Sebastian Kulczyk, jeden z najbogatszych Polaków, coraz śmielej poczyna sobie w branży nieruchomości. Spółka Noho Investment, której większościowym udziałowcem jest należąca do biznesmena firma SK Consulting, buduje kompleks ultraluksusowych apartamentowców w Warszawie, w których średnia cena za metr wykończonego lokalu sięga 50 tys. zł. Mimo słabszego ostatnio popytu w dwa miesiące od uruchomienia sprzedaży połowa apartamentów z I etapu inwestycji znalazła nabywców. Apartamentowce Noho powstają też w Krakowie i Katowicach, a niebawem ruszy budowa we Wrocławiu.
Inwestycyjna ofensywa jesienią
Jak dowiedział się "Puls Biznesu" to jednak dopiero początek ofensywy miliardera na rynku nieruchomości. Kontynuować ją będzie fundusz inwestycyjny, który we wrześniu ma uruchomić spółka Kulczyk Investments. Oprócz kapitału od założyciela wehikuł ma dysponować pieniędzmi od inwestorów zewnętrznych, m.in. private equity i family office.
Z naszych informacji wynika, że początkowo będzie inwestował w magazyny i mieszkania, a w przyszłości przyjrzy się także innym segmentom rynku - nie tylko w Polsce, ale też za granicą.
Za granicą rodzimy fundusz może szukać okazji w Wielkiej Brytanii i Irlandii. To rynki, na których zmiany poziomu stóp procentowych są szybkie, a procesy transakcyjne dynamiczne i dobrze zorganizowane. W efekcie niejednokrotnie można uzyskać tam atrakcyjne stopy zwrotu przy relatywnie niskim ryzyku geopolitycznym. W całej Europie pojawiają się obecnie ciekawe okazje inwestycyjne, a aktywa z rynków o ugruntowanej pozycji są coraz częściej obiektem zainteresowania inwestorów szukających bezpieczeństwa i długoterminowego wzrostu wartości. Konkurencja o najlepsze nieruchomości trwa, a kluczem do sukcesu - zarówno nad Wisłą, jak i poza granicami kraju - jest elastyczność i szybkość podejmowania decyzji
Jak nieoficjalnie ustaliliśmy, spółka ma już skompletowany zespół. Projekt z ramienia zarządu Kulczyk Investments nadzorować będzie Krzysztof Andrzejewski, a jego liderami zostaną Piotr Goździewicz i Sebastian Bedekier. Piotr Goździewicz ma 25-letnie doświadczenie w zarządzaniu transakcjami inwestycyjnymi i finansowaniem w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz Europie Środkowej i Wschodniej. Pracował m.in. w Cromwell Property Group, BNP Paribas Real Estate, ING i Citigroup. Sebastian Bedekier przez niemal dekadę działał w sektorze publicznym, a przez 13 lat w branży nieruchomości jako dyrektor i partner w firmie doradczej Colliers. Do zespołu ma dołączyć także Justyna Kaczmarek, która zdobywała doświadczenie zawodowe m.in. w londyńskim oddziale banku inwestycyjnego Hypo i niemieckich funduszach inwestycyjnych.
Rynek czeka na polski kapitał
Spółka Kulczyk Investments nie komentuje doniesień w sprawie nowego funduszu. Analitycy natomiast nie mają wątpliwości, że rodzimy rynek potrzebuje takich podmiotów.
- Miejsca na nowe polskie fundusze inwestujące w dochodowe nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w Polsce jest dużo więcej, niż mogłoby się wydawać. Z uwagi na niezwykle niski udział kapitału krajowego polski rynek nieruchomości komercyjnych jest pod tym względem anomalią na skalę światową. W latach 2009-23 polscy inwestorzy mieli średnio mniej niż 5 proc. udziału w rynku, w 2024 r. ich udział wzrósł do prawie 10 proc. Dla porównania: w Europie Zachodniej rodzimy kapitał odpowiada za 60-80 proc. inwestycji, a w Europie Środkowej za około 40 proc. Rynek nieruchomości komercyjnych od lat żyje nadzieją na większe zaangażowanie krajowych graczy. Rodzime fundusze inwestycyjne zwiększają płynność, czyniąc Polskę jeszcze bardziej atrakcyjną i konkurencyjną – uważa Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliers.
Podobne obserwacje ma Marcin Sulewski, dyrektor w JLL
- Polska wciąż nie nadąża za sąsiadami – Czechami, Litwą, Węgrami czy Słowacją – jeśli chodzi o rozwój lokalnych funduszy nieruchomościowych dostępnych dla inwestorów indywidualnych. Brakuje profesjonalnych struktur, które umożliwiłyby przeciętnemu Kowalskiemu inwestowanie w nieruchomości komercyjne, nie tylko w logistyce czy sektorze PRS, ale również w biurach czy obiektach handlowych. Widzimy dziś rosnące zainteresowanie polskiego kapitału tym segmentem – zarówno wśród inwestorów indywidualnych, jak i family office czy mniejszych wehikułów typu club deal [transakcje zazwyczaj z udziałem kilku firm private equity lub innych inwestorów - red.] Naturalnym krokiem w rozwoju rynku jest stworzenie mechanizmów, które umożliwią lokalnym inwestorom udział w transakcjach instytucjonalnych – mówi Marcin Sulewski.
Bartłomiej Zagrodnik, prezes firmy Walter Herz, zwraca uwagę, że polski rynek dojrzewa, a kapitał lokalny staje się bardziej aktywny i świadomy.
- Pojawienie się nowych funduszy to przede wszystkim większy udział polskiego kapitału w strukturze własności nieruchomości, co przekłada się na długofalowe pomnażanie majątku narodowego. To także dywersyfikacja portfeli inwestycyjnych inwestorów prywatnych, większe bezpieczeństwo lokowanego kapitału oraz aktywizacja rynku wtórnego. M.in. ze względu na ograniczoną aktywność kapitału zachodniego konkurencja wciąż jest umiarkowana. W praktyce oznacza to obecnie rynek kupującego, co stwarza znakomite warunki do wejścia w atrakcyjne projekty i generowania dwucyfrowych zwrotów.
Poza sektorem logistycznym i mieszkaniowym obserwujemy zainteresowanie parkami handlowymi oraz mniejszymi biurowcami o powierzchni do około 10 tys. m kw. Te aktywa charakteryzuje stabilność dochodów oraz możliwość długofalowego podnoszenia wartości poprzez modernizację czy optymalizację zarządzania. Szczególnie ciekawym kierunkiem są inwestycje typu land development, zakup gruntów z potencjałem zmiany przeznaczenia czy uzyskania decyzji administracyjnych, co pozwala na istotne zwiększenie wartości inwestycji – mówi Bartłomiej Zagrodnik.
Magazyny biją rekordy
Według danych Avison Young już w pierwszych dwóch miesiącach 2025 r. na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne odnotowano łącznie 12 transakcji. W kwietniu sfinalizowano natomiast największą w historii transakcję typu sale & leaseback, nie tylko w Polsce, ale także w Europie Środkowo-Wschodniej. Polski producent okien, firma Eko-Okna, sprzedał dwa magazyny o łącznej powierzchni około 264 tys. m kw. i wartości blisko 1 mld zł, jednocześnie je wynajmując.
- Nabywcą został amerykański fundusz typu REIT Realty Income Corporation. Dzięki tej transakcji całkowity wolumen inwestycji po pierwszych czterech miesiącach roku wyniósł już około 1,1 mld EUR. Był to wynik wyraźnie lepszy niż w tym samym okresie 2024 r. Był to także zwiastun powrotu dużych transakcji magazynowych, na które od dawna czekał rynek. W maju aktywność nieco spowolniła i odnotowaliśmy tylko trzy transakcje o łącznej wartości zaledwie ok. 70 mln EUR, wszystkie w warszawskim sektorze biurowym – mówi Marcin Purgal, ekspert Avison Young.
Fundusz spółki Kulczyk Investments będzie drugą nogą nieruchomościową biznesu Sebastiana Kulczyka. Pierwszą stanowi spółka Noho Investment, która w lutym 2025 r. rozpoczęła budowę i sprzedaż pierwszego etapu kompleksu Noho One na warszawskiej Woli. Powstanie tam około 280 superluksusowych apartamentów, a cała inwestycja obejmie około 800 mieszkań. W Krakowie firma prowadzi prace nad kompleksem Dolnych Młynów 10, którego ukończenie planowane jest na pierwszą połowę 2027 r. W Katowicach zakończono pierwszy etap inwestycji Nadgórników 14, a drugi etap ma ruszyć w drugiej połowie 2025 r. W tym samym czasie spółka chce rozpocząć swój pierwszy projekt we Wrocławiu, przy ulicy Świdnickiej. Równolegle rozgląda się za nowymi terenami inwestycyjnymi w Warszawie i Krakowie. Analizuje również możliwości rozwoju w Trójmieście i Poznaniu. Apartamentowce Noho wyróżniają się najwyższym standardem wykończenia i bogatą ofertą udogodnień – od nowoczesnych sal kinowych przez pokoje klubowe, cygar i coworkingowe po sauny, kręgielnie i myjnie samochodowe.