Skanska promuje elastyczność w biurowcach

opublikowano: 30-03-2021, 20:00

Znaczny udział powierzchni coworkingowej w budynku to wygoda dla najemców i atut dla funduszy inwestujących w biurowce

Skanska i Business Link (BL) podsumowały korzyści, jakie obserwują od czterech lat współistnienia biur tradycyjnych i biur serwisowanych w obiektach dewelopera. W 2017 r. Skanska wykupiła 40 proc. udziałów w BL. Od 2019 r., po wykupieniu pozostałych udziałów, strategia operatora skupia się na dostarczaniu powierzchni elastycznych na potrzeby klientów korporacyjnych, czyli tej samej grupy, co najemcy w biurowcach dewelopera. Wybuch pandemii obie firmy oceniają jako katalizator przyspieszający zmiany w korzystaniu z biur.

Na niepewność – flex:
Na niepewność – flex:
Gdy firmy nie są pewne, jak dużych biur potrzebują na stałe, chętnie wykorzystują elastyczne powierzchnie. Deweloper biurowy Skanska, w której wiceprezesem jest Arkadiusz Rudzki (z prawej), oraz Business Link zarządzany przez Macieja K. Króla przewidują, że trend będzie się rozwijał.
materialy prasowe

– Niektórzy najemcy nie chcą podpisywać długoterminowych umów w tradycyjnej przestrzeni i ponosić kosztów powierzchni niewykorzystywanej podczas pracy zdalnej. Wynajmują natomiast elastyczne biura serwisowane, testując niejako nowe sposoby korzystania z biur – mówi Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. sprzedaży i wynajmu spółki biurowej Skanska na Europę Środkowo-Wschodnią.

Rozwój pracy zdalnej, zasady dystansu społecznego w miejscu pracy – to wszystko sprawia, że firmy na nowo starają się określić ile przestrzeni i jak wykorzystywanej będzie im potrzebne w przyszłości. Raport firm Skanska i BL opisuje różne strategie obserwowane u ich klientów.

Elastyczne strategie firm

Podział na powierzchnie stałe i elastyczne (core & flex) praktykują firmy chcące zaoszczędzić na wynajmie powierzchni do prac, które nie wymagają stałego biura, a zapotrzebowanie na nie maleje lub rośnie w czasie. Korzystają z powierzchni elastycznych w tym samym budynku, w którym mają główne biuro lub w pobliżu.

Strategię biur satelitarnych natomiast wdrażają pracodawcy operujący w różnych lokalizacjach. Takie lokalne biura typu flex są dla pracowników „trzecim miejscem” poza centralą i pracą zdalną. Korzystają z nich np. zespoły sprzedażowe, które dzięki takiej możliwości mogą mieć firmową przestrzeń we własnym regionie.

Strategia wzrostu typowa jest dla firm rozpoczynających działalność i nie wykorzystujących początkowo w ogóle tradycyjnych umów długoterminowych. Firma Universal Investment np. zaczynała w BL od dwóch stanowisk, by po dojściu do zatrudnienia 90 osób przenieść się do pobliskiego biura wynajmując je już na stałe.

Swing (czyli wahadło) to określenie tymczasowego wykorzystywania powierzchni elastycznej podczas czasowego zwiększania i zmniejszania zapotrzebowania na powierzchnię biurową lub też podczas np. przenosin z jednego biura do drugiego, które jeszcze nie jest gotowe.

Odbicie w coworkingach

Pierwsze miesiące lockdownu były dla segmentu flex traumatyczne, gdyż klienci mogli niemal z dnia na dzień wypowiadać umowy, i to robili. W marcu 2020 r. nastąpił spadek liczby osób przychodzących do biura o 70 proc. Podobna frekwencja w biurach BL utrzymywała się z drobnymi odchyleniami przez cały 2020 r. Kolejne miesiące dowiodły jednak, że elastyczność jest też siłą biur serwisowanych, bo przyciągnęła firmy niepewne przyszłych potrzeb na tradycyjną powierzchnię biurową.

– Skanska miała dużo transakcji w ubiegłym roku, ale na tle rynku to wyjątek, bo w innych budynkach wielu najemców nie chciało przedłużać umów z powodu pandemii, szukając rozwiązania w wykorzystaniu biur serwisowanych. Kiedy minął pierwszy okres rezygnowania z biur elastycznych, koniunktura wróciła i zaczęliśmy bić historyczne rekordy – mówi Maciej K. Król, p.o. dyrektora zarządzającego w BL.

Do takich rekordów należy największa transakcja w historii firmy – przygotowanie w Krakowie w H5 sektora na ponad 300 stanowisk pracy dla firmy z branży paliwowej. We Wrocławiu BL udostępnił 250 miejsc pracy dla firmy z sektora publicznego, co było rekordem na rynku lokalnym.

– Podpisujemy coraz więcej umów w modelu rotate, w którym klient uzyskuje więcej kart dostępu do przestrzeni niż miejsc pracy, co pozwala na rotacyjną pracę zespołów – mówi Maciej K. Król.

W zależności od rodzaju działalności firmy potrzebują mniejszego lub większego udziału powierzchni elastycznych. Najbardziej elastyczne podejście prezentują firmy z branży IT, najmniej – finansowej. Ogólnie jednak udział powierzchni elastycznych rośnie. Obecna sytuacja powoduje, że w dużo lepszej sytuacji są właściciele tych biurowców, w których funkcjonują operatorzy flex niż w tych, w których są tylko tradycyjne powierzchnie. Często biura serwisowane przejmują powierzchnie zwalniane przez tradycyjnych najemców, zapewniając właścicielowi utracone przychody.

Nieruchomości
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
×
Nieruchomości
autor: Dominika Masajło, Paweł Berłowski
Wysyłany raz w tygodniu
Najważniejsze informacje z branży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Wiadomości, komentarze i analizy rynkowe.
ZAPISZ MNIE
Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa. Nasz telefon kontaktowy to: +48 22 333 99 99. Nasz adres e-mail to: rodo@bonnier.pl. W naszej spółce mamy powołanego Inspektora Ochrony Danych, adres korespondencyjny: ul. Ludwika Narbutta 22 lok. 23, 02-541 Warszawa, e-mail: iod@bonnier.pl. Będziemy przetwarzać Pani/a dane osobowe by wysyłać do Pani/a nasze newslettery. Podstawą prawną przetwarzania będzie wyrażona przez Panią/Pana zgoda oraz nasz „prawnie uzasadniony interes”, który mamy w tym by przedstawiać Pani/u, jako naszemu klientowi, inne nasze oferty. Jeśli to będzie konieczne byśmy mogli wykonywać nasze usługi, Pani/a dane osobowe będą mogły być przekazywane następującym grupom osób: 1) naszym pracownikom lub współpracownikom na podstawie odrębnego upoważnienia, 2) podmiotom, którym zlecimy wykonywanie czynności przetwarzania danych, 3) innym odbiorcom np. kurierom, spółkom z naszej grupy kapitałowej, urzędom skarbowym. Pani/a dane osobowe będą przetwarzane do czasu wycofania wyrażonej zgody. Ma Pani/Pan prawo do: 1) żądania dostępu do treści danych osobowych, 2) ich sprostowania, 3) usunięcia, 4) ograniczenia przetwarzania, 5) przenoszenia danych, 6) wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania oraz 7) cofnięcia zgody (w przypadku jej wcześniejszego wyrażenia) w dowolnym momencie, a także 8) wniesienia skargi do organu nadzorczego (Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych). Podanie danych osobowych warunkuje zapisanie się na newsletter. Jest dobrowolne, ale ich niepodanie wykluczy możliwość świadczenia usługi. Pani/Pana dane osobowe mogą być przetwarzane w sposób zautomatyzowany, w tym również w formie profilowania. Zautomatyzowane podejmowanie decyzji będzie się odbywało przy wykorzystaniu adekwatnych, statystycznych procedur. Celem takiego przetwarzania będzie wyłącznie optymalizacja kierowanej do Pani/Pana oferty naszych produktów lub usług.

Łaskawsze fundusze

W obecnej sytuacji zmienia się również podejście funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne. Wcześniej z rezerwą traktowały obiekty, w których dużym najemcą był operator powierzchni elastycznych, bo obawiały się utraty przez niego dochodów w sytuacji podobnej do tej, jak na początku pandemii. Doświadczenia ostatnich miesięcy, gdy na rynku biurowym urósł wskaźnik pustostanów w tradycyjnie wynajmowanych powierzchniach, a biura serwisowane przeżywają wzrost zainteresowania, fundusze z większym zainteresowaniem spoglądają na biurowce oferujące przestrzeń elastyczną.

– Jeszcze kilka lat temu fundusze inwestujące na rynku nieruchomości komercyjnych nie rozumiały specyfiki działania powierzchni elastycznych w biurowcach, uważając takie budynki za ryzykowne. Dziś spotykamy inwestorów, którzy są nawet skłonni zapłacić więcej za obiekt, w którym funkcjonuje operator powierzchni elastycznych – mówi Arkadiusz Rudzki.

Zmianę podejścia inwestorów tłumaczy dojrzałością rynku flex. Operatorzy powierzchni elastycznych podpisujący długie umowy najmu z deweloperami są traktowani podobnie jak inni najemcy. Liczy się ich wiarygodność finansowa i dotychczasowa historia współpracy z wynajmującymi.

W ciągu ostatnich czterech lat Skanska wybudowała 18 biurowców, z czego w czterech najemcą są operatorzy powierzchni flex. W biurowcu Green2Day o powierzchni 18 tys. m kw. we Wrocławiu 3,9 tys. m kw. zajmuje BL. 4 tys. m kw. BL zajął też w krakowskim budynku H5 (37 tys. m kw. ogółem). W gdańskim Wave (24,7 tys. m kw.) na 3 tys. m kw. działa Spaces, operator zewnętrzny.

W 2020 r. mimo pandemii Skanska sprzedała za 98 mln EUR niemieckiemu Deka Immobilien warszawski biurowiec Generation Park Z, a wcześniej a 70 mln EUR Spark B szwedzkiej spółce Stena Fastigheter.

Rynek powierzchni elastycznych

Rynek coworkingów i biur serwisowanych w Polsce bardzo przyspieszył. Z danych JLL wynika, że w 2005 r. w Polsce ich operatorzy zajmowali łącznie 9 tys. m kw. Obecnie jest to 272 tys. m kw., z czego 66 proc. przypada na Warszawę, 16 proc. na Kraków, 8 proc. na Wrocław, 4 na Trójmiasto i po 2 proc. na Łódź, Poznań i Katowice.

Największym operatorem powierzchni flex jest IWG — 19 proc. rynku. Kolejni to WeWork — 12 proc., New Work — 8 proc., ChilliSpaces — 7 proc. Po 6 proc. udziału mają CitySpace i Business Link, po 5 proc. Adgar Poland (BE & BeYS) i CiC, a po 3 proc. InOffice Group i OmniOffice. Pozostałe 26 proc. rynku należy do mniejszych graczy.

Okiem eksperta
Deweloperzy konkurują z zachodnimi markami
Adam Lis
doradca ds. elastycznych rozwiązań biurowych JLL

Strategie najemców, choć nie zawsze uświadomione, sprowadzają się najczęściej do optymalnego wykorzystania powierzchni biurowej. Dla firmy, która w danym momencie nie jest w stanie dokładnie oszacować poziomu zatrudnienia, rozwiązania elastyczne pozwalają rozwijać działalność i bezstresowo prowadzić najem powierzchni tradycyjnej. Krótkie zobowiązania i możliwość zwinnego reagowania na zmianę zapotrzebowania na powierzchnię biurową – czy to sezonową, czy też projektową – bardzo zyskały na znaczeniu w okresie pandemii. Na te potrzeby doskonale odpowiadają natomiast operatorzy biur elastycznych.

Deweloperzy i właściciele, którzy w ostatnich latach poszerzyli portfel usług o rozwiązania elastyczne, zaczęli w Polsce sprawnie konkurować z zachodnimi markami. Pozwala to im na budowanie dłuższych relacji z klientami, utrzymując ich we własnym systemie biurowym. Warto w tym miejscu podkreślić, że elastyczne rozwiązania biurowe są komplementarne względem najmu tradycyjnego i bardzo rzadko go zastępują.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane