Renters.pl kontynuuje konsolidację operatorów działających na rynku najmu krótkoterminowego, którą wpisał do strategii, gdy został przejęty przez Enterprise Investors. Po pierwszej akwizycji Rent Like Home w kwietniu 2023 r. właśnie przejął Sea-View Apartamenty w Międzyzdrojach i kończy negocjacje z dwiema kolejnymi firmami operatorskimi. Z kilkunastu regionalnych operatorów, z którymi rozpoczął rozmowy w 2023 r., przy stole pozostało jeszcze kilku. Firma będzie z nimi rozmawiać po wakacjach.
Cierpliwość pioniera
– Konsolidacja wymaga cierpliwości i zrozumienia wzajemnych potrzeb. Jesteśmy pionierem w tej dziedzinie w branży, a właściciele i założyciele firm potrzebują czasu, aby zapoznać się z metodami wyceny i podjąć decyzję. Chcemy, aby founderzy byli właściwie wynagradzani za dotychczasowy wkład pracy – mówi Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl.
W przypadku dużych firm, będących spółkami z o.o., wycena to wielokrotność rocznego zysku netto, a wartość mnożnika może się różnić zależnie od atrakcyjności modelu biznesowego i lokalnego rynku, jakości portfolio i możliwości wzrostu. Operator jest skłonny zapłacić nieco więcej, jeśli np. dzięki transakcji może wejść na nowy rynek.
Małych operatorów, obsługujących do 100 apartamentów, Renters.pl wycenia na podstawie marży zapisanej w umowach z właścicielami apartamentów, przy czym mnożnik z reguły jest niższy niż w przypadku dużych podmiotów.
– Firmy, z którymi rozmawiamy, rozwinęły się szalenie dynamicznie, podobnie jak Renters.pl. Działamy w trudnej branży, wymagającej dużych nakładów pracy i zasobów technologicznych, zwłaszcza jeśli apartamenty są rozproszone w wielu budynkach, a nawet w różnych regionach. Rosnące wymagania operacyjne mogą stanowić wyzwanie dla mniejszych operatorów, którzy nie mają łatwego dostępu do specjalistycznych rozwiązań. Niektórych skłania to do spieniężenia biznesu – mówi szef Renters.pl.
Firma chce nadal rozwijać się poprzez akwizycje lokali od podmiotów regionalnych. Interesuje się również ekspansją poza Polską.
– Prowadzimy obiecujące rozmowy na temat przejęć z podmiotami z Europy Środkowo-Wschodniej – mówi Kamil Krzyżanowski.
Poprzeczka w górę
Według szefa Renters.pl przez ostatnie dwa lata rynek najmu krótkoterminowego bardzo szybko dojrzewał. Po gwałtownym, popandemicznym wzroście liczby mieszkań wynajmowanych w tej formie, nastąpił regres - wybuch wojny w Ukrainie spowodował przejście wielu lokali do najmu długoterminowego. Obecnie liczba uchodźców w Polsce maleje i mieszkania wracają do najmu krótkoterminowego, a pulę powiększają nowe, od deweloperów.
– W ubiegłym roku powiększyliśmy portfel o rekordowe 1400 mieszkań, nie wliczając akwizycji. W bazie mamy już prawie 3500 obiektów – mówi Kamil Krzyżanowski.
Rośnie też popyt, na co - zdaniem szefa Renters.pl - wpływa jakość dostępnych w Polsce apartamentów, często nowszych i nowocześniejszych niż na Zachodzie. Turyści zorientowali się już także, że wojna toczy się daleko od naszego kraju.
– Dojrzały rynek charakteryzuje się jednak również tym, że spośród coraz bogatszej oferty wygrywają nieruchomości, które czymś się wyróżniają: designem lokali i wyposażeniem w potrzebne urządzenia czy np. wspólną przestrzenią rekreacyjną. Ostatni czynniki jest ważny zwłaszcza w lokalizacjach turystycznych - często umożliwia wynajem poza wysokim sezonem – mówi Kamil Krzyżanowski.
Cena to nie wszystko
Inwestującym w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy prezes Renters.pl radzi zwracać uwagę przede wszystkim na stosunek jakości do ceny. Jego zdaniem często lepiej kupić droższy apartament w lepszej lokalizacji i standardzie niż tani, ale niezbyt atrakcyjny, który trudno wynająć poza szczytem sezonu.
Odradza też oszczędzanie na współpracy z platformami rezerwacyjnymi (OTA). Polityka wystawiania ofert w takich portalach tylko w okresach słabszej sprzedaży się nie sprawdza.
– Platformy rezerwacyjne mają mniejszą motywację, by efektywnie promować takie obiekty – tłumaczy Kamil Krzyżanowski.
W portfelu Renters.pl średnio ok. 50 proc. rezerwacji pochodzi z booking.com, 20 proc. z Airbnb, własny system rezerwacyjny zapewnia 25 proc., a inne platformy OTA pozostałe 5 proc.
W ostatnich kilku latach, kiedy panowała świetna koniunktura, na rynku najmu krótkoterminowego pojawiło się dużo nowych podmiotów. Możliwe, że okres wzrostu właśnie się kończy i nadchodzi moment prawdy - dla części graczy może zabraknąć miejsca na rynku. Dotyczy to zwłaszcza średnich operatorów, którzy nie osiągnęli skali zapewniającej długoterminową rentowność.
Jest to więc dobry czas dla podmiotów, które mają zaplecze finansowe. Pytanie, czy da się utrzymać tempo rozwoju - organicznego i poprzez akwizycje na różnych rynkach geograficznych - a jednocześnie jakość i rentowność. Jedna trzecia z 3,5 tys. apartamentów zarządzanych przez Renters.pl znajduje się w Warszawie, reszta w większości jest mocno rozproszona, co nie sprzyja osiąganiu zysków. Można się jednak domyślać, że Enterprise Investors stawia przede wszystkim na budowanie skali poprzez konsolidację z zamiarem przyszłej sprzedaży wyskalowanego biznesu, więc rentowność może stać na drugim miejscu.