Łódzka Manufaktura, krakowskie Centrum Biurowe Lubicz oraz warszawskie: wieżowiec Warsaw Financial Center (WFC), biurowiec Metropolitan przy pl. Piłsudskiego, kompleks Marynarska Business Park przy ul. Taśmowej, biurowce Senator (jeszcze w budowie) i Mokotów Nova, połowa hotelu InterContinental przy ul. Emilii Plater i wieżowiec TP przy ul. Twardej to nieruchomości, które już są lub wkrótce będą wystawione na sprzedaż. Prawie każda jest warta setki milionów euro. Znajdą kupca?
— Dziś niemal wszyscy chcą kupować bezpieczny przychód: najlepsze biurowce w centrum Warszawy oraz dobrze zlokalizowane centra handlowe, także w miastach regionalnych. W trudnych warunkach finansowych najbardziej pożądane są nieruchomości o wartości około 50 mln EUR. Wątpię, by wszystkie wystawione duże nieruchomości zostały szybko sprzedane. Sugeruje to słaby pierwszy kwartał — mówi Karol Bartos, szef funduszu MGPA w Polsce.
MGPA jest od 2006 r. właścicielem wieżowca Rondo 1. Jednak, jak zapewnia Karol Bartos, budynek na razie nie będzie sprzedawany.
— Do wykonania mamy jeszcze kilka zadań w Rondzie 1. Nie zdecydujemy się na wystawienie go na rynek, jeśli nie będziemy mieć pewności, że znajdzie się chętny do kupna za oczekiwaną przez nas cenę — zapowiada Karol Bartos. Co tak duża podaż oznacza dla rynku?
— Niektóre nieruchomości zostaną sprzedane poniżej oczekiwanej ceny wywoławczej, a część będzie musiała poczekać na kupca dłużej. Już widać przykłady takich budynków, które są na rynku od dłuższego czasu, ale ich właściciele nie są skłonni zaakceptować niższej ceny i odkładają decyzję o zbyciu. Nie dotyczy to najlepszych obiektów, dla których z uwagi na duże zainteresowanie funduszy oraz stosunkowo małą konkurencję porównywalnych budynków sprzedaż powinna nastąpić sprawnie — mówi Przemysław Felicki, dyrektor z działu inwestycyjnego agencji CBRE.
Planowana powtórka
Polska jest wśród czterech najlepszych europejskich rynków na inwestowanie w nieruchomości, obok Niemiec, Francji i Wielkiej Brytanii. Aż 83 proc. spośród 524 przebadanych przez Ernst & Young inwestorów uważa nasz kraj za atrakcyjny lub bardzo atrakcyjny.
— Obserwujemy względną stabilność. Jeśli nic jej nie zachwieje, to wartość transakcji w 2012 r. powinna być porównywalna do tej z 2011 r., czyli wynieść prawie 2,5 mld EUR — mówi Jarosław Bator z Ernst & Young.
Do wystawiania nieruchomości na sprzedaż zachęcił nieco lepszy klimat na rynku inwestycyjnym w zeszłym roku. Wolumen transakcji zawartych w I kwartale tego roku w całej Europie pogorszył nastroje. Według Cushman & Wakefield, wyniósł 25,3 mld EUR: o 31 proc. mniej niż w IV kw. 2011 r. i 14 proc. mniej niż w I kw. 2011 r.
— Duża liczba projektów na sprzedaż teoretycznie mogłaby znacząco zwiększyć wolumen w całym roku, ale oczekiwania sprzedających nawet w przypadku najlepszych obiektów rozmijają się z ofertami kupujących — uważa Wojciech Pisz, dyrektor grupy rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.
Banki bez kasy
Duże zainteresowanie zagranicznych funduszy sprawia, że w dłuższym okresie nie powinno być problemu z wchłonięciem tak dużej liczby inwestycji. Wśród badających budynki trafiają się podmioty nieobecne dotąd w Polsce.
Na razie efekt jest niewielki: fundusz Qatar Investment Authority kupił kompleks biurowy Miasteczko Orange, a amerykański Blackstone — sześć centrów handlowych. Do gry wkroczyło też polskie PZU oraz Kulczyk Silverstein Properties (KSP).
— Wysyp nieruchomości wystawionych na sprzedaż to efekt kończących się horyzontów inwestycyjnych funduszy, które powstały w czasie hossy w 2006 i 2007 r. Są tylko pojedyncze przypadki wychodzeniaz Polski, jak Baltic Property Trust. Obserwujemy też wydłużenie procesów sprzedaży: negocjowane teraz transakcje trafiały na stół jeszcze w zeszłym roku — mówi Przemysław Felicki.
Inwestorom nie sprzyja sytuacja w Grecji i innych krajach południa Europy, bo ma wpływ na dostępność finansowania bankowego. Kupujących, którzy mogą się obyć bez kredytów, nie ma wielu.
— Obecna podaż raczej nie przerodzi się w pełni na transakcje, ale to nie pieniądze są problemem. Dobre projekty zawsze któryś bank zechce finansować. Problem leży raczej w dostępności takich budynków — uważa Piotr Krawczyński, dyrektor zarządzający KSP, które jest jednym z najaktywniejszych inwestorów.
Dwa bieguny
Jak uważa Przemysław Felicki, zainteresowanie kupujących w Polsce rozkłada się na dwóch biegunach.
— Na jednym są niemieckie i austriackie fundusze, skoncentrowane na najlepszych biurowcach w Warszawie oraz centrach handlowych miast w najlepszych lokalizacjach. Takie inwestycje nie wymagają aktywnego zarządzania i przynoszą stabilny dochód.
Drugi biegun to fundusze oportunistyczne, które specjalizują się w podnoszeniu wartości inwestycji. Kupują tanio, modernizują i wynajmują, by sprzedać ze sporą premią. Słabość polskiego rynku polega na małym zainteresowaniu inwestycjami, które znajdują się pośrodku skali, jak dobre biurowce w miastach regionalnych, na które popyt zawsze był ograniczony, a obecnie jest prawie żaden — mówi Przemysław Felicki.
Gdzieś pomiędzy próbuje się plasować KSP, tandem inwestycyjny najbogatszego Polaka oraz Larry’ego Silversteina, amerykańskiego potentata deweloperskiego. KSP podchodził m.in. do zakupu warszawskiego WFC i wieżowca przy ul. Twardej.