prestiżowe budynki mają jednego agenta