Problem właścicieli biur klasy B

Rosnąca powierzchnia pustostanów, która według szacunków CBRE za dwa lata może sięgnąć 19 proc., ponad milion metrów kwadratowych planowanych biurowców, spadające stawki czynszu i umiarkowany popyt — to czarny, ale realny scenariusz rozwoju warszawskiego rynku biurowego. W najgorszej sytuacji nie są jednak deweloperzy, którzy budują biurowce, ale właściciele starszych budynków. Z 4,3 mln mkw. powierzchni biurowej w stolicy, aż 2,5 mln mkw. należy do klasy B: starszej i o gorszych standardach technicznych. Obecnie aż 352

tys. mkw. tej powierzchni jest puste, bo najemcy, którym kończy się umowa, z łatwością znajdują nowe biuro za porównywalną stawkę. Jedynie 40 proc. firm decyduje się pozostać w biurze klasy B. W dodatku od 2007 r., w starszych biurowcach praktycznie nie ma popytu ze strony firm nowych na rynku, czy rozwijających się.

— Na dojrzałych rynkach właściciele takich budynków mają kilka wyjść. Zmieniają ich funkcję na przykład na akademiki; burzą je, choć to kosztowne; modernizują i przeznaczają dla mniej wymagających najemców albo wypruwają środek i gruntownie je przebudowują. W Polsce dotychczas największą popularnością cieszy się opcja modernizacji — mówi Joanna Mroczek, szefowa działu analiz CBRE.

W centrum miasta w trakcie modernizacji są m.in. dwa budynki opuszczone przez Orange: Moniuszki Tower i Spektrum Tower. Na przystosowanie do dzisiejszych standardów wieżowca Spektrum jego właściciel planuje wydać 7-8 mln EUR. Fundusz banku UBS, właściciel wieżowca Ilmet, zamierza natomiast wyburzyć budynek i postawić na jego miejscu nowy. Wielu właścicieli decyduje się jednak zachęcać takich najemców, którzy do biurowców klasy A wejść nie mogą.

— To między innymi instytucje publiczne, które coraz częściej decydują się na wynajem biur. Wymagają dużej elastyczności od wynajmującego, bo mogą płacić tylko w złotych, chcą mieć stały czynsz i bardzo długą umowę najmu, co dla rynku nie jest standardem — mówi Joanna Mroczek.

W 2012 r. instytucje publiczne wynajęły w Warszawie około 70 tys. mkw. biur. W tym roku ten poziom powinien sięgnąć 50 tys. mkw. Do najemców, którzy zajęli powierzchnię klasy B, należą m.in. IPN (6,5 tys. mkw. w kompleksie Empark), Urząd Rejestracji Leków (13 tys. mkw. w Adgar Park) czy Sąd Rejonowy (9,3 tys. mkw. w biurowcu Danteksu przy ul. Płockiej). Nowe budynki wybrały natomiast Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (16,5 tys. mkw. w Poleczki Business Park), Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad (12 tys. mkw. w Green Corner) i Urząd Lotnictwa Cywilnego (ponad 12 tys. mkw. we Flanders Park). Najwięcej pustych biur klasy B znajduje się wzdłuż Al. Jerozolimskich i na Okęciu (61 tys. mkw.) oraz na Mokotowie (52 tys. mkw.).