Rusza gminny aparthotel w Uniejowie

opublikowano: 30-09-2019, 22:00

Samorządowa spółka dopięła swego — postawiła hotel, który ma gwarantować inwestorom 7 proc. zysków rocznie. To pierwszy taki przypadek w Polsce

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • dlaczego samorządowa spółka wybudowała aparthotel
  • jakie oferuje warunki inwestorom zainteresowanym inwestycją
  • w jaki sposób spółka chce zagwarantować zysk 7 proc. rocznie

Uniejów — małe miasteczko położone 70 km od Łodzi — słynie głównie z gorących źródeł. Działa tutaj jedna spółka komunalna (należąca w 100 proc. do samorządu), która realizuje niemal wszystkie zadania publiczne — zajmuje się m.in. gospodarką odpadami i zielenią miejską, a także prowadzeniem kompleksu basenów termalnych. Stawia też bloki, a niedawno pochwaliła się wybudowaniem i otwarciem czterogwiazdkowego aparthotelu na czysto komercyjnych zasadach.

INNY NIŻ WSZYSTKIE:
INNY NIŻ WSZYSTKIE:
Condohotele to ostatnio popularny sposób na rozwijanie sieci hotelowej w górach i nad morzem. Otwarty niedawno w Uniejowie jest nietypowy. Po pierwsze — powstał w miejscowości, która słynie kompleksu basenów termalnych. Po drugie — zbudowała go spółka komunalna.
Fot. ARC

Na pniu

— Hotel będzie obiektem w stu procentach prywatnym, natomiast inwestycję zrealizowała spółka komunalna w charakterze dewelopera — zaprojektowaliśmy go, zbudowaliśmy i sprzedaliśmy udziały w pokojach i innych częściach hotelowych. Pierwsi klienci już wynajmują pokoje — mówi Maciej Pamfil, prezes spółki Termy Uniejów.

Budowa aparthotelu w Uniejowie kosztowała 65 mln zł. Wykonawcą był wybrany w przetargu Budimex. Pokoje — wynika z informacji przekazanych przez samorządową spółkę — sprzedały się na pniu, kilka miesięcy po tym, jak Termy Uniejów ogłosiły plany budowy aparthotelu, a to pozwoliło na sfinansowanie całego przedsięwzięcia.

— W grudzeniu 2017 r. mięliśmy już 100 proc. popisanych umów przedwstępnych dotyczących przeniesienia własności konkretnych lokali, wkrótce będziemy podpisywać akty notarialne. W większości w pokoje zainwestowały prywatne osoby, ale mamy też spółki prawa handlowego. Pozostałe części hotelowe — w tym konferencyjną, gastronomiczną i rekreacyjną z basenem — kupił jeden inwestor. Jest nim spółka z włoskiej grupy King Cross, działającej m.in. na polskim na rynku nieruchomości — informuje Maciej Pamfil.

Na sprzedaży udziałów w hotelu miejska spółka zyskała 10 proc.

— Ta marża jest jedynym zyskiem, jaki z tej inwestycji będzie mieć nasza spółka komunalna, bo od tej pory to nie my będziemy na niej zarabiać. Wybraliśmy 30-letniego operatora obiektu — firmę Ventury z Warszawy, która będzie nim zarządzać i weźmie na siebie ryzyko wypłaty zysków inwestorom. My występujemy już jedynie jako pośrednik między inwestorami i operatorem — informuje Maciej Pamfil.

Ryzyko operatora

Zgodnie z biznesplanem inwestorzy mają mieć gwarantowane 7 proc. zysków rocznie, co z biznesowego punktu widzenia jest ogromnym ryzykiem, które bierze na siebie operator (zwykle operatorzy uzależniają wypłatę udziałów w zyskach w aparthotelach od poziomu przychodów).

— Jeśli chodzi o zwrot z inwestycji, to moim zdaniem stworzyliśmy dosyć atrakcyjną ofertę dla inwestorów. Zysk będzie wypłacany wszystkim na gwarantowanym poziomie, niezależnie od poziomu obłożenia hotelu. 7 proc. to lepsza oferta niż lokata bankowa — mówi Maciej Pamfil.

Wysoki poziom sprzedaży ma gwarantować, jego zdaniem, bliskość kompleksu basenów geotermalnych. Z wyliczeń spółki komunalnej wynika, że aby nie dopłacać do biznesu, operator musi mieć roczny przychód na poziomie do najmniej 12 mln zł.

— To jest zakładane przez nas minimum, które pozwoli na wypłatę dywidendy inwestorom bez strat po stronie operatora, a jednocześnie zagwarantuje mu pokrycie kosztów funkcjonowania obiektu i minimalną marżę. Spodziewamy się jednak, że przychody hotelu będą wyższe — mówi Maciej Pamfil.

Hotel ma zapełnić lukę w ofercie takich obiektów dla firm i organizatorów konferencji na lokalnym rynku — pomieści aż 400 gości.

Atrakcje Uniejowa

— Prywatne hotele, które funkcjonują w Uniejowie, są w stanie zagwarantować nocleg znacznie mniejszym grupom — mieszczą do 100 gości. Aparthotel, który powstał tuż obok parku wodnego, pomieściznacznie większe grupy, co powinno zachęcić korporacje do organizowania tutaj eventów biznesowych. Poza tym liczymy na to, że dzięki otwarciu aparthotelu turyści będą zostawać u nas dłużej niż na jeden dzień — na weekend albo na dwa, trzy dni, żeby korzystać z właściwości leczniczych gorących źródeł. To pozwoli nam rozwijać uzdrowiskową funkcję miasta — mówi Maciej Pamfil.

Zdaniem Krzysztofa Orlińskiego, p.o. dyrektora biura analiz spółki Metropolitan Investment, pojawienie się na rynku aparthotelu wybudowanego przez spółkę komunalną jest potwierdzeniem dobrej koniunktury w nieruchomościach komercyjnych.

— Z jednej strony może to świadczyć o atrakcyjności branży, z drugiej o potencjale inwestycyjnym przedsiębiorstw, które poszukują alternatywnych sposobów lokowania nadwyżek kapitału. Dobra sytuacja gospodarcza, niski poziom stóp procentowych i bogacące się społeczeństwo to tylko niektóre z czynników wpływających pozytywnie na rozwój tego sektora rynku nieruchomości — komentuje Krzysztof Orliński.

Przyznaje, że inwestycja ma nietypowy charakter.

— Uniejów to niewielkie miasto, mające zaledwie parę obiektów hotelowych. Dotychczas takie inwestycje realizowane były raczej w większych ośrodkach turystycznych. Co do modelu biznesowego, to trzeba pamiętać, że gwarantowane stopy zwrotu pojawiały się na rynku już wcześniej, jednak kluczowe jest określenie szczegółowych warunków tego rodzaju obietnic, a także okresu, przez jaki obowiązują — dodaje Krzysztof Orliński.

KNF i UOKiK ostrzegają

Rynek condo- i aparthoteli rozwija się coraz mocniej. Komisja Nadzoru Finansowego i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaleciły ostatnio ostrożność przy podejmowaniu decyzji o inwestowaniu w takie obiekty.

— Aparthotele niosą ze sobą ryzyko. Deweloper zapewnia np. o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach, czy finansuje budowę wyłącznie z wpłat klientów. Zanim podpiszemy umowę, trzeba sprawdzić wiarygodność dewelopera — mówi Marek Niechciał, prezes UOKiK.

Urząd wszczął niedawno aż dziewięć postępowań, w których sprawdza m.in. sposób zawierania umów z konsumentami i przekazywane im informacje na rynku condo- i aparthoteli. Na razie nikomu nie postawiono zarzutów. Komisja Nadzoru Finansowego natomiast podkreśla, że zakup takich nieruchomości lub praw majątkowych z nimi związanych może mieć charakter inwestycyjny, jednak to jest rynek nie podlegający jej nadzorowi.

Kamil Zatoński

OKIEM BRANŻY

Zanim kupisz, sprawdź

JERZY MIKLEWSKI, analityk hotelowy, właściciel Projekt-Hotel i Hotelon

Inwestycje w condo- i aprthotele zyskują popularność od kilku lat, rzadko jednak mówi o ryzyku, jakim są obarczone. Na ogół ludzie kupują pokoje i apartamenty, nie sprawdzając, czy inwestycja gwarantuje im udział w zyskach na poziomie, który obiecują operatorzy, a bez szczegółowych analiz odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Rekomendowaniem takich inwestycji powinni zajmować się profesjonalni analitycy hotelowi — condo- i aparthotele świadczą przecież klasyczne usługi hotelowe, a jest to dość trudny i konkurencyjny rynek. Nie wszystkie inwestycje są nietrafione, ale — zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego — ludzie powinni być ostrzegani przed ryzykiem, jakie się z nimi wiąże. Prosta zasada powinna brzmieć — zanim kupisz, sprawdź. Lokaty w bankach są może mniej atrakcyjne, ale pewne, obiecywane wypłaty z condoi aparthoteli natomiast są bardziej atrakcyjne, ale nie muszą być pewne. Hotel to z założenia trudny biznes, wymagający od podmiotów w niego zaangażowanych wszechstronnych analiz, wiedzy i doświadczenia.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Aleksandra Rogala

Polecane