Spravia wchodzi w apartamenty

Spravia uruchomiła sprzedaż pierwszego projektu mieszkań premium przy ul. Kopernika w Gdyni. Wkrótce ruszy podobny przy ul. Szybkiej we Wrocławiu.

— To małe butikowe projekty — w jednym jest 60 apartamentów, a w drugim 50, ale dla spółki to ważne jako początek jednego z kilku kierunków dywersyfikacji — mówi Damian Kapitan, prezes Spravii.

Innym kierunkiem jest przeznaczenie części budowanych mieszkań na sprzedaż funduszom gromadzącym portfele mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS — private rented sector). Już w maju 2021 r., w czasie sprzedaży firmy funduszowi Cornerstone Investment Management oraz czeskiemu deweloperowi Crestyl specjalizującemu się w projektach wielofunkcyjnych, została podjęta decyzja o współpracy ze szwedzkim funduszem Heimstaden.

— Podpisaliśmy umowę na 2,5 tys. mieszkań, które zrealizujemy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Rozpoczęliśmy już budowę prawie 1000 — mówi Damian Kapitan.

Trzecim kierunkiem dywersyfikacji działalności prowadzonej jeszcze pod marką Budimeksu Nieruchomości mają stać się miastotwórcze projekty wielofunkcyjne, z jakich znany jest jeden z nowych właścicieli spółki, czyli czeski Crestyl. Prezes Spravii łączy takie projekty z ideą miasta 15-minutowego, które zapewnia w najbliższej okolicy wszystko, co potrzebne do życia, czyli oprócz mieszkania także miejsca pracy, handel i usługi oraz usługi społeczne (edukacyjne, zdrowotne, kulturalne).

— W wyniku długoletniej współpracy ze społecznością gdańskiej Zaspy udało się nam wypracować najlepsze rozwiązania dotyczące zabudowy nieczynnego od lat pasa startowego. Dzięki temu powstanie tam wzorcowe osiedle, spełniające ideę miasta 15-minutowego, z doskonałą komunikacją, usługami na parterze, wydzielonymi terenami przeznaczonymi tylko dla ludzi, bez samochodów — mówi Damian Kapitan.

Spada popyt kredytowców

W 2020 r., ostatnim roku działalności, Budimex Nieruchomości informował o przedsprzedaży 1600 mieszkań. Spravia, podsumowując pierwszy rok swojej działalności — od czerwca 2021 r. do maja 2022 r. — pochwaliła się przedsprzedażą ponad 1100 mieszkań.

— W tym czasie rozpoczęliśmy także budowę prawie 1000 mieszkań dla Heimstadena, więc część z nich należałoby doliczyć do tego rachunku — tłumaczy Damian Kapitan.

Przyznaje jednak, że gdyby nie dywersyfikacja polegająca na budowaniu dla funduszu PRS, sprzedanych lokali byłoby mniej niż w ostatnich latach działalności spółki Budimex Nieruchomości, która sprzedawała ich średnio 1500 rocznie. 40-60 proc. kupujących posiłkowało się jednak kredytem hipotecznym.

— Zdolność kredytowa nabywców drastycznie zmalała. Ktoś, kto wcześniej miał zdolność na pół miliona złotych, dziś ma na około 250 tys. To oznacza, że w maju mamy o połowę mniej klientów kredytowych — mówi Damian Kapitan.

Wpłynęła na to nie tylko wysokość stóp procentowych podnoszonych od października ubiegłego roku, ale też zmiana tzw. dyrektywy S, nakazująca doliczyć przy badaniu zdolności kredytowej przez banki dodatkowe 5 proc.

Opóźnione wprowadzenia

W kolejnych miesiącach tego roku deweloperzy rozpoczynają budować o 20-30 proc. mniej mieszkań w porównaniu z analogicznymi miesiącami w roku ubiegłym. Zdaniem prezesa Spravii to jeszcze nie koniec. Wojna na Ukrainie trwa cztery miesiące, zatem to dopiero w kolejnych nastąpią spadki wprowadzeń rzędu 40-50 proc. Jeżeli w maju sprzedało się 40-50 proc. mniej mieszkań niż rok temu, to część deweloperów wstrzyma się z uruchamianiem nowych projektów.

— Rynek deweloperski to długoterminowy biznes, dlatego przełożenie rozpoczęcia budowy i sprzedaży o miesiąc, dwa, a nawet trzy miesiące nie jest najważniejszym kryterium. Istotne jest to, abyśmy byli w stanie zapewnić swoim klientom wybudowanie ich mieszkań na czas. Podobnie jest w przypadku generalnych wykonawców, którym musimy zapewnić terminowe płatności. Dlatego powinniśmy też dbać o mocną pozycję gotówkową, dzięki której zapewnimy bezpieczeństwo zarówno kupującym, jak też prowadzonemu przez nas biznesowi — mówi Damian Kapitan.

Spravia zanotowała w maju spadek sprzedaży r/r o 25-30 proc. Prezes zapewnia, że wynika to nie tylko z powodu braku chętnych, ale też z niewprowadzenia do sprzedaży kilku nowych projektów.

— Miesiąc temu wprowadziliśmy siódmy etap Wiślanego Mokotowa w Warszawie i w naszych biurach sprzedaży jest wielu klientów. Choć chcą kupować mieszkania, to wielu z nich nie uzyska zdolności kredytowej i będzie musiał się wstrzymać. Ich decyzje zakupowe wstrzymuje też niepewność, kiedy i na jakiej wysokości stopy się zatrzymają — mówi Damian Kapitan.

Działalność na rynku długoterminowym, gdzie cały proces inwestycji (od przygotowania przez budowę po sprzedaż i przekazanie kluczy) trwa średnio do pięciu lat, pozwala jednak na takie zarządzanie projektami, aby ograniczyć ryzyko.

— Należy tak wybrać moment uruchomienia nowego projektu, aby minimalizować zagrożenia, szczególnie te, na które narażeni są klienci — mówi Damian Kapitan.

Rynek indywidualny ma przyszłość

Spravia deklaruje, że docelowo główną domeną jej działalności będzie rynek mieszkań na sprzedaż. Budowane na wynajem instytucjonalny będą dodatkiem — znaczącym, bo sięgającym około 30 proc.

— Rynek nieruchomości — i polski, i europejski — jest rynkiem cyklicznym. Mimo trudnej obecnie sytuacji nadal jest atrakcyjny pod względem sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym, gdyż w Polsce nadal mamy strukturalny brak mieszkań. Właśnie na tym rynku widzimy większość naszych transakcji — mówi Damian Kapitan.