„Przepisy o upadłości deweloperskiej pozostawiły wiele luk, stały się źródłem niepewności prawnej, a spełnianie przez nie ich podstawowego celu — ochrony praw nabywców mieszkań — jest wątpliwe” — tak ocenia szczególny tryb upadłości deweloperów, wprowadzony w 2011 r. przez tzw. ustawę deweloperską, Jerzy Kozdroń, wiceminister sprawiedliwości.
To część odpowiedzi na interpelację poseł Aldony Młyńczak, która tuż przed upływem kadencji poprzedniego rządu przeforsowała zmiany w prawie upadłościowym wbrew opinii ministerstwa sprawiedliwości.
Czytanie ze zrozumieniem
Po naszej publikacji o kłopotach nabywców mieszkań w żyrardowskiej inwestycji dewelopera Green Development, z prawdopodobnie pierwszą w Polsce upadłością deweloperską, posłanka wysłała do ministra sprawiedliwości interpelację z zapytaniem, czy w prawie restrukturyzacyjnym (które ma zastąpić upadłościowe) potrzeba dopracowania takich zagadnień, jak „osobna masa upadłości” czy „przedsięwzięcie deweloperskie”.
„Interpretacja przepisów, również przez sądy, może wypaczać ich sens i w efekcie ograniczać ochronę roszczeń nabywcy lokali rodzinnych lub domów jednorodzinnych, wynikających z umów deweloperskich w razie ogłoszenia upadłości dewelopera” — uzasadniała Aldona Młyńczak.
Odpowiedź jest twierdząca. Wiceminister Jerzy Kozdroń zapowiedział, że reforma prawa upadłościowego naprawi ułomną kwestię upadłości deweloperów. Przyjęte przez rząd założenia likwidują zgromadzenie nabywców i wracają do fundamentalnej zasady pierwszeństwa roszczeń według kolejności wpisów do księgi wieczystej. Teraz hipoteki nabywców mieszkań, teoretycznie, są zawsze za wpisami nabywców. Nowa upadłość deweloperska ma uelastycznić proces upadłości i tym samym ułatwić zaspokojenie roszczeń w sposób ustalony przez zainteresowanych: przez dokończenie budowy w procesie upadłościowym albo przez zewnętrznego inwestora lub przez spieniężenie nieruchomości.
— Propozycje zawarte w nowej ustawie są znacznie lepsze. Poprzednie uregulowanieupadłości deweloperskiej miało luki, budziło wątpliwości konstytucyjne i było trudne do stosowania. Nowe zapisy zrównują prawa nabywców z prawem wierzycieli rzeczowych. To jest rzeczywista ochrona nabywców — ocenia Konrad Płochocki, szef Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Sztuczki i niejasności
Problemy z upadłością deweloperską ujawniły się przy projekcie spółki Green Development, która w podwarszawskim Żyrardowie miała przebudować starą fabrykę na lofty. Spółka upadła, gdy inwestycja była zaawansowana w 80 proc., a około połowy mieszkań — sprzedana.
W kwietniu 2014 r. zgromadzenie nabywców podjęło uchwałę o przejęciu nieruchomości z hipoteką PKO BP do 25 mln zł, ale sędzia komisarz Daria Popłonyk uchyliła tę uchwałę, uznając ją za sprzeczną z dobrymi obyczajami, m.in. dlatego, że w czasie prowadzenia procesu upadłościowego wydzielona nieruchomość była finansowana z ogólnej masy upadłości, co stawia nabywców mieszkań w uprzywilejowanejpozycji wobec innych wierzycieli.
Postanowienie to zostało uchylone przez sąd odwoławczy, który uznał, że uprzywilejowanie nabywców mieszkań wynika wprost z woli ustawodawcy. Wydawało się, że to koniec problemów z interpretacją prawa, ale syndyk Józef Syska nie wydał nieruchomości nabywcom, bo deweloper zażądał pokrycia kosztów utrzymania budowy oraz dopłacenia pozostałej części ceny mieszkań. Wniosek został poparty przez sędziego komisarza, który uznał, że nabywcy przejmą rozgrzebaną budowę, jeśli dopłacą do pełnej ceny.
Nie oznaczało to, że jednocześnie przejmą dokumentację budowy. Według nabywców, syndyk zapowiedział, że zamierza sprzedać (niekoniecznie im) zarówno dokumentację, jak i wierzytelność przysługującą deweloperowi. Ostatecznie w styczniu sędzia komisarz po raz drugi uchylił uchwałę zgromadzenia nabywców o przejęciu nieruchomości. Czy problemy wynikają z koślawego prawa regulującego upadłość dewelopera? Sędzia Daria Popłonyk odmówiła rozmowy na ten temat.
Sprawy Green Development nie ułatwia też rozłam wśród samych nabywców. Część z nich nie chce przystąpić do przejęcia nieruchomości. Wśród nich są jednak osoby powiązane z upadłym deweloperem — m.in. prezes, jeden ze wspólników, a także ich partnerzy czy przyjaciele. Również sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisania nabywców do KRS. Uznał, że sama uchwała zgromadzenia nabywców nie może być podstawą do takiego wpisu.
Głuchy telefon
Kiedy w listopadzie zeszłego roku opisywaliśmy problemy związane z upadłością Green Development i przejęciem nieruchomości, poseł Aldona Młyńczak przyznała, że dopłacanie do pełnej ceny mieszkania jest absolutnie sprzeczne z intencją ustawodawcy, podobnie jak sprzedaż dokumentacji rozgrzebanej budowy. Obiecała przeanalizować zarówno przepisy ustawy deweloperskiej, jak i prawa upadłościowego. Obie ustawy czeka nowelizacja. Co wynikło z analizy? Nie wiadomo, bo posłanka przez miesiąc nie znalazła czasu na rozmowę. © Ⓟ