W czerwcu 2025 r. rynek najmu wyraźnie się ożywił. Na portalu Otodom zarejestrowano w tym czasie aż 370 tys. odpowiedzi na ogłoszenia. To o 12 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i o 8 proc. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Pod względem popytu był to najlepszy czerwiec od 2020 r.
Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania dwupokojowe – w czerwcu odpowiadały za 52 proc. wszystkich wyszukiwań. Lokale o powierzchni powyżej 40 m kw. przyciągnęły uwagę 22 proc. najemców, a te około 30-metrowe – 18 proc. Również analiza preferencji cenowych potwierdza dominację lokali dwupokojowych. W Białymstoku najczęściej szukano ofert do 2 tys. zł miesięcznie, w Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Opolu, Rzeszowie i Łodzi – do 2,5 tys. zł, a w Krakowie, Lublinie, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Trójmieście, Warszawie, we Wrocławiu czy Zielonej Górze – do 3 tys. zł.
– Analizując zmiany cen w perspektywie rocznej, najbardziej podrożały czynsze w Olsztynie – o 12,8 proc., Zielonej Górze – o 9,6 proc. i Bydgoszczy – o 9,3 proc. Niewielkie obniżki zaobserwowano zaś w Katowicach – o 1,6 proc. i Białymstoku – o 0,6 proc. Ogólny obraz rynku to więc umiarkowane wahania z wyraźnymi wyjątkami w niektórych miastach – mówi Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Podstawą plan działania
Jak podkreślają analitycy, zakup nieruchomości pod wynajem to wciąż atrakcyjny sposób na dywersyfikację portfela i zabezpieczenie kapitału. Kluczową rolę odgrywa tu jednak przemyślana strategia inwestycyjna. Zdaniem ekspertów wybierając konkretny lokal, warto kierować się nie tylko jego ceną, lecz także możliwym dochodem z najmu i stosunkiem czynszu do ewentualnej raty kredytu. Istotne znaczenie mają również lokalne uwarunkowania, takie jak sytuacja na rynku pracy, poziom wynagrodzeń czy stopa bezrobocia.
Badania pokazują, że na wynajem długoterminowy coraz częściej decydują się młodzi profesjonaliści i studenci z zagranicy. Dlatego inwestorzy powinni skierować uwagę na miasta akademickie i ośrodki z rozwiniętym zapleczem edukacyjnym i biznesowym.
Podczas urządzania mieszkania warto postawić na spokojne, neutralne kolory. Jasne tony, jak biel, beże czy szarości – sprawiają, że wnętrze zyskuje ponadczasowy charakter i przemawia do szerszego grona odbiorców. Ważny jest również dobór materiałów – najlepiej sprawdzają się te trwałe i odporne na codzienne użytkowanie, np. łatwe w utrzymaniu panele czy płytki ceramiczne. Niezbędne jest też podstawowe wyposażenie AGD: pralka, lodówka, kuchenka i piekarnik. Praktyczne będą także pojemne szafy, regały oraz ergonomiczne meble, które ułatwią najemcom codzienne funkcjonowanie i organizację przestrzeni.
Dwie drogi
Nieco innymi prawami rządzi się najmem krótkoterminowy, w którym mieszkania udostępniane są np. turystom albo osobom podróżującym w celach służbowych. Najważniejszym atutem jest w tym przypadku lokalizacja. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w centrum albo w pobliżu popularnych punktów miasta, z łatwym dostępem do komunikacji miejskiej. Najemcy krótkoterminowi oczekują wygody i pełnego wyposażenia – wnętrze powinno być funkcjonalne, estetyczne i w pełni umeblowane. Standardem są sprzęty AGD, takie jak pralka, lodówka, kuchenka, mikrofalówka czy czajnik, a także komplet naczyń, sztućców, ręczników, pościeli, telewizor oraz szybkie Wi-Fi.
Dodatki w postaci ekspresu do kawy, herbaty powitalnej, kwiatów, książek czy gier planszowych tworzą przyjazną atmosferę i mogą zachęcić gości do ponownej wizyty. Równie ważna jest estetyka – schludne, zadbane wnętrze z charakterem, np. dzięki roślinom, plakatom czy tekstyliom, pozytywnie wyróżnia się na tle innych ofert.
Nie można też zapominać o bezpieczeństwie – solidne zamki, dobre oświetlenie i ewentualny monitoring zwiększają poczucie komfortu. Ze względu na dużą rotację najemców najlepiej sprawdzą się trwałe materiały wykończeniowe oraz odporne na intensywne użytkowanie meble.
Ewa Wielgórska, prezes firmy Fairy Flats, zwraca jednak uwagę, że w rzeczywistości wśród inwestujących na rynku najmu krótkoterminowego można zaobserwować dwie odmienne strategie, które prowadzą do diametralnie różnych rezultatów.
– Z jednej strony inwestorzy kierują się przemyślanym podejściem długoterminowym, stawiając na funkcjonalność, wysokiej jakości design i trwałe materiały. Z drugiej popularne jest podejście minimalistyczno-budżetowe, gdzie priorytetem jest jak najniższy koszt początkowy, często kosztem jakości i planów długoterminowego utrzymania – mówi Ewa Wielgórska.
Tłumaczy jednak, że pozorna oszczędność w przypadku strategii budżetowej szybko powoduje dodatkowe koszty. Zakup tanich łóżek, paneli podłogowych niskiej klasy ścieralności czy nietrwałych mebli z płyty wiórowej prowadzi do częstych awarii, negatywnych opinii gości i konieczności ponoszenia rocznych nakładów na poziomie 5–10 tys. zł na wymianę zużytych elementów już w pierwszych dwóch latach.
– Inwestycja w lepszej jakości materiały i wyposażenie, choć wiąże się z wyższym początkowym kosztem remontu o 10–15 tys. zł, znacząco obniża koszty utrzymania do około 2 tys. zł rocznie w pierwszych latach. Dobrej jakości apartament nie tylko dłużej zachowuje swój estetyczny wygląd, lecz również zapewnia wyższe oceny od gości, co bezpośrednio przekłada się na wyższe obłożenie – mówi Ewa Wielgórska.
To nie pasywny dochód
Specjaliści są zgodni: wynajem krótkoterminowy trudno nazwać pasywnym źródłem dochodu. To raczej praca na drugi etat. Choć początkowo może się wydawać łatwym sposobem na dorobienie, zarządzanie najmem na własną rękę wiąże się z wieloma zadaniami. Właściciel musi na bieżąco aktualizować ceny, zarządzać komunikacją z gośćmi, reagować na usterki o każdej porze dnia i nocy, dbać o optymalne wypełnienie kalendarza rezerwacji oraz obsługiwać różne platformy rezerwacyjne.
Dodatkowym wyzwaniem są zmiany podatkowe – od 2024 r. wszystkie przychody uzyskiwane za pośrednictwem portali rezerwacyjnych są automatycznie przekazywane do urzędów skarbowych, co oznacza większą przejrzystość i konieczność dokładnego rozliczania. Dochodzą do tego również obowiązki związane z poborem opłaty miejscowej, prowadzeniem ewidencji gości oraz ewentualnym rozliczaniem VAT-u.
– Dla wielu właścicieli samodzielne zarządzanie oznacza brak równowagi między życiem zawodowym a prywatnym, stając się nowym, absorbującym etatem. Bez znajomości przepisów łatwo też o błędy – a te mogą oznaczać kontrole i kary. Tymczasem operatorzy dysponują księgowością, zautomatyzowanymi narzędziami i procedurami zgodnymi z prawem – mówi Ewa Wielgórska.
Jej zdaniem operator to dziś podstawa.
– W obecnych realiach operator najmu staje się nie luksusem, lecz koniecznością gwarantującą wyższe zarobki, zgodność z przepisami oraz minimalizację zaangażowania właściciela w bieżące sprawy – mówi Ewa Wielgórska.
Deweloperzy także, już na etapie planowania inwestycji, wyraźnie rozróżniają przeznaczenie obiektów i grupy klientów gotowych do nabycia w nich lokali.
- Kupując drugi dom lub nieruchomość inwestycyjno-wakacyjną w segmencie premium lub luksusowym, klienci patrzą na wygodę i dostęp do ponadstandardowych usług, takich jak: miejsce do cumowania łodzi pod oknem, restauracja wyróżniona przez Michelin, SPA lub basen. Zwracają uwagę na wykończenie części wspólnych, jakość użytych materiałów i dbałość o detale - wymienia Rafał Skonieczny, dyrektor sprzedaży Dekpol Deweloper.
- W przypadku inwestorów kluczowe są natomiast liczby – koszty związane z zakupem, wykończeniem, utrzymaniem oraz potencjalny zysk. Szukają oni rozwiązań, które pozwolą zminimalizować zaangażowanie i sprawią, że kapitał będzie pracował bez codziennego nadzoru. Ważny jest jasny model biznesowy i operator najmu, który dostarcza klientom stabilne zyski. Wielu inwestorów kupuje wówczas 2, 3, 4, a nawet więcej lokali w jednej inwestycji – dodaje Rafał Skonieczny.
Szacuje się, że rentowność najmu krótkoterminowego może sięgać nawet 10 proc. rocznie, w zależności od standardu nieruchomości. W przypadku lokali wynajmowanych na długi okres jest to najczęściej 4–7 proc. rocznie.