Mijający rok był wyjątkowo dobry na rynku biurowym. Firmy wynajęły rekordowe 1,3 mln mkw. powierzchni (z tego ponad 550 tys. mkw. poza stolicą), a deweloperzy oddali do użytku prawie 700 tys. mkw. biur.
— Deweloperzy nie zwalniają tempa. W całym kraju w budowie jest ok. 1,3 mln mkw. biur. Najwięcej powierzchni powstaje w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście — informuje Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa JLL.
Mniejsi na celowniku
Najemców i deweloperów przyciągają już nie tylko największe aglomeracje, jak Wrocław, Kraków, Poznań, ale również mniejsze miasta: Bydgoszcz, Opole i Rzeszów.
— Z punktu widzenia inwestorów są to korzystne miejsca, m.in. ze względu na różne ulgi ze strony władz, szczególnie dla firm otwierających centra biznesowe nieprzekraczające 200-300 stanowisk pracy — mówi Krzysztof Misiak, dyrektor sekcji miast regionalnych w Cushman & Wakefield.
Biura w miastach regionalnych najchętniej wynajmują firmy z sektora usług dla biznesu (m.in. outsourcing, centra usług wspólnych, IT).
— Sektor usług dla biznesu rośnie o 20 proc. rocznie. Nawet przy założeniu, że kiedyś zwolni tempo, z punktu widzenia deweloperów współpraca z firmami z tej branży w najlepszych lokalizacjach poza Warszawą jest bardzo dobrym kierunkiem.Wprawdzie to w stolicy wciąż powstają najbardziej spektakularne inwestycje, ale to właśnie atrakcyjne regiony czynią Polskę jeszcze lepiej widoczną na globalnej mapie lokalizacji biurowych — uważa Katarzyna Zawodna, dyrektor zarządzająca Skanska Property Poland. Coraz większą popularnością wśród najemców z sektora BPO cieszą się Szczecin i Lublin, największe tzw. rynki wschodzące.
— Położenie geograficzne Lublina, młodzi, dobrze wykształceni pracownicy, dynamicznie rozwijające się zaplecze akademickie, a do tego niższe koszty prowadzenia działalności gospodarczej tworzą dobry klimat do inwestowania. Sektor BPO rozwija się w mieście bardzo prężnie. Swoje centra operacyjne mają tam globalni i polscy liderzy rynku, tacy jak Genpact, Orange Polska, Proama czy PKO BP. W zeszłym roku do tego grona dołączyły RTV Euro AGD Contact Center czy Convergys. W branży BPO zatrudnionych jest ponad 4 tys. osób — mówi Mariusz Sagan, dyrektor wydziału strategii i obsługi inwestorów w lubelskim urzędzie miasta.
Optymistyczne prognozy
W 2016 r. w Krakowie, Trójmieście i Łodzi wystąpi luka podażowa, co spowoduje wzrost liczby transakcji tzw. przednajmu na projekty biurowe planowane na 2017 r.
— Kraków, Wrocław i Trójmiasto dojrzały jako rynki biurowe. Regularnie powstają tam inwestycje tej samej, a w wielu przypadkach wyższej jakości niż w Warszawie. Ponadto swoją obecność zaznaczają najlepsi najemcy, czego dowodem są coraz częstsze umowy najmu ponad 10 tys. mkw. nawet na 10 lat — komentuje Maciej Brożek, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus. Do połowy grudnia wartość transakcji inwestycyjnych na rynku biurowym w Polsce wyniosła 827 mln EUR, z czego aż 480 mln EUR przypadło na rynki regionalne, a 347 mln EUR na Warszawę.
— Biorąc pod uwagę transakcje czekające na finalizację, całkowita wartość umów kupna — sprzedaży biurowców w całej Polsce na koniec 2015 r. może sięgnąć 1,09 mld EUR, z czego aż 640 mln EUR będzie dotyczyło regionów. Oznacza to, że po raz pierwszy w historii wartość transakcji zawartych poza Warszawą będzie wyższa niż w stolicy — mówi Sławomir Jędrzejewski, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL.
Stopy kapitalizacji na rynkach regionalnych wahają się od 6,75 do 8 proc. dla najlepszych aktywów. Najpłynniejsze rynki (np. Kraków i Wrocław) osiągają najlepsze wskaźniki poniżej 7 proc. Na takich rynkach jak Łódź i Katowice wynoszą one powyżej 7,5 proc.
— Poza Warszawą popyt ze strony funduszy inwestycyjnych wciąż przewyższa podaż ciekawych projektów biurowych. Szacujemy, że w 2016 r. zostanie zawartych jeszcze więcej transakcji na rynkach regionalnych niż w 2015 r., a stopy kapitalizacji się obniżą — mówi Krzysztof Misiak.