Segro powiększa bank ziemi

Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Po intensywnym okresie budowania magazynów właściciel, zarządca i deweloper uzupełnia zapasy działek pod kolejne inwestycje. Zdaniem eksperta to dobry czas na zakupy.

Przeczytaj artykuł i dowiedz się:

  • w jakich lokalizacjach i o jakim przeznaczeniu działki kupuje Segro
  • co sprawia, że firma nie obawia się spowolnienia na rynku magazynów
  • jakie były czynsze w magazynach na koniec 2021 r. i o ile obecnie drożeją

Segro powiększa bank ziemi

opublikowano: 03-07-2022, 20:00
Play icon
Posłuchaj
Speaker icon
Close icon
Zostań subskrybentem
i słuchaj tego oraz wielu innych artykułów w pb.pl

Po intensywnym okresie budowania magazynów właściciel, zarządca i deweloper uzupełnia zapasy działek pod kolejne inwestycje. Zdaniem eksperta to dobry czas na zakupy.

Segro negocjuje zakupy działek w rejonie Poznania, na Śląsku oraz finalizuje transakcje rozpoczęte w ubiegłym roku na grunty pod inwestycje przemysłowe w Warszawie i ościennych gminach. Łącznie z zakupami z 2021 r. chce wzbogacić bank ziemi o 85 ha z potencjałem wybudowania na nich do 350 tys. m kw. hal.

Segro jest międzynarodową spółką typu REIT (Real Estate Investment Trust) notowaną na giełdzie w Londynie. W Polsce działa od 17 lat.

Wyprawa na zakupy:
Wyprawa na zakupy:
Kiedy sporo deweloperów wstrzymuje się z akwizycjami, kierowane przez Magdalenę Szulc Segro poluje na nowe grunty.
Szymon Kobusinski

— Nasze zapasy gruntów skurczyły się po wybudowaniu przez ostatnie półtora roku dziewięciu obiektów o powierzchni 178 tys. m kw. Obecne zakupy powinny nam wystarczyć na 2-3 lata — mówi Magdalena Szulc, dyrektor zarządzający Segro w centralnej Europie.

Dwie zakupione w ubiegłym roku działki w Warszawie i jej okolicach firma przeznaczy pod obiekty służące logistyce miejskiej, tzw. SBU, czyli smal business units. Na gruncie zakupionym we Wrocławiu powstanie obiekt łączący cechy dużych magazynów, tzw. big boxów, i typowych dla logistyki miejskiej. W okolicach Łodzi, w Rzgowie i Ksawerowie, firma zbuduje big-boxy.

Magdalena Szulc podkreśla, że Segro jest nie tylko deweloperem, ale przede wszystkim właścicielem magazynów, którymi również zarządza. Z tego powodu spowolnienie na rynku magazynowo-przemysłowym, wywołane podwyżkami cen materiałów, generalnego wykonawstwa i rosnącymi kosztami bankowego finansowania, nie wydaje się jej groźne. Firmy nie dotyczy też spadek zainteresowania kupnem magazynów przez fundusze z USA, które po wybuchu wojny w Ukrainie zaczęły postrzegać nasz kraj jako przyfrontowy.

— Potencjalna recesja niewątpliwie będzie miała wpływ na branżę magazynową. Jednak model biznesowy Segro, oparty na inwestowaniu w najlepiej skomunikowane tereny, budowaniu portfela w kluczowych lokalizacjach oraz długoletnich relacji z klientami, wydaje się w takich warunkach bardzo bezpieczny — mówi Magdalena Szulc.

Sto tysięcy rocznie

Największy zbudowany przez Segro obiekt został oddany do użytku na początku 2022 r. w Gołuskach koło Poznania — ma 50,4 tys. m kw. i w całości został wynajęty przez firmę HSF e-commerce, zajmującą się internetową sprzedażą mebli i towarów ponadgabarytowych. Obecnie firma ma w budowie 40 tys. m kw. powierzchni w Warszawie i Gliwicach.

Przez 17 lat działalności w Polsce Segro zgromadziło na pięciu głównych rynkach (Warszawa, Śląsk, Kraków, Polska centralna i Poznań) hale o powierzchni 1,6 mln m kw. (łączna podaż w Polsce w I kw. 2022 r. to 25 mln m kw.). Średnio budowało 100 tys. m kw. powierzchni rocznie, czasem sprzedając pojedyncze obiekty, ale też kupując od innych deweloperów.

— Nasza strategia nie jest oparta tylko na nowych budowach. Mając 1,6 mln m kw. możemy prowadzić działalność przez rok, tylko zarządzając magazynami oraz przygotowując kolejne — mówi Magdalena Szulc.

Firma wciąż kupuje grunty i rozpoczyna nowe budowy. Zdaniem dyrektor zarządzającej Segro sytuacja w działalności deweloperskiej w ciągu ostatniego miesiąca się poprawiła — ceny materiałów nie rosną już tak szybko jak po wybuchu wojny w Ukrainie, a firmy budowlane znalazły nowe źródła ich dostaw. Wyzwaniem jest podwyżka cen energii i gazu, ale to problem całego rynku.

Czynsze w górę

Nowych powierzchni potrzebują głównie branże logistyczna i e-commerce oraz firmy produkcyjne.

— Jest dużo pytań od klientów — przedłużają umowy, myślą o przenoszeniu się do większych powierzchni, do Polski wchodzą nowe firmy. Jeśli chodzi o popyt, nie ma większych turbulencji — mówi Magdalena Szulc.

Segro, podobnie jak cały rynek magazynowy, nadrabia wieloletnie zaległości w podwyżce czynszów. W zależności od lokalizacji wynosi ona od kilku do kilkunastu procent.

— Właściciele stosują różne strategie podczas negocjowania nowych umów — podnoszą tylko stawki czynszów bazowych lub zmniejszają pakiety zachęt, czasem wykorzystują oba sposoby. Ogólnie jednak udział zachęt maleje, czynsze bazowe rosną, rosną też czynsze efektywne. Przy obecnej inflacji spotyka się to ze zrozumieniem najemców — twierdzi Magdalena Szulc.

Według firmy doradczej Walter Herz na koniec 2021 r. czynsze wywoławcze w obiektach magazynowych typu big box mieściły się w przedziale 2,75—4,5 EUR/m kw./mies. Stawki w magazynach miejskich typu last mile lub SBU były na poziomie 4 EUR, a w przypadku niektórych dużych miast dochodziły do 6 EUR. Współczynnik pustostanów spadł do nieco powyżej 3 proc.

Okiem eksperta
Premia dla cierpliwych
Emil Domeracki
dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w firmie Colliers

Ostatnie lata to eksplozja zapotrzebowania na grunty pod projekty magazynowo-przemysłowe, spowodowana wyjątkową koniunkturą na magazyny w wyniku pandemii, rozwojem e-commerce, skracaniem łańcuchów dostaw, przenoszeniem produkcji bliżej rodzimych rynków. Pojawiło się też sporo akwizycji gruntów pod projekty spekulacyjne. W sytuacji rozgrzanego do czerwoności popytu na działki w komfortowej sytuacji byli ci deweloperzy, którzy mogli wstrzymać się z akwizycjami i wykorzystywać posiadany bank ziemi. Dziś, kiedy wysoka inflacja, nieprzewidywalne ceny materiałów i wykonawstwa oraz koszty kredytów schłodziły nieco plany akwizycji gruntów i deweloperzy opóźniają niektóre projekty, zwłaszcza spekulacyjne, deweloperzy ci mogą również w miarę komfortowo kupować nowe działki, by uzupełniać banki ziemi.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.