Rozmowa z Markiem Foryńskim, dyrektorem zarządzającym BTS Group w Panattoni Europe
Magazyny "szyte na miarę" coraz częściej goszczą w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Jest to możliwe dzięki zmianom w prawie.
"Puls Biznesu": W czasie kryzysu popularne stało się budowanie magazynów na zamówienie konkretnych klientów, czyli tzw. BTS-ów. Taki rodzaj budownictwa na stałe zawładnie rynkiem?
Marek Foryński: BTS-y istnieją niemal od zawsze, a teraz mają swoje pięć minut. Tylko że wcześniej powstawały w wyjątkowych sytuacjach, kiedy klienci mieli dokładnie sprecyzowane wymagania, których nie spełniały obiekty dostępne na rynku. Na rosnącą popularność tego typu budownictwa w ostatnich latach złożyło się kilka czynników. Z jednej strony zmieniła się sytuacja na rynku, czego efektem było zaprzestanie budowy powierzchni spekulacyjnych. Z drugiej strony — rośnie świadomość klientów. Mają coraz większe wymagania i potrzebują obiektów idealnie dostosowanych do ich potrzeb. Na rynkach zachodnich tendencja jest podobna, tam również wzrasta popyt na obiekty typu BTS.
Jak wybiera się lokalizację magazynu budowanego dla konkretnego klienta?
Przede wszystkim dopasowujemy lokalizację do potrzeb klienta. Zdarza się, że to klient wskazuje interesujące go miejsce, często jest tak w przypadku inwestycji na terenach Specjalnych Stref Ekonomicznych (SSE). Kiedy deweloper współpracuje w wyszukaniu odpowiedniej działki, konieczne jest zebranie informacji m.in. na temat gruntu i otoczenia, istniejącej i planowanej infrastruktury drogowej, dostępu do siły roboczej, istnienia bądź braku strefy ekonomicznej oraz uwarunkowań prawnych, technicznych i podatkowych.
Coraz częściej magazyny BTS powstają w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Dlaczego właśnie tam?
Obiekty magazynowe powstające w SSE są najczęściej wielofunkcyjne, a powierzchnie magazynowe są tylko jednym z wielu ich elementów. Najważniejszą częścią, co wynika również z przepisów w strefach, są przede wszystkim powierzchnie umożliwiające produkcję lub montaż. Zwiększona aktywność klientów na terenie stref jest w dużej mierze następstwem zmian przepisów i zasad funkcjonowania w SSE. Zmiana prawa jesienią 2008 r. dała możliwość prowadzenia działalności w strefie przy założeniu, że obiekt będzie wynajmowany. Odliczenia podatkowe dają 40-60 proc. ulgi podczas inwestowania. Poprzednie rozporządzenia nakładały obowiązek zainwestowania pieniędzy bezpośrednio, np. w budowę hali produkcyjnej.
Jakie korzyści ma deweloper, który buduje magazyn BTS w strefie ekonomicznej?
Wymierną korzyścią jest ciągłość kontraktów, nawet w sytuacji zastoju na rynku. Mniej wymierną, ale bardzo istotną z punktu widzenia nakładu pracy, jest jakość gruntów w SSE. Są one przygotowane pod inwestycje, nie trzeba ich np. uzbrajać czy przekwalifikować gruntów, co jest długie i żmudne.
Czym się różni inwestowanie w strefie ekonomicznej od budowy na zwykłej działce?
Budowa obiektów BTS o charakterze produkcyjnym w strefach ekonomicznych to bardzo skomplikowany proces. Często rozmowy między deweloperem i klientem trwają wiele miesięcy lub nawet lat, zanim zostanie wypracowane docelowe rozwiązanie. Z tego powodu należy brać pod uwagę uwarunkowania związane z zezwoleniem na działalność w SSE, które z punktu widzenia klienta jest podstawowym elementem decyzji o inwestowaniu.
Rozmawiała
Marta Sieliwierstow