Agencje nieruchomości w większych miastach nie mają wątpliwości, że ruch na rynku jest zdecydowanie większy niż w poprzednich kwartałach. AD Drągowski widzi nawet podobieństwo do sytuacji czasów mieszkaniowej hossy przed gwałtownym załamaniem rynku, do którego doszło 7 lat temu. Ceny wówczas szalały, inwestorzy również. Kupowano zarówno dla siebie, jak i na wynajem w obawie, że za chwilę będzie jeszcze drożej.
Na pniu sprzedawano mieszkania także w budynkach, na które nie było jeszcze pozwoleń na budowę lub w których budowa była we wstępnej fazie. Czynnikiem, który powodował wzrost cen była przede wszystkim obawa przed dalszą zwyżką a zwłaszcza groźba zwiększenia w 2008 r. stawki VAT z 7 do 22 proc. Dzisiaj takiego szaleństwa nie ma — buduje się znaczenie więcej mieszkań, wielkiego wzrostu cen nikt się więc nie spodziewa, ale obawa — tym razem przed trudnościami związanymi z możliwościami sfinansowania zakupu wymarzonego lokum — powróciła.
Będzie drożej, ale…
W tym roku banki wymagają 5-procentowego wkładu własnego, od 1 stycznia będzie to 10 proc. Potem wymagania będą rosły aż do 2017 r., od którego trzeba będzie uzbierać aż jedną piątą wartości nieruchomości, by starać się o kredyt. Na rynku widać mobilizację. Wartość kredytów wzrasta, zwłaszcza że — jak podkreślają analitycy AD Drągowski — ludzie są dziś bardziej skłonni do zadłużania się niż 7 lat temu.
„Dane NBP wskazują na to, że wracamy powoli do cen mieszkań z 2007 r. W II kwartale tego roku średnie stawki transakcyjne w największych miastach wynosiły około 6,2 tys. zł za mkw., czyli plasowały się na tym samym poziomie, co w 2007 r.
Co dalej? Mimo kilku czynników, które mogą nieco zahamować popyt, wydaje się, że wzrost jest jak najbardziej realny” — twierdzą analitycy AD Drągowski.
Zdaniem agencji, udział we wzroście cen mieszkań ma również program MdM — ceny mieszkań objętych tym programem również są w trendzie wzrostowym i nic nie wskazuje na to, że może to ulec zmianie. Korzystniejsze limity cen w ramach programu MdM zaczęły obowiązywać w większości miast już w październiku. Banki też nie piętrzą problemów przed chętnymi na zaciągnięcie kredytu, a niskie stopy procentowe skłaniają do lepszego zagospodarowania oszczędności niż trzymanie ich na lokatach.
— Połączenie niskich stóp procentowych ze stabilnymi cenami oraz duży wybór ofert wyraźnie sprzyjają zakupom mieszkań. Niskie stopy procentowe wprawdzie nie uczyniły kredytów hipotecznych wyraźnie tańszymi, ale zachęcają niektórych posiadaczy wysokich oszczędności do likwidacji lokat i zainwestowania ich w mieszkania — mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.
Mieszkań nie zabraknie
Z analizy REAS wynika, że w ostatnich czterech kwartałach sprzedano prawie 19 proc. więcej mieszkań niż w rekordowym dotychczas 2007 r., ale podaż równoważy sprzedaż, co sprzyja stabilizacji cen. Ruch na rynku zaczynają też dostrzegać mniejsze agencje nieruchomości.
— Po trzech, nawet czterech kwartałach zastoju na rynku nieruchomości widać wzrost zainteresowania. Przybywa osób zdecydowanych na kupno. Transakcji będzie więc z pewnością coraz więcej — uważa Piotr Mościcki, właściciel firmy Mościcki Nieruchomości.
Jego zdaniem, sytuacja na rynku przypominała tę sprzed wybuchu boomu — lata 2001-04 też były okresem zastoju. Jeżeli więc nie będzie niespodzianek gospodarczych i politycznych, zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości będzie jego zdaniem rosło. Czas sprzyja również właścicielom nieruchomości na sprzedaż, ponieważ rynek wtórny zaczyna ostro konkurować z pierwotnym.
— Był czas, że oferty deweloperów cieszyły się większym powodzeniem, teraz zaczyna przeważ rynek wtórny. Wiele osób jest zainteresowanych lokalizacjami, w których inwestycji nie przybywa, więc decydują się na kupno mieszkań z drugiej ręki. To daje też gwarancję szybkiego zasiedlenia — tłumaczy Piotr Mościcki. Zdaniem właściciela agencji nieruchomości, inwestycjom sprzyja również miniony czas zastoju na rynku. Wiele osób miało czas na uzbieranie oszczędności na wkład własny, które teraz przestają już w bankach procentować.
W tym roku banki wymagają 5-procentowego wkładu własnego, od 1 stycznia będzie to 10 proc. Wymagania będą rosły do 2017 r., kiedy trzeba będzie mieć 25 proc.
Zmiany cen są symboliczne
Od pięciu kwartałów ceny transakcyjne mieszkań w Polsce zmieniają się tylko w niewielkim zakresie — wynika z raportu firm Open Finance i Home Broker. Ich analitycy spodziewają się zmian na przełomie roku. Indeks Cen Transakcyjnych, liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Home Broker i Open Finance w największych polskich miastach, wzrósł we wrześniu o 0,17 proc. Wskaźnik, liczony nieprzerwanie od początku 2008 r., osiągnął poziom 817,67 pkt, czyli nieznacznie wyższy niż na koniec września ubiegłego roku.
Roczna zmiana wartości to 2,26 proc., a zakres wahań to 799-819 pkt. W największych polskich miastach roczna zmiana mediany cen przekroczyła 3 proc. tylko w dwóch przypadkach — w Lublinie, gdzie przeciętna obniżyła się o 3,8 proc. oraz w Bydgoszczy, gdzie zanotowano wzrost o 9,8 proc. Eksperci przewidują, że pozytywny wpływ na ceny w krótkim terminie będzie mieć zmiana wymogów bankowych dotyczących minimalnego wkładu własnego, zmiana limitów w programie MdM oraz obniżka stóp procentowych. W przeciwnym kierunku działać będzie natomiast rosnąca podaż mieszkań.