Udział nieruchomości w wartości rynku leasingowego jest w Polsce ciągle niewielki. Sytuacja zmieni się, gdy zacznie przybywać inwestycji.
Pierwsze firmy oferujące w Polsce leasing nieruchomości pojawiły się 10 lat temu. Rynek nadal jednak nie jest ani dojrzały, ani stabilny, ani rozwinięty. Obecnie specjalizuje się w nim 7 firm z ponad 35 zrzeszonych w Związku Przedsiębiorstw Leasingowych. Nieruchomości stanowią u nas mniej niż 10 proc. wszystkich oddawanych rocznie w leasing dóbr, podczas gdy w Europie Zachodniej wskaźnik ten jest prawie dwa razy wyższy.
Sytuacja taka dziwi, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę korzyści wynikające z tej formy finansowania. Wspomnieć należy chociażby uwolnienie funduszy na nowe inwestycje, czy też możliwość długoterminowego, do 25 lat, finansowania inwestycji, nawet w 100 proc. bez udziału własnego.
Stereotypy
Zdaniem Marka Kowalskiego, szefa Zespołu Nieruchomości w Raiffeisen Leasing Polska, niechęć do tej formy finansowania inwestycji wynika z mentalności polskich przedsiębiorców. Pokutuje stereotyp, że zawsze lepiej być właścicielem wykorzystywanej nieruchomości.
— Z reguły budynki stanowią własność korzystających z nich firm, gdy tymczasem długoterminowo bardziej efektywną i często znacznie tańszą formą użytkowania np. biurowca czy hali jest wzięcie jej w leasing, zwłaszcza jeśli będzie on połączony z opcją wykupu — mówi Robert Mandżunowski, prezes LHI Leasing Polska.
W potocznym rozumieniu lea-sing nieruchomości porównuje się często do wynajmu. Jest jednak istotna różnica. Ustalane z góry opłaty — raty leasingowe — zapewniają leasingobiorcy stabilną sytuację i od początku uwzględniane są w kalkulacji ceny przy późniejszym przejęciu budynku, lokalu lub gruntu na własność.
Podatki i prawo
Aneta Kupidura z Departamentu Sieci Sprzedaży w ING Lease Polska zwraca uwagę na terminologię i przypomina, że w przypadku nieruchomości stosowany jest zarówno leasing operacyjny, jak i finansowy. Podstawowy problem polega na tym, że część firm leasingowych nie chce podpisywać umów dotyczących nieruchomości na warunkach operacyjnych, gdyż obawia się pozostania z nieprzydatnym obiektem po zakończeniu umowy.
W leasingu nieruchomości stosowana może być także konstrukcja leasingu zwrotnego, czyli sytuacja, w której leasingobiorca najpierw dokonuje sprzedaży posiadanej nieruchomości firmie leasingowej, a następnie, na mocy zawartej umowy leasingu, staje się jej użytkownikiem, opłacając jedynie raty leasingowe.
— Z punktu widzenia leasingobiorcy, jest to niewątpliwie sytuacja korzystna, gdyż na skutek sprzedaży otrzymuje on środki finansowe, które może przeznaczyć na rozwój lub inwestycje swojej firmy — dodaje Robert Mandżunowski.
Firmy leasingowe wykazują przy takich transakcjach dużą ostrożność i z reguły skrupulatnie badają, czy klient ma perspektywy na dalsze istnienie i spłatę rat leasingowych.
— Firmy zajmujące się leasingiem nieruchomości wprowadzają różnorodne konstrukcje dla zawieranych transakcji. Jedną z nich jest powoływanie na potrzeby każdej umowy odrębnych spółek kapitałowych, które przejmują funkcje formalnego leasingodawcy i przez które dokonywane są wszystkie rozliczenia finansowe. Każda nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest więc powierzana jednej spółce celowej. Firma leasingowa pełni w takim układzie rolę organizatora transakcji, doradza leasingobiorcy w kwestiach finansowych lub technicznych, pozyskuje także źródła dla sfinansowania transakcji — wyjaśnia Robert Mandżunowski.
Koszty i limity
Do tej pory firmy leasingowe współpracowały prawie wyłącznie z wielkimi korporacjami. Podpisywały umowy na leasing hoteli, centrów handlowych i hipermarketów, a także biurowców. Związek Przedsiębiorstw Leasingowych nie podaje, jaka jest średnia wartość transakcji leasingu nieruchomości, ale wiadomo, że są to sumy najwyższe w całej branży leasingowej. Zwłaszcza w przypadku LHI i ING, które obsługują dużych klientów korporacyjnych, są to sumy rzędu kilkudziesięciu milionów złotych. Wydaje się, iż firmy lea-singowe dostrzegły już, że interesujące ich wartości transakcji są zbyt wysokie jak na możliwości wielu małych i średnich przedsiębiorstw. Dlatego coraz częściej interesują się mniejszymi klientami i transakcjami o wartości od 1 do 10 mln zł. O tę formę finansowania inwestycji może wystąpić niemal każda firma, bowiem w leasing można wziąć także małe nieruchomości na siedziby, a nawet budynki produkcyjne, np. warsztaty czy fabryki.
— Podobnie jak w Niemczech, leasing nieruchomości może stać się też dobrym sposobem na finansowanie inwestycji komunalnych, realizowanych przez jednostki samorządu terytorialnego, tj. gminy, powiaty i województwa. Jednostki te mogą bowiem prowadzić inwestycje polegające na budowie budynków użyteczności publicznej, ośrodków zdrowia czy oczyszczalni ścieków bez zaangażowania w całości własnych środków finansowych i dodatkowo, przy spełnieniu pewnych warunków, bez zwiększenia ustawowego limitu zadłużenia — zwraca uwagę Robert Mandżunowski.
Średnia długość kontraktu na leasing nieruchomości wynosi 15 lat, a maksymalny czas trwania umowy to zazwyczaj 25 lat. Umowy zawierane są w formie pisemnej, czasami z podpisami poświadczonymi notarialnie i datą pewną, rzadziej w formie aktu notarialnego.