Konsekwencje samowoli budowlanej mogą spaść na właściciela obiektu, mimo że sprawcą był jego poprzednik. Dlatego warto ją zalegalizować.
Co do zasady, na wybudowanie jakiegokolwiek obiektu wymagane jest pozwolenie na budowę. Artykuł 29 prawa budowlanego wprowadza od niej pewne wyjątki określając szczegółowo kategorie obiektów i rodzaje prac, dla których nie jest konieczne uzyskanie takiego dokumentu. Z kolei art. 30 tej ustawy precyzuje, które obiekty lub jakie kategorie prac spośród zwolnionych z wymogu uzyskania pozwolenia mogą być prowadzone tylko po wcześniejszym ich zgłoszeniu staroście. W przypadku obowiązkowego zgłoszenia można rozpocząć prace wtedy, gdy w terminie 30 dni starosta nie zgłosił sprzeciwu.
Rozbiórki można uniknąć
Samowola budowlana to prowadzenie budowy względnie wybudowanie obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, bądź też mimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Kluczowe znaczenie dla ustalenia konsekwencji samowoli budowlanej oraz dopuszczalności i warunków jej legalizacji mają przepisy art. 48 i 49 prawa budowlanego. Z kolei do przypadków samowoli, które datują się sprzed 1 stycznia 1995 r. zastosowanie będą miały art. 37 ust. 1 pkt 1 lub 2 i art. 39 prawa budowlanego pochodzącego z 1974 r.
Co do zasady, samowolnie wybudowane obiekty budowlane podlegają przymusowej rozbiórce (art. 48 prawa budowlanego). Przepisy przewidują jednak możliwość legalizacji niektórych inwestycji. Jest na to szansa, jeśli obiekt — wybudowany bez pozwolenia — odpowiada przepisom zarówno ze względu na swój charakter i lokalizację, jak i parametry techniczno-budowlane. Ale nawet w takiej sytuacji nie uniknie się kary pieniężnej, zwanej opłatą legalizacyjną.
Warunki do spełnienia
Aby zalegalizować przypadki samowoli, co do których budowa zakończyła się po 1 stycznia 1995 r. należy przede wszystkim upewnić się, że obiekt został wybudowany prawidłowo pod względem przepisów techniczno-budowlanych, ewentualnie że skutki odstępstw da się naprawić. W tym celu konieczne będzie przedłożenie powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego dokumentacji w zasadzie takiej, jaka byłaby wymagana, gdyby prawidłowo ubiegano się o pozwolenie przed wybudowaniem obiektu (łącznie z projektem budowlanym) lub takiej, jaką należało złożyć przy zgłaszaniu budowy w trybie art. 30 p.b.
Ponadto, należy przedstawić zaświadczenie (odpowiednio — od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) stwierdzające, że usytuowanie i charakter obiektu są zgodne z obecnym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu takiego nie ma, przed rozpoczęciem procedury legalizacyjnej trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym założenia takiej decyzji muszą odpowiadać zrealizowanemu na zasadzie samowoli obiektowi. Inaczej legalizacja nie będzie możliwa.
Jeżeli postępowanie legalizacyjne wszczęte zostanie z inicjatywy organu nadzoru budowlanego i w chwili jego wszczęcia właściciel samowolnie wybudowanego obiektu nie będzie posiadał ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a teren nie będzie objęty planem zagospodarowania przestrzennego, to postępowanie legalizacyjne zakończy się nakazem rozbiórki obiektu.
Opłata legalizacyjna
Jeżeli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego upewni się, że mimo samowoli faktyczne zagospodarowanie terenu zgodne jest z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub gdy takiego planu nie ma — z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy), a ponadto, że przedłożony projekt budowlany jest kompletny i zawiera konieczne opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia, oraz że dokumentacja projektowa wykonana została przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, to ma on obowiązek zgodzić się na zalegalizowanie takiej samowoli i zatwierdzić projekt budowlany pod warunkiem, że właściciel obiektu zapłaci opłatę legalizacyjną.
Opłata taka w stosunku do obiektów, na wybudowanie których wymagane jest pozwolenie budowlane, wynosi wielokrotność kwoty 25 tys. zł. Jej wysokość uzależniona jest od rodzaju obiektu budowlanego i jego wielkości. Legalizacja samowoli przy budowie obiektów, które podlegają tylko zgłoszeniu, jest mniej kosztowna. W zależności od rodzaju obiektu może wynieść 2,5 tys. albo 5 tys. zł.
Należy też pamiętać, że w stosunku do obiektów, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę, organ nadzoru budowlanego zatwierdzając w procedurze legalizacyjnej projekt budowlany nałoży obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ma to umożliwić skontrolowanie, czy obiekt powstał rzeczywiście zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Jeżeli obiekt wybudowany samowolnie nie odpowiada treści zatwierdzonej dokumentacji projektowej, to przed ubieganiem się o pozwolenie na użytkowanie należy wykonać odpowiednie roboty, by dostosować stan rzeczywisty budynku do treści zatwierdzonej dokumentacji projektowej.
Pod rządami starego prawa
W przypadku, gdy budowę obiektu zakończono przed 1 stycznia 1995 r. (czyli przed tą datą doprowadzono budowę do stanu, w którym — choćby nawet częściowo — było możliwe przystąpienie do użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem), wtedy konsekwencje samowoli rozpatrywane będą na podstawie przepisów z 24 października 1974 r.
Ustawa ta nie przewidywała obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej, a zatem przy legalizacji samowoli budowlanej sprzed 1 stycznia 1995 r. nie ma takiej opłaty.
Andrzej Tokaj partner zarządzający warszawskiego biura firmy prawniczej Magnusson