Jak wynika z raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce — III kwartał 2018 r.” firmy doradczej REAS, ceny mieszkań stale rosną. W Warszawie od połowy 2017 r. były wyższe w poszczególnych kwartałach o kilka procent, co daje 16 proc. przez półtora roku. Co prawda, w ofercie przybyło droższych mieszkań, ale nie to zadecydowało o wyniku — wzrosły bowiem ceny lokali we wszystkich standardach.
— Najmniej spektakularny wzrost widoczny jest w Krakowie, gdzie w ciągu sześciu kwartałów ceny wzrosły o 11 proc. W Poznaniu było to również 11 proc., ale za to zaledwie przez rok. Także we Wrocławiu ceny rosły bardzo dynamicznie od dwóch lat i w sumie ten wzrost wyniósł ponad 20 proc. W Trójmieście dynamika była jeszcze większa, bo ponad 22 proc. przez półtora roku. Także w Łodzi od trzeciego kwartału 2016 r. ceny wzrosły o 21 proc. — wylicza Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w REAS.
Obecnie za metr własnego M w nowych inwestycjach najwięcej płacimy w Warszawie (średnio 9,4 tys. zł) i w Trójmieście (8,4 tys. zł). W Krakowie Wrocławiu i Poznaniu ceny przekraczają 7 tys. zł, a w Łodzi wynoszą 5,7 tys. zł.
Równocześnie sprzedaż mieszkań w Polsce od początku roku spada. Dynamika tych spadków jest różna na poszczególnych rynkach (w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi). Jak podaje REAS w raporcie, największy, bo prawie 30-procentowy spadek odnotowano w trzecim kwartale w Łodzi, gdzie liczba transakcji wyniosła „zaledwie” 0,9 tys. Dla deweloperów działających na tym rynku było to tym boleśniejsze, że Łódź, która późno zaczęła nadrabiać straty w stosunku do reszty „stawki”, przez ostatnie kwartały opierała się spadkom, a drugi kwartał 2018 r. był najlepszym kwartałem sprzedaży w historii tego miasta. Niewiele mniejsze spadki zaliczyły Poznań (-27 proc.) i Wrocław (-20 proc.). Jedynym rynkiem, który poprawił wyniki sprzedaży w stosunku do rezultatu z końca czerwca było Trójmiasto (+6,4 proc.).
Warszawskie podziały
W przypadku stolicy, która jest największym rynkiem, istotne są też różnice cen między poszczególnymi dzielnicami. Najwyższe są w Śródmieściu (26,1 tys. zł/mkw.). Kolejne to: Praga Północ (12,1 tys. zł/mkw.), Ochota (11,6 tys. zł/mkw.), Wola (11,2 tys. zł/mkw.) Mokotów (10,8 tys. zł/mkw.) i Żoliborz (10,2 tys. zł/mkw.). W środku stawki plasują się Bielany (9,1 tys. zł/mkw.), Praga Południe (8,9 tys. zł/mkw.), Wilanów (8,7 tys. zł/ mkw.), Bemowo (8,5 tys. zł/mkw.), Ursynów (8,5 tys. zł/mkw.) i Włochy (8,0 tys. zł/ mkw.). Najtaniej kupimy mieszkania w Wawrze (7,1 tys. zł/mkw.), Wesołej (6,0 tys. zł/mkw.), na Białołęce (6,6 tys. zł/ mkw.), w Rembertowie (6,1 tys. zł/mkw.), Ursusie (7,1 tys. zł/mkw.), na Targówku (7,8 tys. zł/mkw.).
Prawie we wszystkich dzielnicach ceny są wyższe niż rok wcześniej. Ciekawe na tle rosnących cen jest także zainteresowanie kupujących poszczególnymi dzielnicami. Jak pokazują dane OBIDO, potencjalni nabywcy najczęściej chcieliby zamieszkać na Mokotowie, Woli, Żoliborzu, Ochocie i w Śródmieściu. Tymczasem, według REAS, udział w ofercie nowych mieszkań na Ochocie jest znikomy, a na Żoliborzu, Bielanach i w Śródmieściu prawie dwukrotnie mniejszy niż zainteresowanie. Największą po Mokotowie ofertę nowych mieszkań ma Białołęka (18 proc. całej oferty), gdzie zainteresowanie kupujących jest minimalne (poniżej 3 proc.). Trudno przewidzieć, czy osoby, których nie będzie stać na mieszkanie w lepszej lokalizacji, zdecydują się na zakup mieszkania tam, gdzie jest duży wybór i niskie ceny, czy kupią sobie lokum na rynku wtórnym lub w ogóle wstrzymają się z zakupem.
— Deweloperzy, budujący na przykład na Białołęce, mogą mieć kłopoty, bo ich koszty rosną, a trzeba zaoferować cenę około 6 tys. za metr. Dodatkowo liczba zainteresowanych jest tam najmniejsza — komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Niechętni nabywcy
Z rosnącymi cenami zderza się malejąca gotowość klientów do zapłacenia wyższej ceny. Jak wynika z danych OBIDO, które analizuje deklaracje osób pragnących w ciągu najbliższego pół roku kupić mieszkanie, w Warszawie deklarowana maksymalna cena, jaką w październiku 2018 r. nabywcy byliby skłonni zapłacić za mieszkanie, była niższa (zakup dla rodziny, pary) lub równa (singiel, zakup inwestycyjny) cenie z grudnia 2017 r. Osoby kupujące mieszkanie dla rodziny deklarują około 480 tys. zł jako najwyższą cenę, jaką są skłonne zapłacić za mieszkanie (w 2017 r. było to około 510 tys. zł.). W pozostałych grupach bariera ta jest opuszczona jeszcze niżej.
— Jeżeli ktoś deklarował 500 tys. zł, a teraz uważa, że może wydać o 20-40 tys. mniej, to nie są to małe różnice. Minęło zaledwie 10 miesięcy i tendencja malejąca jest bardzo widoczna. Tym bardziej, że jeszcze rok temu poszukujący deklarowali wyższe maksymalne kwoty niż w roku 2016 — komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Według Kazimierza Kirejczyka, prezesa REAS, być może czeka nas zjawisko znane z aglomeracji w krajach zachodniej Europy. Tam młodzi ludzie o mniej zasobnych portfelach znajdują sobie mieszkania na rynku wtórnym albo w dzielnicach położonych na obrzeżach miast.