Sebastian Kulczyk, jeden z najbogatszych Polaków, stawia kolejny krok na rynku nieruchomości. Po projektach apartamentowych Noho Investment i przygotowaniach do uruchomienia funduszu mieszkaniowo-magazynowego biznesmen – za pośrednictwem spółki Reghantille Investments – zainwestował w dewelopera obiektów magazynowych Quatrihub. Spółka rusza z budową trzech obiektów, z których pierwszy to hala o powierzchni 27 tys. m kw. pod Wrocławiem. Budowa warta niemal 30 mln EUR ma się zakończyć w II kwartale 2027 r.
– Równolegle rozwijamy kilka projektów, m.in. w Krakowie i Poznaniu. W każdym z tych miast prowadzimy rozmowy z najemcami, inwestorami i właścicielami gruntów, a także kończymy prace nad dokumentacją – mówi Aleksandra Kaczmarek, współzałożycielka i partnerka zarządzająca Quatrihubu.
Jak tłumaczy, w pierwszym etapie spółka postawi na największe rynki. Poza Wrocławiem, Krakowem i Poznaniem są to: Warszawa, Trójmiasto, Łódź, i Górny Śląsk. Następnie chce wejść na mniejsze rynki regionalne.
- Biorąc pod uwagę sytuację geopolityczną, rozglądamy się również za działkami w okolicach Rzeszowa i blisko wschodniej granicy. Przewidujemy, że ta część kraju wkrótce mocno się rozwinie pod kątem logistyki i zabudowy magazynowej – mówi Aleksandra Kaczmarek.
W kręgu zainteresowań spółki są także starsze obiekty do modernizacji.
Celowanie w czołówkę
Firma chce w ciągu trzech lat znaleźć się w gronie największych deweloperów magazynowych. Według danych Axi Immo w pierwszym półroczu 2025 r. w pierwszej piątce pod względem dostarczonej na rynek powierzchni byli: Panattoni, P3, Hillwood, GLP i LemonTree.
– Cel jest ambitny, ale patrząc na obecny pipeline [inwestycje w toku i planowane - red.], liczbę prowadzonych rozmów i nasze uczestnictwo w przetargach organizowanych przez najemców, uznajemy ten plan za realny – oczywiście w sprzyjających warunkach rynkowych i geopolitycznych – mówi Aleksandra Kaczmarek.
Wartości budżetu inwestycyjnego firma nie ujawnia.
- Wolimy nie podawać konkretnych kwot. Rynek jest zmienny, a nasze podejście opiera się na korelacji popytu i podaży. Chcemy budować w odpowiedzi na realne potrzeby najemców – mówi Michał Pluciński, współzałożyciel i partner zarządzający Quatrihub.
Ponad milion metrów w pół roku
Jak podaje JLL, na koniec czerwca 2025 r. w Polsce było 36,6 mln m kw. magazynów. W pierwszym półroczu rynek powiększył się o 1,15 mln m kw., czyli podobnie jak przed rokiem. Najwięcej nowej powierzchni oddano do użytku we Wrocławiu i na Górnym Śląsku, odpowiednio 344 tys. i 256 tys. m kw. Dodatkowo zarówno rynek warszawski, jak i szczeciński odnotowały nową podaż przekraczającą 100 tys. m kw.
– Na koniec czerwca 2025 r. łączna powierzchnia obiektów w budowie wynosiła 1,47 mln m kw., co oznacza wzrost o ok. 7 proc. w porównaniu z końcem I kwartału. Najwięcej nowej powierzchni, ponad 400 tys. m kw., powstaje obecnie w Warszawie. Powyżej 150 tys. m kw. w budowie jest na Górnym Śląsku, w Trójmieście i centralnej Polsce. Aktywność deweloperów spadła natomiast we Wrocławiu, borykającym się z dwucyfrowym współczynnikiem powierzchni niewynajętej – mówi Mateusz Polkowski, szef działu badań JLL.
Nieruchomości to tylko jeden z obszarów biznesowych, w których działa Sebastian Kulczyk. Miliarder, czwarty na tegorocznej liście najbogatszych Polaków "Forbesa", odziedziczył po ojcu m.in. pakiet kontrolny w chemicznym Ciechu, którego w 2023 r. zdjął z warszawskiej giełdy. W ubiegłym roku grupa, która po drodze zmieniła szyld na Qemetica, za ponad 1 mld zł kupiła wybrane aktywa amerykańskiego koncernu PPG Industries, dywersyfikując przy okazji chemiczny biznes, opierający się do tej pory przede wszystkim na produkcji sody. W portfelu Sebastiana Kulczyka jest też m.in. Base (dawny Baselinker), dostarczający usługi dla e-sklepów, i Beyond.pl, zajmujący się przetwarzaniem danych. Za pośrednictwem funduszu Manta Ray VC inwestuje w polskie i zagraniczne start-upy i bardziej dojrzałe firmy. Są wśród nich znane polskie marki technologiczne, jak rezerwacyjne Booksy i edukacyjne Brainly.
Po okresie dynamicznego wzrostu rynek magazynowy wszedł w fazę stabilizacji, jednak nadal jest atrakcyjny dla nowych deweloperów planujących budowę elastycznych, zrównoważonych i dobrze zlokalizowanych obiektów. Popyt na tego typu aktywa pozostaje wysoki zarówno wśród firm zainteresowanych najmem, jak i zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Oczywiście wszelkie strategie wejścia na rynek powinny uwzględniać bieżące uwarunkowania. Na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia jest prawie 3 mln m kw., z czego większość znajduje się w nowoczesnych obiektach ukończonych w ostatnich kilku latach. Konkurencja o najemcę jest podwyższona, co powoduje, że deweloperzy ostrożniej i bardziej selektywnie podchodzą do realizacji nowych inwestycji, szczególnie o charakterze spekulacyjnym. Wymagania najemców dotyczące aspektów technicznych i lokalizacyjnych ciągle jednak ewoluują, dając przestrzeń dla rozwoju nowych inwestycji magazynowo-przemysłowych. Cześć najemców będzie decydować się na relokację lub konsolidację w celu zwiększenia efektywności operacyjnej, poprawy parametrów technicznych obiektów oraz spełniania wymogów ESG.
Pojawienie się nowego gracza to bardzo dobra wiadomość. Nowe firmy to nowe możliwości, tym bardziej że na ogół mają one nowe pomysły biznesowe, które mogą dać dodatkowy impuls na rynku. Trzeba jednak przyznać, że obecnie rynek powierzchni magazynowych i logistycznych jest w Polsce dość nasycony i mocno konkurencyjny. Większość transakcji to obecnie renegocjacje, nowych umów jest stosunkowo mniej, a nowa firma na rynku będzie musiała walczyć o ten właśnie segment rynku.
Dużym wyzwaniem jest także budowa odpowiedniego zespołu. Mieliśmy wcześniej przykłady wejść do Polski nowych podmiotów przez przejęcie już istniejących firm i całych zespołów. Tworzenie firmy od podstaw w sposób organiczny wymaga jednak więcej czasu.
Nieruchomości to tylko jeden z obszarów biznesowych, w których działa Sebastian Kulczyk. Miliarder, czwarty na tegorocznej liście najbogatszych Polaków "Forbesa", odziedziczył po ojcu m.in. pakiet kontrolny w chemicznym Ciechu, który w 2023 r. zdjął z warszawskiej giełdy. W ubiegłym roku grupa, która po drodze zmieniła szyld na Qemetica, za ponad 1 mld zł kupiła wybrane aktywa amerykańskiego koncernu PPG Industries, dywersyfikując przy okazji chemiczny biznes opierający się do tej pory przede wszystkim na produkcji sody. W portfelu Sebastiana Kulczyka jest też m.in. Base (dawny Baselinker) dostarczający usługi dla e-sklepów i Beyond.pl zajmujący się przetwarzaniem danych. Za pośrednictwem funduszu Manta Ray VC inwestuje w polskie i zagraniczne start-upy i bardziej dojrzałe firmy. Są w nim znane polskie marki technologiczne, jak rezerwacyjne Booksy i edukacyjne Brainly.