Podaż i popyt spadnie, podobnie czynsze
Wbrew przewidywaniom
kryzys nie ominie rynku
biurowego. Na skutek
problemów z finansowaniem
deweloperzy i najemcy
weryfikują plany.
Skutki tej sytuacji odczują wszyscy. Deweloperzy zredukują swoją aktywność, czego rezultatem będzie spadek podaży. Najemcy będą zaś negocjować umowy lub przeprowadzać się na tańsze obrzeża.
Prognozy
Obecna sytuacja na rynku wpływa bezpośrednio na podaż biur. Wiele firm redukuje swoje plany inwestycyjne, część projektów na pewno nie doczeka się realizacji z uwagi na to, że inwestorom brakuje źródeł finansowania. Z tego samego powodu rewizji będzie poddanych wiele firmowych budżetów. Część przedsiębiorstw, np. z branży finansowej, aby zredukować koszty, zdecyduje się na wynajęcie tańszej powierzchni na obrzeżach miast. Inne zrezygnują z powiększania biur, co wyhamuje popyt.
— Skutkiem będzie spadek czynszów. To przejaw normalizacji rynku, bo niektóre stawki były zbyt wysokie.
W biurowcach w ścisłym centrum Warszawy dochodziły do około 35 EUR za mkw., podczas gdy w kamienicy na Mokotowie sięgały ledwie 12 EUR. Różnice były więc zbyt duże — ocenia Radoław Sieroń z firmy Mermaid Properties.
Jednocześnie eksperci podkreślają, że obiekty w realizacji nie są zagrożone.
— Na razie w stolicy nie widać spadku zainteresowania najmem zarówno w ścisłym centrum, jak i poza nim, szczególnie w południowej części miasta — podkreśla Andrzej Brochocki właściciel kancelarii Brochocki.
A jak będzie w przyszłym roku?
— Biurowce, które zostaną ukończone w 2009 r., znajdą najemców w 75 proc. A firmy, które rozpoczęły przenosiny do innego biura, raczej nie zmienią planów. Wyjątkiem staną się podmioty z sektorów, które najwcześniej odczuły skutki spowolnienia — ocenia Jakub Marszałek, ekspert Cushman Walkefield.
Jego zdaniem, rozszerzający się kryzys spowoduje, że kolejne branże będą ograniczać zapotrzebowanie.
Doprowadzi to do ograniczenia popytu na powierzchnię biurową w najbliższych latach, co pogorszy sytuację deweloperów.
— Będą borykać się ze słabnącym popytem, trudnościami w uzyskiwaniu finansowania i rosnącymi kosztami. Problemem będzie też zbycie istniejących budynków, bo spadnie płynność na rynku inwestycyjnym. Do tej pory przychody z transakcji umożliwiały deweloperom zakup gruntów i uzyskanie kapitału na nowe budowy. Spadające stopy kapitalizacji skłonią deweloperów do pozostawienia budynków w swoich portfelach i negatywnie wpłyną na wycenę oraz zyskowność nowych inwestycji biurowych — ocenia ekspert CW.
Rożne scenariusze
Część deweloperów wstrzyma inwestycje.
— Będzie to dotyczyć obiektów wymagających dużych nakładów, jak np. budynków wysokościowych oraz tych, których mimo znaczącej powierzchni nie sposób oddawać w etapach. Należy się natomiast spodziewać kontynuacji tańszych w budowie inwestycji w parkach biurowych — prognozuje Jakub Marszałek.
Inne scenariusze?
— Przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu banki coraz rygorystyczniej będą żądać od deweloperów umów typu pre-lease, dotyczących powierzchni będącej w budowie lub w sferze planów, wiążących najemców na najbliższe lata — podkreśla Andrzej Brochocki
Rynek inwestycyjny również zwolni, a jego gracze będą odkładali na później decyzje o zakupie nieruchomości. Deweloperzy natomiast zaczekają na spadek cen gruntów.
— Przybędzie projektów typu build-to-suit, realizowanych dla konkretnego najemcy. Za to projekty spekulacyjne będą zbyt dużym ryzykiem — podsumowuje Michał Małecki, ekspert firmy King Sturge.
Wszyscy oceniają, że skutki spadku podaży będą najbardziej widoczne za dwa lata, co wpłynie na wzrost czynszów.
244
tys. Tyle mkw. przybyło w trzech kwartałach 2008 w Warszawie. To wzrost
o 33 proc. w stosunku do 2007 r. W najbliższych latach ten rekord się nie powtórzy.