„Burdel za ścianą” - tak w połowie lipca Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy, określiła mieszkania wynajmowane krótkoterminowo w serwisach w rodzaju Airbnb. Mocne słowa padły w trakcie gorącej dyskusji o regulacji branży, nad którą pracuje Ministerstwa Sportu i Turystyki (MSiT). Projekt przedstawiony w wakacje przez resort oburzył m.in. środowiska aktywistów miejskich i zrodził oskarżenia o lobbing ze strony platform agregujących oferty najmu.
Przepisy będą zmodyfikowane jeszcze na etapie prac ministerialnych. Rząd skłania się do tego, żeby w projekcie ustawy o najmie krótkoterminowym uwzględniono ewentualny sprzeciw wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych wobec działania w ich budynkach takiego najmu.
– Musimy to dobrze wyważyć. Spółdzielnia czy wspólnota ma mieć takie uprawnienie, by chronić mieszkańców, dla których taka działalność może być nadmiernie uciążliwa, ale musimy też chronić konstytucyjnie tych, którzy weszli w tego typu działalność i muszą mieć czas, żeby z niej wyjść – powiedział 4 sierpnia w Polsacie Maciej Berek, szef Komitetu Stałego Rady Ministrów.
Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym autorstwa MSiT na razie nie wpłynie do Sejmu – ma być uzupełniony o zapisy uprawniające samorządy do tworzenia stref wolnych od takiego wynajmu i dające wspólnotom mieszkaniowym prawo do sprzeciwu wobec takiej działalności w ich budynkach. Wypowiedź ministra Macieja Berka sugeruje, że nie będzie betonowania rynku, a więc decyzje zezwalające na najem krótkoterminowy będą dotyczyły zarówno nowych, jak i działających już obiektów. Efekt? Jak wcześniej oburzeni byli miejscy aktywiści, tak teraz oburzenie manifestują właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo.
Wynajmujący są zbulwersowani
Środowisko właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy chciało, żeby decyzje takie podejmowały samorządy, a nie wspólnoty mieszkaniowe, i żeby nie dotyczyły lokali już funkcjonujących na rynku.
Według Grzegorza Żurawskiego, prezesa Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, rząd uległ presji wywołanej atakiem na branżę w mediach społecznościowych.
– Widać ewidentnie, że atak jest przez kogoś opłacany, bo powtarzają się dokładnie te same kłamstwa z różnych kont. Emocje wzięły górę nad merytoryczną dyskusją. Opóźnienie wejścia w życie ustawy przedłuża funkcjonowanie szarej strefy. Dzięki temu opóźnieniu portale rezerwacyjne, w tym Airbnb, zarabiają nadal po 40 mln zł miesięcznie. Pytanie, komu na tym zależy – mówi Grzegorz Żurawski.
Dziwi się rządowej wolcie. Wcześniej bowiem zakładano, że wspólnoty i spółdzielnie nie powinny decydować o wynajmie w budynkach, bo stanowi to ingerencję w prawo własności.
– Przy podejmowaniu takich decyzji trzeba zdać sprawę sobie, ile do PKB w tej chwili dodaje polska turystyka [ok. 5 proc. - red.] oraz branże od niej zależne i jaką część tego stanowi najem krótkoterminowy. Myślę, że nie warto wylewać dziecka z kąpielą po tym, jak parę osób coś napisało na X-ie – przekonuje Grzegorz Żurawski.
Podkreśla, że z najmu krótkoterminowego korzystają przede wszystkim rodziny, bo hotele nie dysponują odpowiednimi pokojami na ich potrzeby, i przekonuje, że likwidacja branży oznaczałaby koniec wakacji dla rodzin wielodzietnych.
Są też w biznesie zwolennicy rozdzielenia mieszkań od turystyki
Według Jana Wróblewskiego, współzałożyciela Zdrojowej Invest, powiązanej m.in. z operatorem krótkoterminowego Vacation Club, nieuregulowana prawnie ekonomia współdzielenia (sharing economy) wdziera się zbyt szybko i zbyt głęboko w naszą rzeczywistość, rodząc konflikty. Podkreśla, że w odróżnieniu od części biznesu sprzeciwiającej się regulacjom na rynku czy to najmu krótkoterminowego, czy to condo- i aparthoteli, Zdrojowa, tak jak samorząd i niektóre organizacje branżowe, popiera regulacje cywilizujące tą działalności oraz podnoszące jakość życia i wypoczynku.
– W przypadku najmu krótkoterminowego podnosi się argument, że niekonstytucyjne byłoby ograniczanie prawa własności przez zgodę wspólnoty albo spółdzielni mieszkaniowej. Myślę, że od tego, by stwierdzać, co jest konstytucyjne, jest Trybunał Konstytucyjny, a nie urzędnicy czy lobbyści. Poza tym już dziś wymagana jest zgoda wspólnoty, jeśli ktoś chce w danym budynku mieszkalnym prowadzić sprzedaż alkoholu. Czym to się różni? – pyta Jan Wróblewski.
Samorządy chcą regulacji, ale ostrożnej
Według danych udostępnionych Eurostatowi przez platformy rezerwacyjne Airbnb, Booking i Expedia tylko w ubiegłym roku liczba noclegów w wynajmie krótkoterminowym wzrosła z 39,02 mln do 44,39 mln, czyli o 14 proc. r/r. Liczba ta to iloczyn dni i nocujących osób. W 2025 r. większości rezerwacji w polskich miastach dokonali Polacy. W Gdyni odpowiadali oni za 81 proc. rezerwacji, w Łodzi za 77 proc., w Poznaniu za 66 proc., we Wrocławiu za 61 proc., a w Gdańsku za 56 proc.
– Martwi mnie, że ciągle nie mamy podstawy do dalszych prac. Nie mamy ewidencji centralnej, kary za działalność bez wpisu do ewidencji, możliwości wykreślenia i powiązania z platformami, czyli tego, czego od nas wymaga rozporządzenie STR – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim, prezydentka Sopotu.
STR to unijne rozporządzenie, które weszło w życie w maju, obligujące państwa członkowskie m.in. do stworzenia rejestru mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo.
Samorządy oceniły pozytywnie nawet ten okrojony projekt MSiT. Choć możliwość ograniczania skali najmu przez samorządy, która zniknęła z ostatniej wersji projektu, uważają za potrzebną, nie jest to dla nich najpilniejsza sprawa. Liczą, że przepisy pojawią się w przyszłości, gdy będzie już wiadomo, ile lokali wynajmowanych przez serwisy w rodzaju Airbnb działa w miastach. Zwłaszcza, że i tak akurat te narzędzia związane z ograniczaniem najmu miały wejść w życie później.
– Już same prace nad projektem spowodowały, że we wszystkich miastach liczba zarejestrowanych apartamentów rośnie lawinowo, ograniczając szarą strefę. Rejestracja to pierwszy krok, żebyśmy wiedzieli, ile w ogóle jest takich lokali. Obecnie już widać, że w niewielkim Sopocie mamy ich 1,5 tys., czyli tyle, ile jest w Poznaniu – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim.
Likwidacja szarej strefy to dla miast również dodatkowe pieniądze, np. z tytułu wyższego podatku od nieruchomości czy z opłaty uzdrowiskowej, jak w przypadku Sopotu.
Innym, choć na razie mało widocznym efektem debat nad projektem ustawy jest przechodzenie z najmu krótkoterminowego na długoterminowy.
– Sami już obserwujemy ten trend, a od operatorów mieszkań docierają do mnie sygnały, że ofert najmu długoterminowego faktycznie przybywa. Bardzo mnie to cieszy, bo to mieszkania, które trafią do mieszkańców – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim.
Jak ustalić reguły gry dla branży
Jako ważną dla spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, ale też dla każdego z mieszkańców, prezydentka Sopotu uznaje w projekcie autorstwa MSiT możliwość wykreślania z rejestrów lokali, których właściciele nie przestrzegają regulaminów, a ich goście zakłócają mir domowy innych mieszkańców. Nie jest więc tak, że projekt nie chroni sąsiadów takich lokali.
– Przy czym samorządy zwracały uwagę, że warunki tego wykreślenia powinny być jasno określone. Na przykład podstawą mogłyby być minimum trzy potwierdzone interwencje policji w ciągu określonego czasu. Ministerstwo obiecało wprowadzenie takiej autopoprawki – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim.
Według prezydentki Sopotu dla miasta lepszym narzędziem strategicznego planowania niż ustalanie stref byłoby wydawanie na określony czas licencji na wynajem krótkoterminowy oraz ograniczanie liczby lokali turystycznych w przypadku ich nadmiernej ekspansji.
– Co do zgód wspólnot i spółdzielni, mam bardzo mieszane uczucia. Patrząc na sytuację w takich turystycznych miejscach jak Sopot, obawiam się, że mieszkańcy byliby jeszcze bardziej pokrzywdzeni, bo mieszkają w budynkach, gdzie większość stanowią lokale na wynajem – mówi Magdalena Czarzyńska-Jachim.
Mieszkanie z imprezownią za ścianą
Według Piotra Bełczowskiego, bohatera kilku reportaży mieszkającego obok lokalu na wynajem krótkoterminowy na ul. Chmielnej w Warszawie, lokale przeznaczone na taką działalność nie powinny koncentrować się w budynkach mieszkalnych w centrach wielkich miast, lecz w oddzielnych budynkach, które od początku były stawiane z myślą o celach inwestycyjnych i najmie.
– Określenie „burdel za ścianą”, jakiego wobec najmu krótkoterminowego użyła minister Pełczyńska-Nałęcz, jeszcze nas nie dotyczy, ale na OLX są ogłoszenia o wynajmie krótkoterminowym na naszej ulicy na jedną noc, godzinę, dwie godziny. U nas od czasu do czasu zdarzają się pijani goście, którzy załatwiają się lub wymiotują na klatkach schodowych. Jednak najbardziej uciążliwe są codzienne, monotonne hałasy – stukot walizek na kółkach i trzaskanie drzwiami o każdej porze dnia i nocy – mówi Piotr Bełczowski.
Ograniczenie najmu krótkoterminowego do specjalnych budynków podoba się też Michałowi Salacie, współwłaścicielowi firmy Core Development budującej zarówno hotele, jak i mieszkania.
– Te budynki zupełnie inaczej się projektuje. Są inne sposoby ewakuacji i inne oznaczenia ciągów komunikacyjnych, inny sposób przetrzymywania śmieci, izolacje, akustyki. Żeby uatrakcyjnić budynek mieszkalny dajemy ekstra atrakcje dla mieszkańców, jak pokój zabaw dla dzieci. Potem okazuje się, że połowa właścicieli rozpoczyna wynajem krótkoterminowy i cała wartość dodatkowa przestaje się liczyć, a my jako deweloper nie mamy absolutnie żadnych narzędzi, żeby temu przeciwdziałać – mówi Michał Salata.
Wskazuje jednak, że rząd równolegle tworzy i proceduje rozwiązanie, które praktycznie uniemożliwi legalne i przejrzyste inwestowanie w turystykę polskim przedsiębiorcom w obiektach zaprojektowanych specjalnie do tego celu. Przygotowywana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiana ustawy o własności lokali uzależnia bowiem wydzielania samodzielności lokali w condo- i apart-hotelach od decyzji rad gmin, co dotychczas nie było potrzebne – wystarczyły pozwolenia urzędowe.