Rodzina Mroczków podbija małe miasta

  • Emil Górecki
opublikowano: 01-03-2012, 00:00

Na prowincji ziemia tańsza, łatwiej się dogadać i nie ma konkurencji. Rank Progress zbija na tym fortunę

Zygmunt Solorz-Żak dał mniejszym miastom Telewizję Polsat, Jan Mroczka buduje dla nich centra handlowe. Kierowany przez niego Rank Progress jako jeden z pierwszych deweloperów zauważył potencjał drzemiący poza Warszawą i kilkoma największymi aglomeracjami.

Jego założyciele sami są ze stutysięcznej Legnicy, a pierwsze inwestycje — sklepy budowane dla sieci handlowych, takich jak Tesco — pozytywne postrzeganie prowincji jeszcze wyostrzyło. Wkrótce potem deweloper wystartował z centrami handlowymi. Już na własne konto.

Pierwsze — Galeria Piastów — powstało w rodzinnym mieście.

— Nie ma odpowiedzi na pytanie, do jak małej miejscowości warto wejść z taką ofertą. Trzeba brać pod uwagę popyt całego regionu. Na mapie Polski jest mnóstwo handlowych białych plam, skoro ludzie nadal decydują się na pięćdziesięciokilometrową podróż na zakupy. My im dajemy tę zdawałoby się wielkomiejską ofertę niemal pod domy. Będzie gdzie budować przez co najmniej dekadę — twierdzi Jan Mroczka.

Fundusz z lupą

Choć do Galerii Piastów właściciele dewelopera mają stosunek sentymentalny (ich nazwiska zostały wyryte na elewacji), to biznes jest biznesem.

W zeszłym roku dostali atrakcyjną ofertę sprzedaży od funduszu Bolsa Global Quimera. Do transakcji ostatecznie nie doszło, ale deweloper sprzedał trzy inne centra handlowe: w Zamościu, Kłodzku i Kaliszu. Kupił je amerykański gigant inwestycyjny, fundusz Blackstone, który zaczął się po Polsce rozpychać rok temu i dziś ma sześć centrów handlowych.

Początkowo nawet chciał przejąć dewelopera. Założyciele spółki nie byli zainteresowani. Kłodzko, Zamość czy Włocławek to miasta, których nie mają na mapach menedżerowie gigantycznych funduszy inwestycyjnych na Manhattanie, w londyńskim City czy Hamburgu.

Blackstone znalazł te miasta za pomocą lupy: firmy Master Management, która podsunęła mu sześć transakcji, w tym cztery w miastach spoza pierwszej dwudziestki. Apetyt Amerykanów rośnie, chętnie spoglądają na kolejne projekty, m.in. Rank Progressu — nawet te niedokończone.

— Blackstone wydał w zeszłym roku w Polsce 0,5 mld EUR i chce to powtórzyć w obecnym. Kolejne inwestycje mogą być w mniejszych miastach, chodzi tylko o generowanie odpowiednio wysokich zysków. Na przykład galeria w Kłodzku prosperuje dobrze, ściąga sporo klientów z regionu i prawdopodobnie długo nie będzie miała konkurencji — mówi Paul Kusmierz, prezes Master Management.

Między innymi transakcje z Blackstonem sprawiły, że na kontach Rank Progressu leży ponad 130 mln zł. Wkrótce może być większa, bo jest spore zainteresowanie kupnem następnego obiektu — Galerii Świdnickiej — której otwarcie jest zaplanowane na 9 marca.

— Wypłacimy 50 mln zł dywidendy. Reszta będzie potrzebna na kolejne projekty i ewentualne zakupy. W tym roku chcemy rozpocząć budowę m.in. czterech galerii handlowych: w Chojnicach, Grudziądzu, Pile i Krośnie. W ciągu kilku lat zrealizujemy 17 inwestycji wartości nawet 2 mld zł, głównie w mniejszych miastach — mówi Jan Mroczka.

Prezes jest pewien sukcesu każdej inwestycji.

— Analizy pokazują, że rynki mniejszych miast są bardzo chłonne, co potwierdzają plany rozwoju sieci handlowych — także naszych. Banki chętnie kredytują projekty Rank Progressu, a zeszłoroczne sprzedaże pokazują, że ze znalezieniem chętnych do kupienia gotowej i wynajętej galerii nie będziemy mieć problemów — uważa Jan Mroczka.

Wdzięczność gminna

Ostatni nabytek dewelopera to działka z projektem galerii w Pile, które planował zbankrutowany Parkridge. Transakcja warta 17 mln zł jest jeszcze niezamknięta. Inwestycję trzeba zmniejszyć i przeprojektować, ale budowa ruszy jeszcze w tym roku. Parkridge miał jeszcze plany dotyczące Gliwic, Jeleniej Góry i Białegostoku.

— Przyglądamy się także tym inwestycjom, ale nie kupimy ich za każdą cenę — mówi prezes.

Sukces dewelopera w małych miastach ma wymiar nie tylko finansowy, choć ten trudno przecenić. Na przykład sprzedaż centrum handlowego Twierdza Zamość dało 100 proc. rentowności i 100 mln zł czystego zysku. Z mniejszą gminą negocjacje idą jak po maśle.

Dlaczego? Galeria Piastów odnowiła duży fragment Legnicy. Po otwarciu Twierdzy Kłodzko pracę w mieście znalazło tysiąc osób. We Wrocławiu byłoby to niewiele, ale w Kłodzku to oznaczało spadek bezrobocia o połowę.

Dlatego na inwestycji zależy też wójtowi Gminy Chojnice. Janowi Mroczce zresztą też, bo sam pochodzi z okolic.

— To 600 miejsc pracy i 1,5 mln zł rocznie z podatku od działalności gospodarczej. Rank Progress przebuduje rondo przy inwestycji. To będzie centrum handlowe dla 170 tys. ludzi z miasta i okolic. Dziś na większe zakupy musimy jechać do miast odległych o 100 km. Wątpliwości budzi jeszcze kwestia opłacalności kina, jednak mamy nadzieję, że zdecyduje się na jego otwarcie. Multipleks w galerii kłodzkiej też początkowo był deficytowy — mówi Zbigniew Szczepański, wójt Chojnic.

Gmina przeprowadziła właśnie konkurs na nazwę inwestycji. Z 200 propozycji wybrano Bramę Pomorza.

Giełda nie rozpieszcza

Ostatnio akcjonariusze dewelopera nie mają powodów do narzekania. Dopiero 30 grudnia 2011 r. spółka wypłaciła po 0,30 zł dywidendy z zysku za 2010 r., a już 31 marca wypłaci zaliczkę na poczet kolejnej — po 1,35 na akcję.

W wolnym obrocie jest nieco ponad 20 proc. akcji spółki, resztę kontrolują Jan Mroczka i Andrzej Bartnicki. W 2011 r. Rank Progress ma przynieść 134 mln zł zysku netto, w 2012 r. — 160 mln zł. Zarząd już przygotowuje prognozy na następne lata. Rentowność EBIT z ostatnich czterech publikowanych kwartałów wyniosła 178 proc. Dla porównania: Echo Investment osiągnął 139 proc., a PA Nova — 20 proc.

— Mamy najlepsze wskaźniki na rynku, niskie zadłużenie, realizujemy prognozy, a mimo to rynek jakby tego nie dostrzegał. Giełdowa wycena w okolicach 14 zł to zdecydowanie za mało, żeby sprzedawać akcje, mimo że fundusze ciągle do nas pukają. Moglibyśmy się z nimi podzielić, jednak wycena musi się podnieść do grubo ponad 20 zł. To dziś realna wartość Rank Progressu, a jeśli rynek będzie się rozwijał w takim tempie jak dotąd, to w 2015 r. powinniśmy być warci 4-5 razy więcej — uważa prezes.

Gdyby tak się stało, to przy dzisiejszym zaangażowaniu Jan Mroczka i Andrzej Bartnicki byliby wyceniani nawet na 720 mln zł każdy tylko z tytułu posiadania akcji Rank Progressu, a cała firma na blisko 3 mld zł.

To trzecia dziesiątka na najnowszej liście najbogatszych Polaków miesięcznika „Forbes”. Choć do oczekiwanej ceny akcji jeszcze daleko, to spółka już wynajęła dom maklerski, którego zadaniem będzie sprzedaż 20-30 proc. akcji wspólników inwestorom finansowym. Kontrola zostanie w ich rękach.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Emil Górecki

Polecane