W porównaniu z wynikami sprzed roku oznacza to wzrost o 14 proc. Do podejmowania ryzyka skłania atrakcyjna cena i szeroki wybór lokali na wstępnych etapach budowy. Kupując dziurę w ziemi ponosi się jednak ryzyko.
Gotowe lokale coraz mniej popularne
W ciągu ostatnich 12 miesiącach deweloperzy zaczęli budowę o około 40 proc. mieszkań więcej niż rok wcześniej. Wśród mieszkań na sprzedaż najwięcej jest tych, których budowa zakończy się za kilka lub kilkanaście miesięcy. Niedogodności i ryzyko z tym związane nie odstraszają nabywców. Wyniki badania ankietowego doradców Home Broker wskazują, że aż 66 proc. obsłużonych przez nich klientów kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie od dewelopera zanim lokal został oddany do użytkowania. Oznacza to wzrost względem badania z 2010 r., kiedy na zakupu niegotowego mieszkania zdecydowało się 58 proc. nabywców.
Co czwarty nabywca kupuje dziurę w ziemi
Aż 23 proc. nabywców zdecydowało się w ostatnich 3 miesiącach na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. Względem poprzedniego badania oznacza to wzrost o 40 proc.
W połowie 2010 r. na zakup na pierwszym etapie (budowa na poziomie stanu zerowego) zdecydowało się 17 proc. kupujących. Do takiego wyboru przekonywać może duży wybór lokali i cena, która może być niższa w związku z rabatami oferowanymi przez dewelopera w przedsprzedaży. Po drugie nawet bez dodatkowych rabatów cena mieszkań na wczesnym etapie realizacji projektu jest zazwyczaj niższa niż po oddaniu lokalu do użytkowania.
Gotowe tracą popularność…
W tym roku kupujący chętniej niż w zeszłym roku kupują mieszkania w budynkach, w których prace budowlane wyszły nad powierzchnię ziemi, ale nie przekroczyły stanu surowego zamkniętego. W ostatnich 3 miesiącach blisko co czwarty wybór padał właśnie na ten etap zaawansowania robót. Dla porównania w zeszłym roku co piąty nabywca podpisywał umowę w takiej sytuacji.
Mniejszą popularnością cieszą się natomiast mieszkania w inwestycjach ukończonych i tych, gdzie prace wykończeniowe trwają już tylko wewnątrz budynku. Udział mieszkań sprzedanych na tych etapach zaawansowania robót spadł względem ostatniego badania o odpowiednio 8 i 5 proc.
… choć wciąż wiodą prym
Wciąż jednak największy odsetek kupujących decyduje się na mieszkanie oddane do użytkowania. Obecnie jest to 34 proc. nabywców. Względem wyniku z zeszłego roku oznacza to znaczny spadek popularności. W 2010 r. aż 42 proc. umów zawieranych było już po ukończeniu inwestycji. Trzeba jednak pamiętać, że decydując się na lokal już gotowy zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli pozostałych do sprzedania mieszkań. Z drugiej strony, gdy deweloperowi zależy na zamknięciu danego projektu i chce uniknąć kosztów utrzymania niesprzedanych nieruchomości, może zaoferować atrakcyjne rabaty. Ponadto zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest mało ryzykowne.
W stolicy dziura w ziemi
- Odsetek kupujących mieszkania na poszczególnych etapach budowy kształtuje się różnie, w zależności od miasta. W Warszawie blisko co trzecie mieszkanie deweloperskie sprzedane było na pierwszym etapie zaawansowania, czyli zanim jeszcze inwestycja „wyszła” nad ziemię – zauważa Bartosz Turek, analityk Home Broker.
Jest to najwyższy wynik spośród badanych miast. Identyczną popularnością charakteryzuje się w stolicy zakup mieszkania już oddanego do użytkowania. Takie zaburzone proporcje to wynik dużej liczby nowych inwestycji. Wzmaga to konkurencję cenową między deweloperami, którzy żeby otrzymać finansowanie, muszą wykazać się znacznym odsetkiem zawartych umów z nabywcami. Ponadto aby kupić mieszkanie o relatywnie małym metrażu zazwyczaj trzeba trafić do dewelopera na wczesnym etapie realizacji projektu.
Poznaniacy są ostrożni
Odwrotna sytuacja ma miejsce w Poznaniu, gdzie tylko 7 proc. zakupów na rynku pierwotnym przypada na pierwszy etap i aż 75 proc. na dwa ostatnie, gdy inwestycja jest albo prawie ukończona, albo ukończona. Ponadto, w stosunku do ubiegłego roku proporcje sprzedaży na poszczególnych etapach zaawansowania robót budowlanych praktycznie się nie zmieniły. Pomimo więc rozpoczynających się nowych inwestycji w mieście, wciąż gotowe mieszkania, a co za tym idzie mniejsze ryzyko zakupu, kuszą nabywców w stolicy województwa wielkopolskiego.
Niższe ryzyko - wyższa cena
Im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko podejmowane przez nabywcę mieszkania jest mniejsze. Nie chodzi tu tylko o niebezpieczeństwo otrzymania mieszkania w budynku, który nie przypomina folderowych wizualizacji. Największym niebezpieczeństwem jest bowiem bankructwo dewelopera. Gdy dojdzie do niego przed podpisaniem umowy finalnej, to majątek dewelopera, a wraz z nim nabywany lokal, trafiają do masy upadłościowej. Lepsze miejsce w kolejce po pieniądze gwarantuje umowa przedwstępna podpisana w formie aktu notarialnego. Jednak w każdym przypadku nabywca może się liczyć z długotrwałymi procedurami i kosztami. Poziom podejmowanego ryzyka ma więc zazwyczaj odzwierciedlenie w cenie. Realizacja kolejnego etapu budowy zwykle pociąga za sobą wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Wartość mieszkania po wybudowaniu wzrasta średnio o 6-10 proc. Nierzadko też, gdy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych etapach są coraz wyższe. Z jednej strony może mieć to uzasadnienie w rosnącym poziomie kosztów. Z drugiej jednak nabywcy bez wątpienia chętniej kupują lokale w projektach, których część już istnieje.