Od początku roku 2018 sprzedaż mieszkań w Polsce systematycznie spada. Jak wynika z raportu firmy doradczej REAS w trzecim kwartale deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi sprzedali 14,2 tys. mieszkań. Według prognozy ekspertów REAS, czwarty kwartał będzie porównywalny z trzecim i rok zakończy się wynikiem 62,5 tys. sprzedanych mieszkań, czyli o 14 proc. niższym niż w 2017 r. Będzie to o 1 proc. więcej niż w roku 2016.
— Sukces roku 2017 należy wiązać z faktem, że kończyło się wtedy wsparcie z programu MdM, co przyspieszyło zakupy przez osoby mogące z niego skorzystać. W efekcie zmniejszyło to popyt w kolejnym roku — tłumaczy Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.
Ceny rosną
Według Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu badań i analiz rynku w REAS, winą za gorsze wyniki sprzedaży należy obarczyć przede wszystkim rosnące ceny.
— Choć dynamika cen w ostatnim kwartale nie była już tak wysoka,to poziom cen ofertowych, który został osiągnięty, stał się dla wielu nabywców — zwłaszcza tych w segmencie popularnym — nieosiągalny — mówi Katarzyna Kuniewicz.
Przez rok najbardziej podrożał metr kwadratowy własnego lokum w Warszawie (o 14 proc. do 9,4 tys. zł — to cena ofertowa) i Wrocławiu (o 13,6 proc. do 7,2 tys.). W Łodzi wzrost wyniósł 9,3 proc. (do 5,7 tys. zł), w Poznaniu 7,1 proc. (7,1 tys. zł), a w Trójmieście 7 proc. (8,4 tys. zł). Najmniej podrożały mieszkania w Krakowie (o 5,2 proc. do 7,4 tys. zł). Jak wynika z analizy danych OBIDO, osoby zamierzające w ciągu najbliższych sześciu miesięcy kupić mieszkanie, o ile w poprzednich latach były skłonne zgodzić się na wzrost cen, o tyle obecnie skłonne są zapłacić tyle samo, ile wynosiły ceny w 2017 r. lub nawet mniej. Zdaniem ekspertów REAS spadek sprzedaży nie spowoduje jednak osłabienia pozycji negocjacyjnej deweloperów i obniżania cen mieszkań, ponieważ mieszkania ciągle bardzo szybko znajdują kupca.
— Przy tym tempie sprzedaży, gdyby deweloperzy nagle zaprzestali wprowadzeń, to co jest obecnie w ofercie wyprzedałoby się w 8-9 miesięcy. Dla porównania, w 2012 r., kiedy oferta była największa w historii rynku, wskaźnik ten wynosił ponad 2 lata. Do deweloperów wciąż przychodzą klienci, ale odstrasza ich cena, czas oczekiwania na mieszkanie, albo trudno im znaleźć coś dla siebie, bo większość mieszkań w inwestycji, która dopiero co trafiła na rynek, już znalazła swoich właścicieli — komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Łagodny przebieg
Deweloperom sprzyja również to, że osłabienie koniunktury ma tym razem „niepodręcznikowy” przebieg — najpierw bowiem zaczęła spadać podaż. Jak wynika z raportu REAS, mieszkań wprowadzanych do sprzedaży będzie w tym roku 60,6 tys. — o 10 proc. mniej niż w ubiegłym i o 7 proc. mniej niż 2016 roku. Na takie wyniki złożyły się zarówno problemy związane z możliwością zakupu gruntów jak i wzrostem kosztów budowy.
— O ile świat zewnętrzny nie zafunduje nam powtórki z roku 2008, to to, co się dzieje na naszym rynku nie powinno zaowocować gwałtownymi perturbacjami, choć powrót do poziomu sprzedaży z roku 2017 będzie zapewne możliwy dopiero w szczycie kolejnego cyklu koniunktury — uważa Kazimierz Kirejczyk.
Okiem eksperta
Spadek sprzedaży sprzyja rentowności
Piotr Zybała, analityk DM mBanku:
Wyniki sprzedażowe spółek giełdowych znaliśmy już wcześniej i teraz dane dla całego rynku potwierdzają dostrzegany przez nas spadek sprzedaży rzędu 20 proc. W przypadku najsprawniejszych spółek na rynku spadek sprzedaży od początku roku wynosi 0-10 proc. i nie wpływa negatywnie na nasze prognozy wyników finansowych w latach 2018 i 2019. Dla wyników finansowych deweloperów ważne jest to, by sprzedać mieszkania przed zakończeniem budowy, ale nie musi to nastąpić jak najszybciej. To, że sprzedaż mieszkań spowolniła, ostatecznie sprzyja rentowności spółek. Z punktu widzenia wyników deweloperów strategia maksymalizacji marży wydaje się dziś korzystniejsza niż maksymalizacja wolumenu sprzedaży, a wyniki spółek deweloperskich powinny być dobre zarówno w tym jak i 2019 roku.
Raport REAS potwierdza też, że przyczyną tego stanu nie jest malejący popyt, lecz z jednej strony mniejsza podaż, a z drugiej wzrost cen, które są już nie do zaakceptowania przez rosnącą grupę klientów. Utrzymanie w kolejnych kwartałach trendu spadku sprzedaży przełożyłoby się na spadek wyników spółek po 2019 r., lecz w naszej ocenie notowani na GPW liderzy rynku mieszkaniowego (Dom Development, Atal, LC Corp) ustabilizują sprzedaż i są w stanie utrzymać bardzo atrakcyjne wyniki i wysoką dywidendę również w 2020 r.