Roszada na rynku pierwotnym

Badania przeprowadzone przez GUS wykazują, że w ostatnich trzech latach najwięcej inwestycji mieszkaniowych deweloperzy rozpoczynali w Warszawie (średnio po 9,4 tys. w pierwszych 10 miesiącach każdego roku). Jak jednak informuje Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion’s Banku do podobnego poziomu zbliża się Kraków.

— Pod Wawelem deweloperzy rozpoczynali budowy prawie 7,6 tys. lokali rocznie. To bardzo dobry wynik. Dla porównania, we Wrocławiu powstawało wtedy 3,8 tys. mieszkań, w Gdańsku — 3,3 tys., a w Poznaniu już tylko 1,9 tys.— tłumaczy Bartosz Turek. Wśród miast wojewódzkich najmniejszą aktywność deweloperów zaobserwowano w Opolu, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach i Olsztynie, gdzie od stycznia do października w latach 2011-13 rozpoczynano budowę jedynie 229-388 lokali.

— Oczywistą przyczyną tych różnic jest popyt. Drugą ważną sprawą jest pokrycie terenu planami miejscowymi, co bezpośrednio przekłada się na czasochłonność przygotowania inwestycji. Istnieje bowiem wyraźna korelacja między aktywnością deweloperów a stopniem pokrycia terenu gminy planami miejscowymi — dodaje Bartosz Turek.

Więcej i mniej

Ciekawych wyników dostarcza również inna analiza GUS, która wyróżnia miasta o szczególnie rosnącej i wyraźnie spadającej aktywności inwestycyjnej deweloperów w latach 2011–13. W pierwszej grupie znalazły się Łódź, Bydgoszcz i Opole. W przeciwnym kierunku sytuacja rozwija się w Olsztynie, Szczecinie, Gorzowie Wielkopolskim, Lublinie i — co ciekawe — także w Warszawie.

— Szukanie powodów nie jest wcale takie łatwe. Szczególnie widać to na przykładzie Krakowa i Warszawy. Choć zgodnie z danymi firmy doradczej Reas w ostatnich kwartałach nadpodaż nowych mieszkań była bardziej dokuczliwa dla deweloperów w Krakowie niż w Warszawie, to właśnie w stolicy deweloperzy wyraźnie wyhamowali aktywność inwestycyjną — wyjaśnia Bartosz Turek. Mimo zmniejszania się liczby rozpoczynanych budów nadal w stolicy jest ona najwyższa w porównaniu z innymi miastami wojewódzkimi.

— Deweloperom nie opłaca się budować bloków w miejscach, gdzie popyt na nie jest ograniczony, a Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości. W wielu niewielkich miastach Polski ostatnie bloki wybudowano na przełomie lat 80. i 90 — wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

Bitwa o jedynkę

Duża aktywność inwestycyjna deweloperów w Krakowie, a zarazem spadająca podaż nowych mieszkań w Warszawie to szansa dla stolicy Małopolski na wzmocnienie swojej pozycji w rankingu miast o największej liczbie rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych.

W Grodzie Kraka najwięcej buduje się w Prądniku Czerwonym, Krowodrzy, Ruczaju, Dębnikach, Prokocimiu oraz Piaskach, a zdecydowana większość powstających lokali ma powierzchnię 35-60 mkw. Najtańszą ofertę można upolować w dzielnicach Nowa Huta, Płaszów, Prądnik Czerwony i Prokocim, gdzie stawki za 1 mkw. wahają się od 4,6 tys. zł do 4,9 tys. zł. Najdrożej jest w centrum i na Woli Justowskiej. Tu ceny 1 mkw. sięgają nawet 11 000 zł. Jak wynika z obserwacji ekspertów firmy Ober-Haus, wysoka podaż to nie wszystko. Także zainteresowanie zakupem własnego M jest ważne.

— Wielu klientów chciałoby zawrzeć umowy do końca 2013 r. ze względu na jeszcze obowiązujące lepsze warunki kredytowe, które mają ulec zmianie na początku 2014 r. i wprowadzą wymóg posiadania minimum 5 proc. wkładu własnego — mówi Joanna Targowska z Ober-Haus.

Najpopularniejsze są lokale, których cena nie przekracza 200 tys. zł. Zwykle są to mieszkania jednopokojowe, położone dość blisko centrum i dwupokojowe z okolic peryferyjnych.

Z drugiej ręki

W wielu miastach na znaczeniu zyskują rynki wtórne. Tak stało się np. w Poznaniu, który pomimo dużej liczby nowych mieszkań (5. pozycja w Polsce) nie może narzekać na brak zainteresowania zakupem lokum „z drugiej ręki”. — Poszukiwane są głównie tańsze mieszkania, dlatego największe jest zapotrzebowanie na lokale 2-3 pokojowe o powierzchni do 60 mkw. i średniej cenie 4,9–5,9 tys. zł za metr — wyjaśnia Maciej Dunajski z Ober-Haus.