Rynek Katowic skazany na bluesa

Rawa Blues już pod koniec września, a rynek mieszkań jakby zapomniał, że ma być czerwony jak cegła. Ceny spadły w ciągu roku ponad 9 proc.

Gdyby ceny katowickich nieruchomości ustawić od najniższej do najbardziej wygórowanej, w samym środku szeregu znalazłaby się stawka 4,7 tys. zł za mkw. To mediana, którą podaje Home Broker, wraz z informacją, że jej roczny spadek jest głębszy niż 9 proc. Próbując sobie wyobrazić ten abstrakcyjny rząd mieszkań, na dnie widzimy pewnie kąt do remontu z piecem na węgiel wart niecałe 2 tys. zł za mkw., a na szczycie — apartament z meblami na wysoki połysk i widokiem na centrum Katowic. Pierwsze byłoby prawdopodobne, ale drugie już niekoniecznie, bo rynek droższych nieruchomości ani nie jest przesadnie skupiony w Śródmieściu, ani łakomy na lśniącą nowoczesność.

NA MINUSIE:
Zobacz więcej

NA MINUSIE:

Średnie ceny nowych mieszkań w Katowicach spadły przez ostatnie 2 lata o 4 proc. [FOT. FOTOLIA]

Zamiast ścisłego centrum mieszkańcy chętniej wybraliby Koszutkę czy Brynów, prostą modernistycznąkamienicę czy międzywojenną willę z zaokrąglonym balkonem. Oferta dla inwestora jest szeroka i nie tylko w nowych blokach, więc może lepiej poszukać czegoś do remontu niż płacić u dewelopera? — Wydawałoby się, że tak duże miasto jak Katowice, gdzie sytuacja gospodarcza oceniana jest jako jedna z lepszych w kraju, będzie raczej notowało zwyżki w cenach nieruchomości na rynku pierwotnym, ale — jak podaje indeks cen portalu Domiporta.pl — jest odwrotnie, bo średnie ceny nowych mieszkań spadły przez ostatnie 2 lata o 4 proc.

Trend spadkowy zaobserwowałem w przypadku lokali nowych, natomiast na rynku wtórnym średnia dla miasta od początku 2015 r. jest praktycznie niezmienna i wynosi 3,9 tys. zł za mkw. — komentuje Maciej Górka z Domiporty. Dobrze więc nie odrzucać wtórnego i zacząć przegląd popularnych dzielnic: Śródmieścia dla najemców, Koszutki dla siebie, willowego Brynowa i Piotrowic, w których akurat ceny zdążyły udowodnić, że jednak czują bluesa.

Cztery dzielnice

Śródmieście studenckie

Najściślejsze centrum położone nad Rawą nie jest wbrew pozorom niekwestionowanym liderem, jeśli chodzi o ceny mieszkań i popyt. Śródmiejskie oferty warto przeglądać przede wszystkim z myślą o studentach, którzy statystycznie bywają mniej wybredni w stosunku do szeroko pojętej estetyki wykończenia.

— Największą popularnością wśród studiujących najemców cieszą się Śródmieście i Zawodzie, zwłaszcza na przykład ul. 1 Maja, czyli tereny w pobliżu Uniwersytetu Ekonomicznego. Najem tak położonej kawalerki pozwala liczyć na do 1,4 tys. zł miesięcznie, a mieszkanie dwupokojowe powinno zapewnić około 1,6 tys. zł — komentuje Bartosz Borowicz z katowickiego oddziału Metrohouse. Gdybyśmy potrzebowali takie mieszkanie sprzedać, ekspert dodaje, że przeciętna stawka to 4,5 tys. zł za mkw. lokalu po remoncie i nawet z ogrzewaniem gazowym, bo ofert z miejskim jest w Śródmieściu jak na lekarstwo. Ze względu na to, że w dzielnicy znajduje się też sporo mieszkań socjalnych, w poszukiwaniu stałego sąsiedztwa często wybiera się przyległą Koszutkę — dla goroli, czyli inwestorów spoza Śląska, to stosunkowo niewielki obszar, na którym zmieścił się jednak Spodek.

Koszutka jak soczewka

Najmniejsza dzielnica Katowic ma bardzo mieszaną zabudowę, bo na rynku wtórnym są oferty i w kamienicach z lat 30. — rodem z albumów o modernizmie — i w blokowiskach z poprzedniego ustroju, pod budowę których burzono często lokalne familoki z czerwonej cegły. — Oprócz mieszkań w kamienicach, Koszutka oferuje lokale w blokach, głównie od lat 50. do 80., których ceny zaczynają się od 4,5 tys. zł za mkw. w przypadku takich wymagających remontu. Myśląc o inwestycji, lepiej kupić właśnie mieszkanie w gorszym stanie, bo nie trzeba go przecież wykańczać w najwyższym standardzie, tylko w podstawowym, co jest znacznie mniej kosztowne i może się sprowadzać do wymiany gumolitu na panele. W tym roku stawki są na pewno wyższe, bo jeszcze jakiś czas temu ciężko było znaleźć mieszkanie wyceniane powyżej 4 tys. zł za mkw. — komentuje Bartosz Borowicz. Zdaniem eksperta, inwestując w Katowicach, lepiej pomijać nie tylko najkosztowniej urządzone wnętrza, ale też takie na parterze i ostatnim piętrze, bo miasto nie jest przecież na tyle turystyczne, żeby o każde parterowe mieszkanie rywalizował sklep czy majętny restaurator.

Brynów nie dla byle kogo

Na tle zabudowanych blokowiskami dzielnic bliżej centrum Brynów jest znacznie bardziej willowy — do tego stopnia, że powstało na nim nawet osiedle niskich apartamentowców, nawiązujących bryłą do dawnego domu Edwarda Gierka. Pierwszy sekretarz mieszkał w minionych czasach w otoczeniu wąskich uliczek i eleganckich, prostych w formie domów, które przeplatały się jeszcze ze świeżymi placami budowy. Dzisiaj budynki z tamtych czasów — często o mniej trafionych, nowych elewacjach i dobudowanych garażach — konkurują z nowymi osiedlami, gdzie ceny za mkw. znacznie przekraczają miejską średnią. Dawniejsze mieszkanie do remontu można kupić za podobną cenę, co na Koszutce, ale już na przykładowym nowocześniejszym Osiedlu Ptasim wystawione są wielopokojowe apartamenty z jednostkowymi cenami 5,5 tys. zł, a nawet 6,5 tys. zł za mieszkanie dwupoziomowe. W związku z tym, że w ogóle są dostępne, ekspert i tak wybrałby mniejszą Koszutkę — z uboższą ilościowo ofertą, która powinna przełożyć się kiedyś na wyższy inwestycyjny potencjał. Domy w całości, takie jak wille dawnych notabli, sprzedawane są raczej rzadko, bo — jak zaznacza ekspert Metrohouse — częściej wybiera się mieszkania bliżej centrum, a jeśli już budynki jednorodzinne, to na Podlesiu czy Zarzeczu, w związku z planowaną obwodnicą, która ma uwolnić rejony od gęstych od smogu korków.

Piotrowice rozgrzane jak piec

Wciągane opary różnego pochodzenia nie stanowiły kiedyś problemu w Piotrowicach, a przynajmniej nie dla tych, którzy zajęci byli wtedy zakładaniem „Dżemu”. Dzielnica skazana na bluesa okazuje się najpopularniejsza, jeśli mowa o wyborach deweloperów, ale też dająca trochę zarobić na wzroście cen mieszkań.

— W poszczególnych dzielnicach zdarzają się wahnięcia cen, ale nie wpływają one na średnią dla miasta. Przykładem dzielnicy, gdzie ceny zanotowały wzrost, są Katowice Piotrowice, w których w ciągu ostatnich dwóch lat średnia cena ofertowa według danych z Domiporta.pl zwiększyła się z 4,5 tys. zł za mkw. do 5,1 tys. zł za mkw. Wpływ na taki stan rzeczy może mieć fakt, że do obrotu wtórnego włączana jest oferta mieszkań, które kilka lat temu kupowane były jako nowe. Piotrowice są dzielnicą, gdzie buduje się od kilku lat najwięcej nowych mieszkań w Katowicach — komentuje Maciej Górka. Przyglądając się tej aktywności w szerszej perspektywie, oprócz świeżych blokowisk są trochę starsze domy szeregowe, natomiast nad wszystkim góruje słynny „Manhattan” — Osiedle Odrodzenia z końca lat 80., wzniesione dla 20 tys. obywateli, obowiązkowo w technologii wielkopłytowej. Dzisiaj koncepcja bloków „Manhattanu” ustawionych nowatorsko w plan podkowy może nie zachwyca aż tak bardzo, jak dobrze zachowana willa w czystym duchu modernizmu czy w ogóle nowy apartamentowiec, ale kierując się wzrostem ceny, może warto przymknąć oko. Twórca Rawy Blues, Ireneusz Dudek, śpiewał w końcu do tytułowej Ziuty, że nie ma brzydkich kobiet, tylko wina czasem brak. Dobrze to może odnieść do uroków zabudowy wielkopłytowej, bo za mkw. wersji kompletnej — z barankiem na suficie i linoleum — wydamy mniej niż połowę stawki za nowsze mieszkanie urządzone za nas w Ikei.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Rynek Katowic skazany na bluesa