Rynek parków handlowych nad Wisłą jest bardzo rozgrzany — twierdzą analitycy. Obecnie w budowie jest ponad 500 tys. m kw. takich obiektów. Większość zasili rynek w 2026 r., co oznacza, że roczny wynik dla tego formatu prawdopodobnie przebije rezultat z 2025.
— Długa jest także lista projektów planowanych. Jeśli zostałyby uruchomione w tym roku, pozwolą utrzymać dynamikę sektora jeszcze w 2027. Co ciekawe, inwestorom i deweloperom udało się znaleźć jeszcze miejsce na wiele projektów dużego formatu. W budowie mamy około 10 parków o powierzchni ponad 15 tys. m kw. Aktywnie budują znani gracze, m.in. BIG, Falcon IM, LCP, Napollo, NGI, PKB Invest, Redkom, RWS, Saller czy TREI, ale także wielu nowych i mniejszych inwestorów — mówi Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań i doradztwa JLL.
Konkurencja się zaostrza
Według Elżbiety Majdan, dyrektorki w Savillsie, w Polsce jest około 310 parków handlowych o łącznej powierzchni 3,5 mln m kw. Rynek szybko rośnie, a wraz z nim zaostrza się konkurencja.
— Mówimy o bardzo dużym zróżnicowaniu — od niewielkich obiektów po giganty przekraczające 50 tys. m kw., które często skupiają sklepy z artykułami remontowymi, wyposażeniem wnętrz czy elektroniką. Parki konkurują między sobą przede wszystkim lokalizacją — chodzi o dobrą widoczność i dostępność komunikacyjną dopasowaną do formatu i zasięgu oddziaływania. Kluczowe są też elastyczność powierzchni pod kątem przyszłych zmian oraz jakość relacji z najemcami — tłumaczy Elżbieta Majdan.
Karolina Wojciechowska, dyrektorka w dziale rynków kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland, zwraca uwagę, że konkurencja w tym segmencie nieruchomości komercyjnych jest znacznie bardziej złożona niż kilka lat temu.
— Mówimy o segmencie, który z niszowego formatu stał się głównym motorem rozwoju nowoczesnego handlu. Obecnie parki handlowe odpowiadają za zdecydowaną większość nowej podaży powierzchni handlowej, stanowiąc już niemal jedną piątą całkowitych zasobów handlowych w Polsce — mówi Karolina Wojciechowska.
Większość graczy z rynku nieruchomości handlowych realizuje strategię kontrolowanego wzrostu — nie unikają inwestycji, ale starannie dobierają lokalizacje. Z pewnością w 2026 r. deweloperzy będą coraz bardziej selektywni, koncentrując się na rynkach lokalnych z ograniczoną ofertą i rozwijających się dzielnicach dużych miast. Wraz z zagospodarowywaniem białych plam na mapie handlowej rynek będzie stopniowo wchodził w fazę stabilizacji. Wydaje się, że można mówić o nadpodaży galerii handlowych w dużych aglomeracjach. Parki handlowe celują głównie w mniejsze miejscowości, gdzie są dobrze postrzegane i stanowią dla klientów substytut galerii handlowej. Ważne jest jednak uściślenie — nadpodaż w dużych aglomeracjach dotyczy przede wszystkim obiektów o niskiej jakości, aktywa premium pozostają beneficjentami polaryzacji popytu. Kluczowym ryzykiem w perspektywie 2-3 lat jest zbyt agresywna ekspansja w tych samych lokalizacjach, co może prowadzić do kanibalizacji i presji na czynsze.
Za 2-3 lata hossa się skończy
Zdaniem Bartosza Nowaka, partnera zarządzającego w firmie Scallier, za 2-3 lata fala wzrostu rynku parków handlowych się skończy.
— Pojawi się więcej rekomercjalizacji. Do tego momentu parki będą powstawały głównie w miastach powiatowych i gminach oraz na terenie osiedli i na przedmieściach dużych aglomeracji, gdzie konsumenci nastawieni są na wygodę. Potem przyjdzie moment, by powiedzieć sprawdzam. Spodziewam się, że rynek zweryfikuje część obiektów. Wiele inwestycji, głównie w powiatach, powstaje bez mocnych przesłanek. Umowy z najemcami zawierane są na pięć lat, tylko operatorzy spożywczy zawierają na dłużej — 10-15. Oceniam, że dużo parków, w których umowy niedługo się skończą, będzie mieć bardzo duży problem z przedłużeniem umów czy znalezieniem nowych najemców. Są też lokalizacje, gdzie zbudowano dwa, trzy parki. Życie pokazuje, że w miastach z 10-20 tys. mieszkańców optimum to jeden park. Myślę, że za jakiś czas będziemy świadkami pustoszenia i zamykania niektórych obiektów. Szacuję, że 20-30 proc. parków handlowych zmieni funkcję — uważa Bartosz Nowak.
O konieczności przebudów czy zmiany funkcji mówi także Artur Czuba, dyrektor w dziale inwestycyjnym Avison Young.
— Inwestorzy i właściciele, którzy nie słuchają najemców i ich potrzeb, mogą szybko odczuć negatywne efekty braku podejmowania odpowiednich działań. To z kolei wymusza potrzebę coraz bardziej aktywnego zarządzania obiektami, które w założeniu miały być relatywnie pasywnymi inwestycjami — mówi Artur Czuba.
Michał Masztakowski, dyrektor w Cushman & Wakefield, zapewnia, że segment parków handlowych wciąż ma potencjał do rozwoju, ale wiąże się z potrzebą znacznie większej selektywności.
— Obecnie mamy bowiem do czynienia z dużą konkurencją. Mam tu na myśli zarówno liczbę funkcjonujących obiektów, jak też ich rozmieszczenie — tzw. białych plam na mapie handlowej Polski szybko ubywa. Dlatego dla opłacalności nowych inwestycji kluczowe znaczenie ma lokalizacja i funkcja, jaką dany obiekt ma pełnić. Inwestycje powinny odpowiadać na realne potrzeby lokalnej społeczności i wypełniać lukę w dostępie do podstawowej oferty w gęsto zaludnionych dzielnicach miast czy dynamicznie rozwijających się miejscowościach, gdzie brakuje tradycyjnych centrów handlowych. Również adaptacje starszych obiektów na format parków handlowych mogą przynieść sukces, jeśli towarzyszy im dobrze przemyślana strategia najmu i komercjalizacji — mówi Michał Masztakowski.