W Polsce rośnie podaż i popyt na nowoczesną powierzchnię biurową. Najwięcej nowych inwestycji pojawia się dziś na Śląsku.
Specjaliści prognozują wzrost popytu na wysokiej jakości powierzchnie biurowe w Warszawie. Biur klasy A brakuje też na Śląsku.
Według danych firmy Jones Lang LaSalle, autora raportu „Warszawski rynek nieruchomości” („Warsaw City Report”), Polska pozostaje głównym rynkiem środkowoeuropejskim pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych. W 2007 r. zainwestowano w naszym kraju 24 proc. całkowitej wartości takich transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej i Rosji (33 proc., jeśli wyłączymy Rosję). W 2006 r. zanotowano rekordowy w historii wolumen inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce — 2,2 mld euro i 50 transakcji.
— W 2007 r. obserwujemy nieznaczne osłabienie aktywności inwestycyjnej w porównaniu z rokiem ubiegłym. Łącznie do końca sierpnia miało miejsce 29 transakcji o wartości 858 mln euro, co zbliżyło nas do poziomu inwestycji z 2005 r. Zwiększyła się liczba transakcji w mniejszych miastach, jednakże nadal stanowiły one, w ujęciu wartościowym, jedynie 15 proc. — mówi Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Jones Lang LaSalle.
Inwestorzy częściej decydowali się na zakup nieruchomości oferujących możliwość aktywnego zarządzania, tj. o dużej powierzchni niewynajętej, krótkoterminowe umowy najmu czy opcję rozbudowy budynków lub na transakcje podwyż-szonego ryzyka o wyższym zwrocie.
— Zaobserwowaliśmy szybki i imponujący rozwój rynku nieruchomości w Polsce w ciągu ostatnich 4-5 lat. Duże kwoty zostały wydane przez międzynarodowy kapitał na zakup gotowych budynków, a także na przedsięwzięcia deweloperskie we wszystkich segmentach — biurowym, handlowym, magazynowym oraz mieszkaniowym — nie tylko w stolicy, lecz także na terenie całego kraju. Tak silny popyt wpłynął na szybki wzrost wartości nieruchomości we wszystkich sektorach w całym kraju. Jednakże w 2007 r. stopy kapitalizacji, a także wartości nieruchomości osiągnęły poziom szczytowy i ustabilizowały się. W przypadku najlepszych obiektów biurowych i handlowych stopy kapitalizacji są na poziomie około 5,5 proc. — informujeTomasz Trzósło.
Rynek wynajmującego
W sektorze biurowym odnotowano najniższy w historii wskaźnik powierzchni niewynajętej — 4 proc. w I połowie 2007 r. (spadek z 7,9 proc. w 2006 r.). Obecny wysoki poziom popytu na powierzchnię biurową prawdopodobnie utrzyma się w najbliższym czasie, mimo wzrostu stawek czynszu w centrum Warszawy.
— Rok 2007 cechowała ograniczona dostępność powierzchni biurowej, silny popyt oraz bardzo niski wskaźnik powierzchni niewynajętej. W 2008 r. rynek będzie zdecydowanie bardziej aktywny, szczególnie pod względem nowych inwestycji, przy czym większość nowej powierzchni biurowej będzie wynajęta jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania. Co najmniej kolejne 18 miesięcy będzie wspaniałym okresem dla deweloperów działających na warszawskim rynku — wyjaśnia Anna Kot, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych oraz reprezentacji najemców w firmie Jones Lang LaSalle.
Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły na koniec I połowy 2007 r. 2,65 mln mkw., z czego w 2007 r. oddano do użytku jedynie 130 tys. mkw. Według szacunków, do końca roku na rynku pojawi się kolejne 67 tys. mkw., a zatem 2007 r. powinien zakończyć się relatywnie niską nową podażą powierzchni biurowej — łącznie około 197 tys. mkw.
Według prognoz firmy Jones Lang LaSalle, w przyszłym roku oddane zostanie do użytku 394 tys. mkw. powierzchni biurowej, głównie w okolicach Mokotowa i Służewca oraz w południowo-zachodniej części Warszawy (Mokotów, Al. Jerozolimskie, Okęcie), ale również w centrum. Kolejne 435 tys. mkw. powierzchni biurowej przewidziane jest do ukończenia w 2009 r., z czego 76 proc. zrealizowane zostanie poza centrum stolicy.
Korzystna koniunktura gospodarcza w Polsce nie tylko zaowocowała pojawieniem się na rynku nowych firm, ale również przyspieszyła rozwój przedsiębiorstw już obecnych w kraju, w szczególności z sektora usług finansowych. Niewielka dostępność powierzchni biurowej w Warszawie w połączeniu z silnym popytem spowodowała, że nawet budynki w słabszych lokalizacjach i o niższym standardzie dobrze się wynajmują.
Powyższe trendy dowodzą, iż rynek powierzchni biurowej w Warszawie jest obecnie tzw. rynkiem wynajmującego, czego wynikiem jest wzrost czynszów w większości rejonów Warszawy. W najbardziej prestiżowych obiektach kształtują się one miesięcznie na poziomie 25-27 euro/mkw., a w kilku przypadkach przekroczyły 30 euro/mkw. Poza centrum najwyższe czynsze transakcyjne wynoszą 15-16 euro/mkw. Dodatkowo wydłużył się czas oczekiwania na wykończenie powierzchni biurowej z 2-3 miesięcy do 4-6, co jest skutkiem dużej aktywności deweloperskiej na rynku oraz problemów kadrowych w budownictwie.
Więcej biur na Śląsku
Według raportu opublikowanego przez Metropolis Nieruchomości Komercyjne, największą śląską firmę doradczą z zakresu nieruchomości komercyjnych, popyt na powierzchnie biurowe w aglomeracji śląskiej przewyższa wielokrotnie podaż dostępnej przestrzeni. Dotyczy to zwłaszcza obiektów najwyższej klasy A i B+.
Całkowita podaż powierzchni biurowych na Śląsku kształtuje się na poziomie 315 tys. mkw. Z tego wolne powierzchnie o najwyższym standardzie — w najbardziej pożądanej przez inwestorów klasie A — to zaledwie 1 tys. mkw. Tymczasem zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe jest kilkakrotnie wyższe. Szczególnie deficytowe są powierzchnie typu open space, o które konkuruje wielu potencjalnych najemców. Tworzy to ogromny, wciąż niezaspokojony popyt.
Najbardziej atrakcyjną lokalizacją w aglomeracji jest śródmieście Katowic z bezpośrednim dostępem do głównych tras południowej Polski: drogowej trasy średnicowej i A4.
— W Katowicach znajduje się 100 proc. powierzchni klasy A i 90 proc. powierzchni klasy B+ i B oferowanej na Śląsku. Inwestycje planowane i realizowane w Katowicach do końca 2009 r. powiększą zasób obiektów najwyższej klasy o 120 tys. mkw., co jednak w dalszym ciągu nie nasyci rynku — przekonuje Marek Wollnik, dyrektor zarządzający Metropolis Nieruchomości Komercyjne.
Poza Katowicami szczególnie dobre perspektywy mają miasta z dużymi ośrodkami akademickimi, takie jak Gliwice i Sosnowiec.
— Uczelnie aglomeracji to jeden z największych ośrodków akademickich w kraju, kształcący blisko 200 tys. młodych ludzi. Firmy, szukając specjalistów, kierują się na Śląsk. Potrzebują przestrzeni, w której mogą zorganizować miejsca pracy i tym samym wytwarzają popyt na powierzchnie biurowe, dlatego prognozy dla rynku śląskiego są optymistyczne — twierdzi Marek Wollnik.