Rynek kredytów będzie rósł, choć bez szaleństw

(Paweł Kubisiak)
17-12-2006, 19:04

Banki, jak mogą, ułatwiają wzięcie kredytu na dom czy mieszkanie, a z każdą nową ofertą maleją wymagania wobec klientów.

Banki, jak mogą, ułatwiają wzięcie kredytu na dom czy mieszkanie, a z każdą nową ofertą maleją wymagania wobec klientów.

Rynek kredytów hipotecznych rośnie, i nic nie wskazuje na to, by w niedługim czasie miało się to zmienić. Bankowcy przekonują, że sytuacja makroekonomiczna jest na tyle dobra, iż klienci coraz częściej będą sięgać po ten rodzaj oferty. Ma to też związek z ogólną sytuacją na rynku, a przede wszystkim z obawami przed spodziewanym wzrostem cen nieruchomości.

Sami sobie wiążą ręce

Z jednej strony klienci teoretycznie garną się do banków, z drugiej — na rynku panuje coraz większa konkurencja. Sami bankowcy twierdzą, że powoli rynek dochodzi do granicy, poza którą ryzyko bankowe będzie nie do zaakceptowania. Banki na własne życzenie stracą pole manewru, jeśli chodzi o wysokość marży czy oprocentowanie kredytów hipotecznych. Osobną sprawą są deklaracje maksymalnego ułatwienia zadłużenia się.

Ot, taka oferta Getin Banku — Kredyt na gębę — brzmi aż nieprawdopodobnie: bank nie żąda od klienta dokumentów poświadczających osiąganie dochodów w odpowiedniej wysokości, a jedynie... pisemnego oświadczenia, że będzie w stanie spłacać raty zaciągniętego kredytu. W krajach anglosaskich takie rozwiązanie nosi nazwę no-docs mortgage i jest bardzo powszechne.

Lokalny charakterek

Polska nie jest jednak krajem anglosaskim, o czym można się przekonać już po pierwszym telefonie do banku. Okazuje się, że grono ewentualnych „szczęśliwców”, którzy mogą skorzystać z tego rodzaju kredytu, jest mocno ograniczone. Samo przekonanie, że jesteśmy w stanie spłacać kredyt, to za mało. Bank preferuje potencjalnych klientów wykonujących np. wolne zawody, dodatkowo zawody, które w bankowym mniemaniu przynoszą godziwe dochody.

Ciężkie działa

Do tej pory główną bronią w walce o klienta był okres kredytowania oraz oprocentowanie, szczególnie na pierwszy rzut oka niskie, gdy jako walutę kredytu klient wybierał franka szwajcarskiego. Cena „tylko” 1,49 proc. kredytu w CHF musi robić wrażenie. Nawet ceny najdroższych kredytów udzielanych w złotych oscylują wokół 5,6-6 proc. przy 100-procentowym finansowaniu nieruchomości (jak w przypadku np. Fortis Banku), co w porównaniu z cenami pożyczek konsumpcyjnych (18-24 proc.) wciąż jest atrakcyjne.

Jeśli dodać do tego jeszcze maksymalnie wydłużone okresy kredytowania (nawet 35 lat!), trudno nie brać pod uwagę zadłużenia się na ten cel.

Kto wytrzyma presję

Czy jednak pęd ku wyniszczeniu konkurencji nie obróci się w końcu przeciw samym bankom?

Specjaliści są zgodni — o tym czy poszczególne banki wytrzymają presję konkurencji na rynku kredytów mieszkaniowych zdecyduje dochodowość tego biznesu w długim okresie. Aby osiągnąć sukces, kombinacja odsetek i opłat dla każdego typu kredytu musi wystarczać na pokrycie związanych z nim kosztów. Powinna zarówno kompensować ryzyko, jak też umożliwić osiągnięcie zysku.

Od bilansu nie uciekną

Dochody banku muszą być wystarczające, by zapewnić właścicielom stopę zwrotu spójną z kosztami alternatywnymi. Choć określenie ceny kredytów jest przedmiotem konkurencji, każdy bank powinien wdrażać algorytm wyceny, pozwalający na pokrycie podstawowych kosztów i wniesienie odpowiedniego wkładu w zysk. Opłaty wnoszone przez kredytobiorcę do banku muszą pokryć m.in.: koszty uzyskania pieniądza przez bank, koszty administracyjne, koszty związane z generowaniem rezerw, podatki należne państwu itd.

Paweł Zielewski

Bankowcy są jednak optymistami i twierdzą, że rynek będzie obsługiwany przez dwa typy kredytodawców: kilka wyspecjalizowanych banków hipotecznych i kilkanaście banków uniwersalnych.

Agnieszka Pilarek, dyrektor departamentu zarządzania produktami dla klientów indywidualnych Deutsche Banku PBC

Banki nie są w stanie w nieskończoność obniżać ceny kredytu, przystępują więc do konkurowania w innych obszarach. Dotyczy to nie tylko obniżania marży czy prowizji za udzielenie kredytu, ale również korzystniejszych zmian innych warunków związanych z finansowaniem zakupu nieruchomości. Są to np. opłaty, które klient ponosi w związku ze zmianami warunków umowy w czasie trwania kredytu, prowizje za wcześniejszą spłatę czy też zastosowanie korzystniejszych kursów wymiany walut zarówno przy wypłacie kredytu walutowego, jak i przy jego spłacie.

Agnieszka Nachyła, dyrektor departamentu marketingu i rozwoju bankowości hipotecznej Banku Millennium

Wzrost udzielanych kredytów hipotecznych to efekt nie tylko ogólnej sytuacji gospodarczej, ale także rosnącej konkurencji między bankami. Dla wielu z nich kredyty hipoteczne są produktem strategicznym. Kredyt mieszkaniowy staje się początkiem długoterminowej współpracy, dzięki której bank może oferować swoim klientom inne produkty finansowe, takie jak konto osobiste, firmowe, karty kredytowe, lokaty, fundusze.

W związku z korzystniejszymi warunkami kredytowania nieruchomości rośnie także zainteresowanie klientów refinansowaniem drogich kredytów hipotecznych, zaciągniętych kilka lat temu w innych bankach. Ten segment rynku znacznie przyczynia się do dynamicznego wzrostu nowej sprzedaży kredytów, chociaż de facto zadłużenie netto z tytułu kredytów hipotecznych na polskim rynku nie rośnie tak szybko (dynamika wzrostu zadłużenia po I półroczu — 25 proc., a sprzedaży — 50 proc.).

Tomasz Gryn, dyrektor departamentu kredytów hipotecznych ING Banku Śląskiego

Zgodnie z wszystkimi prognozami, rynek kredytów hipotecznych będzie w najbliższych latach nadal rozwijał się dynamicznie. Aktualny stan zadłużenia hipotecznego w stosunku do PKB to poziom kilku procent — 7-8 PKB. Średni stan w krajach EU to około 38 proc. PKB — czyli mamy jeszcze sporo do nadrobienia.

 

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: (Paweł Kubisiak)

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Kariera / / Rynek kredytów będzie rósł, choć bez szaleństw