Wiarygodność najemców i wysokość czynszów ma istotne znaczenie dla kwoty finansowania.
Przedsiębiorca, który posiada obiekt handlowy lub biurowy, częściowo lub całkowicie podnajmowany, często chce go wykorzystać do uzyskania gotówki — jako zabezpieczenie. Takie refinansowanie jest przedmiotem działalności banków hipotecznych bądź firm leasingowych. Nie wchodząc szczegółowo w różnice między produktami i nie zastanawiając się, kiedy i z której oferty należy skorzystać, odpowiedzmy na pytanie, na jaką kwotę właściciel obiektu może liczyć i jakie są warunki jej otrzymania.
Porównanie metod oceny obiektu dla tych dwóch instrumentów prowadzi do zaskakującego wniosku — kalkulacja, na jaką kwotę można liczyć, będzie taka sama.
Ile można dostać
Podstawą rozmowy będzie oczywiście operat szacunkowy — wycena wartości obiektu przez rzeczoznawcę. I tu mamy paradoks — instytucja finansująca powtórzy wycenę według tzw. metody bankowo-hipotecznej. Koszty oczywiście poniesie przedsiębiorca. Podstawą dokonania wyceny obiektu i ustalenia kwoty refinansowania jest:
- kwota wpływów (czynszu), jakie uzyskane są od najemców lokalu
- kwota określona w umowach.
Sprawdzana jest także wiarygodność najemców (na podstawie ich standingu finansowego i historii współpracy). Uwzględnia się przy tym kwotę netto, po potrąceniu podatku od nieruchomości na rzecz lokalnych instytucji samorządowych oraz innych kosztów, które ponosi właściciel obiektu, a nie są refinansowane przez najemców (np. ubezpieczenie obiektu).
Z pozostałej kwoty czynszu należy uwzględnić około 70 proc. Pozostałe 30 proc. to pokrycie ryzyka związanego z obiektem. Zakłada się bowiem, że:
- część kwoty musi pozostać na ewentualne remonty, administrowanie obiektem oraz
- część najemców wycofa się, nie zapłaci itp., czyli realnie wpływy będą mniejsze.
Ta kwota jest podstawą ustalenia wielkości miesięcznych spłat refinansowania (raty kapitałowej i odsetek). Przyjmuje się założenie, że kwota spłaty refinansowania musi mieć pełne pokrycie w bieżących wpływach z obiektu, czyli że ma się on sam spłacać. Większej kwoty refinansowania właściciel obiektu nie otrzyma — choćby nawet jego wartość była dużo wyższa.
Sytuacja finansowa firmy właściciela ma drugorzędne znaczenie. Oczywiście musi on mieć uregulowane zobowiązania publiczno-prawne, czyli podatki i należności wobec uprzywilejowanych wierzycieli (np. skarbu państwa).
Jakie warunki
Obiekt musi być objęty pełną ochroną ubezpieczeniową, a jego sytuacja własnościowa musi być uregulowana. Oprócz wymogów dodatkowych wiele instytucji finansujących stawia kategoryczny warunek, aby została wydzielona spółka celowa, która jest właścicielem obiektu, a jedynym przedmiotem jej działalności jest administrowanie nim. Rozwiązanie takie ma zapewnić przejrzystość działania i przepływów finansowych. Wpływy oraz koszty wynikające z finansowanego obiektu nie będą mieszane z przepływami gotówkowymi z innej działalności. Taki wymóg może być dotkliwy dla firmy, która np. prowadzi działalność handlową w obiekcie, a część powierzchni podnajmuje. W takim przypadku wymóg rozdziału działalności będzie kategoryczny. Instytucje finansujące nie znoszą mieszania działalności handlowej z deweloperską.
Koszty funkcjonowania takiej spółki ponosi oczywiście właściciel. Jej zatrudnienie i koszty własne mogą być minimalne, jednak dojdą wydatki wynikające z obowiązków dyktowanych kodeksem spółek handlowych (notariusz itp.).
Kapitał takiej spółki jest opłacony aportem, czyli wniesionym gruntem i nieruchomością. Przypomnijmy, że urząd skarbowy może zakwestionować przyjętą wartość nieruchomości, oraz że przyrost wartości gruntu i nieruchomości jest przedmiotem opodatkowania. Zagadnienie to może być szczególnie ważne na obszarach, na których nie ma rynku nieruchomości, a tym samym cen stanowiących odniesienie do wyceny .
I jeszcze jedna przykrość — refinansowanie można uzyskać w aglomeracjach. Ryzyko związane z obiektami w Polsce powiatowej nie jest jeszcze rozpoznane przez instytucje finansujące. Szansa na uzyskanie istotnej kwoty np. z jedynego nowoczesnego obiektu handlowego w centrum miasta powiatowego jest znikoma.