Zapełnianie wolnej powierzchni — tym zajmowali się deweloperzy magazynowi w ubiegłym roku. Najwięcej roboty miał z tym Prologis. W ciągu roku udało mu się zmniejszyć współczynnik pustej powierzchni z 19 do 13 proc. Jak? Między innymi dzięki większej elastyczności.
— Dotychczas standardem było podpisywanie umów najmu na trzy-pięć lat, bo to ułatwiało wycenę danego magazynu. Ostatnio jednak postanowiliśmy umożliwić najemcom zawieranie umów nawet na kilka miesięcy. To umowy bardziej ryzykowne, ale dają przychód z metra nawet o 10-25 proc. wyższy niż przy standardowych warunkach — mówi Bartosz Mierzwiak, wiceprezes Prologisu.
Prologis w zeszłym roku podpisał kilka takich umów. Potencjalnie na krótkie najmy może przeznaczyć jeszcze 200 tys. mkw. magazynów. Najwięcej w podwarszawskich Błoniach i Teresinie. Wypracowany w Polsce model ultrakrótkich najmów jest także wprowadzany do zagranicznych parków logistycznych,które są w podobnie trudnej sytuacji.
— Zainteresowane są przede wszystkim firmy logistyczne, które chcą elastycznie reagować na zlecenia sezonowe. Oczywiście priorytetem są dla nas umowy długoterminowe, dlatego w tych krótkich termin wypowiedzenia umowy to jedynie miesiąc. Dodatkowo umowa jest bardzo uproszczona, a opłaty serwisowe ryczałtowe — dodaje Bartosz Mierzwiak.
Główny konkurent, firma Panattoni, problemu z pustostanami nie miała — jej współczynnik niewynajętej powierzchni utrzymuje na poziomie 1 proc. Powód? Bardziej konserwatywne podejście do robienia biznesu. Kilkumiesięczne umowy stosował tylko kilka razy, gdy w budynku pozostawała niewynajęta resztówka.
— Taki pomysł jest dobry dla dewelopera, który boryka się z wysokim poziomem niewynajętej powierzchni. To rozwiązanie przejściowe, poprawiające aktualne przepływy operacyjne, ale nie wartość nieruchomości — mówi Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni. Jednak żaden deweloper nie zaoferuje takiego elastycznego rozwiązania w lokalizacjach, gdzie popyt jest najsilniejszy. Według Bartosza Mierzwiaka, ceny najmu w parkach Prologisu
na Górnym Śląsku wzrosły w ciągu roku nawet o 30 proc. Panattoni nadzieje wiąże z wyjazdem z Warszawy na autostradę A2. Większych problemów z wynajmem na dobrych warunkach deweloperzy nie mają też w Krakowie, Trójmieście i Poznaniu.
— W przypadku kilkumiesięcznych umów najmu trudno mówić o popycie. To raczej nieliczne przypadki, nieprzewidziane sytuacje, choć chwilowe zapotrzebowanie bywa bardzo duże. Stawki najmu bywają wówczas nawet o 40-50 proc. wyższe, ale nie każdy deweloper jest gotów wziąć na siebie takie ryzyko. Zdarzało się, że usuwanie zniszczeń w magazynie po kilku miesiącach kosztowało więcej, niż wyniosły zyski — mówi Maciej Cieliczko, dyrektor w dziale magazynowym Colliers International.