Na koniec października 2025 r. na portalu Otodom było ok. 27 tys. mieszkań na wynajem długoterminowy. W ciągu miesiąca dodano jednak aż o 20 proc. mniej nowych ofert niż miesiąc wcześniej. O jedną trzecią obniżyła się również liczba odpowiedzi na ogłoszenia.
Najem krótkoterminowy kwitnie w metropoliach. Gdańsk na czele
Wzrost liczby dostępnych mieszkań odnotowano jedynie w sześciu spośród 18 przebadanych miast. Dwucyfrową zwyżkę – o 11 proc. w skali miesiąca – zarejestrowano tylko w Gdańsku, choć wciąż była ona niższa niż we wrześniu czy sierpniu, gdy wyniosła odpowiednio 31 i 58 proc. Analitycy tłumaczą, że jest to typowy skutek sezonowości i stopniowego powrotu lokali z najmu wakacyjnego do oferty długoterminowej.
- W wielu miastach sezon turystyczny nie kończy się wraz z ostatnimi dniami wakacji. Coraz częściej widać, że najemcy krótkoterminowi pozostają aktywni aż do końca września, a nawet początku października. Dopiero wtedy właściciele decydują się udostępniać mieszkania w formule najmu długoterminowego – tłumaczy Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodomu.
Ewa Wielgórska, prezeska firmy Fairy Flates, zwraca uwagę, że również w miastach o charakterze biznesowym, takich jak Warszawa, Poznań czy Łódź, rynek najmu krótkoterminowego radzi sobie bardzo dobrze.
- Szczególnie dobre są wrzesień i październik, a także grudzień, który stanowi drugi szczyt sezonu ze względu na święta i sylwestra. Duże miasta nie pustoszeją - ich biznesowy, studencki i eventowy charakter sprawia, że zapotrzebowanie na apartamenty utrzymuje się na wysokim poziomie. W okresach wydarzeń i targów obłożenie rośnie szczególnie mocno. Popularne są także weekendy. Przy odpowiednim zarządzaniu cenami w dużych miastach bez trudu można osiągać ok. 80 proc. obłożenia – mówi Ewa Zagórska.
Jak wynika z jej obserwacji, w związku ze wzrostem elastyczności pracy rośnie na tych rynkach także znaczenie najmu średnioterminowego.
- Model życia, w którym ktoś część miesiąca spędza w jednym mieście, a kolejną część w innym, jest coraz bardziej widoczny i napędza popyt na pobyty średnioterminowe. Istnieje także segment turystyki migracyjnej: osoby, które planują przeprowadzkę do dużego miasta, wynajmują na start apartament krótkoterminowy, a dopiero później szukają najmu długoterminowego. Ten czynnik był w poprzednich latach mocno zauważalny zwłaszcza wśród obywateli Ukrainy, natomiast ostatnio ma mniejsze znaczenie – mówi Ewa Wielgórska.
Ruch w kredytach wypiera najem
Analitycy zwracają jednocześnie uwagę, że rynek najmu nie jest obojętny na serię obniżek stóp procentowych i poprawiającą się dostępność kredytów hipotecznych, które sprzyjają zakupom mieszkań.
Jak tłumaczy Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, dla kredytobiorców obniżka oznacza bardzo wymierne skutki.
- Każde cięcie stóp o 25 pkt bazowych oznacza obniżkę raty 25-letniego kredytu o około 15–16 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. W skali przeciętnego kredytu mieszkaniowego daje to już realną różnicę. Równocześnie rośnie zdolność kredytowa – zwykle o 2–3 proc. przy każdej takiej obniżce. To znaczy, że konsekwentnie od wakacji po każdym posiedzeniu RPP dla kolejnych osób przesuwana jest granica, która decyduje, czy otrzymają finansowanie na zakup mieszkania, czy nie. Warto przy tym zauważyć, że na naszych oczach oprocentowanie kredytów mieszkaniowych spada poniżej 6 proc. – mówi Bartosz Turek.
Analitycy ThinkCo w nowym raporcie zwracają uwagę, że w ostatnich dekadach rynek mieszkań w Polsce przesunął się niemal całkowicie w stronę własności prywatnej, także w dużych miastach, gdzie zwykle udział najmu jest wyższy ze względu na ceny nieruchomości i większą mobilność mieszkańców. Jednocześnie potrzeba korzystania z najmu nie zniknęła. Jest wręcz przeciwnie - migracje wewnętrzne, wysoki odsetek studiującej młodzieży oraz rosnąca liczba imigrantów od lat wywierają presję na rozwój rynku najmu.
To dobra wiadomość dla potencjalnych inwestorów.
- Każda inwestycja w mieszkanie ma sens, ponieważ charakteryzuje się relatywnie niskim ryzykiem. W przeciwieństwie do lokali handlowych nie wymaga tak szczegółowej analizy dotyczącej tego, czy nieruchomość będzie się wynajmować, czy nie. Pracując wiele lat również z lokalami usługowymi, widziałem, jak niewielkie różnice między dwoma podobnymi lokalami potrafią decydować o sukcesie jednego inwestora i porażce drugiego. W przypadku mieszkań sytuacja jest dużo bardziej przewidywalna - jeśli zachowamy kilka podstawowych zasad przy wyborze nieruchomości, to niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie tańsze, czy droższe, znajdzie ono najemcę – mówi Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu w firmie ZdanInvest.