Sześć trików na bessę

Adrian Boczkowski
opublikowano: 05-11-2008, 00:00

Deweloperzy nie mają ostatnio łatwego życia. Prognozy mówią o coraz niższym wzroście PKB, wyhamowaniu wzrostu płac i wyższym bezrobociu. To z kolei zmniejsza popyt na mieszkania. Zmroziły go jednak już teraz zawirowania na rynkach finansowych (dużo trudniej dostępne i droższe kredyty dla kupujących i budujących) oraz oczekiwania spadku cen. Polacy wstrzymują się z zakupami, co dodatkowo wymusza przecenę. Deweloperom wyrosła też dodatkowa konkurencja. To wtórny rynek nowych mieszkań, które kupiono w celach inwestycyjnych.

Z drugiej strony, w Polsce brakuje co najmniej 1 mln mieszkań (niektóre szacunki mówią o nawet 3 mln lokali). To zapewni kilkanaście kolejnych lat prosperity deweloperów. Trudno więc oczekiwać wielolet-niego załamania koniunk-tury na rynku mieszkaniowym. Tym bardziej że nawet najwięksi pesymiści nie spodziewają się recesji nad Wisłą i dalszego pogorszenia sytuacji na rynku kredytowym.

Deweloperzy muszą przeczekać niekorzystny czas. Niedużym lokalnym firmom może się to nie udać. To szansa dla giełdowych spółek, w większości pierwszoligowych. One mają więcej możliwości finansowania. Prognozowane zyski w tym i przyszłym roku są jednak nierealne. Problemem może być czasem nawet wyjście na plus. Nie dziwi więc 70-procentowa zniżka wartości WIG-Deweloperzy od początku roku. Menedżerowie spółek z branży próbują walczyć o lepsze jutro dla swoich firm. Oto sposoby, jakich do tej pory używali.

1. Obniżki cen: sztuka wabienia klienta

Promocje i obniżanie cen stały się codziennością. Ci, którzy kupili mieszkania ponad rok temu, mogą być zirytowani. Gdyby poczekali, zapłaciliby mniej. Szczególnie duże przeceny, które mają pobudzić popyt, objęły droższe oferty. Na przykład za metr kwadratowy najtańszych apartamentów we wrocławskim Sky Tower (do niedawna LC Corp) nie trzeba płacić 14,5 tys. zł, tylko niecałe 11 tys. zł. Ceny dużej części mieszkań z oferty zniżyło wielu innych deweloperów (m.in. Orco i Polnord). Podczas indywidualnych negocjacji przy droższych mieszkaniach cenę można zbić o ponad 10 proc. Dogodny system płatności (10/90) czy wyposażenie kuchni gratis już nie wystarczą.

Nasza opinia:

To dobry ruch. Deweloperzy nie mogą udawać, że na rynku nic się nie zmieniło. Nie mogą liczyć na nienaturalnie wysokie marże na niektórych projektach. Rynek cywilizuje się. Wreszcie kupujący ma wybór, a nie odwrotnie. Tanieją nawet najtańsze mieszkania (najwięcej oferuje ich Gant). Cena za mkw. nie przekracza tu 5 tys. zł. Redukcja ceny to niejedyny sposób. Część niesprzedanych atrakcyjnych

mieszkań można wynająć.

Wpływ na kurs:

Giełdowi gracze odbierają promocje i opusty cenowe jako słabość deweloperów. Zapominają jednak, że bez nich sprzedaż mogłaby w ogóle stanąć. Wtedy sytuacja spó- łek byłaby zdecydowanie gorsza. Elastyczność biznesowa to warunek sukcesu. Kursy mocno dołują, nawet jeśli spółki osiągają wyniki sprzedaży lepsze, niż się spodziewano.

2. Kreowanie popytu: nie ma chętnych, więc kupię sam

Banki usztywniły politykę kredytową. Aby deweloper otrzymał kredyt inwestycyjny, projekt musi być tak atrakcyjny, by mieć duże szanse na powodzenie nawet podczas dekoniunktury. Jednym z głównych warunków stawianych przez bankowców jest więc duża przedsprzedaż lokali. Co zrobić, gdy klientów jest za mało? Główny akcjonariusz Triton Development (Andrzej Szmagalski) sam podpisał umowy przed-wstępne na 15 lokali usługowych w warszawskim Triton Parku (są warte ponad 20 mln zł).

Nasza opinia:

Jeśli dojdzie do zakończenia transakcji, drobni akcjonariusze powinni być zadowoleni z takiego ruchu głównego akcjonariusza. Dla firmy i drobnych akcjonariuszy jest przecież obojętne, kto kupuje. Ważne, by zapłacił. Trudno jednak wyobrazić sobie, by główny akcjonariusz kupił po cenach z cennika większą pulę mieszkań (np. 100), jeśli sytuacja rynkowa się nie poprawi. Dlatego trzeba takie ruchy traktować jako zdarzenie jednorazowe.

Wpływ na kurs: Niektórzy analitycy branżowi mówią o desperacji Andrzeja Szmagalskiego. Inni — o jego intuicji inwestycyjnej. Nie ulega jednak wątpliwości, że zakup przez niego lokali od Tritona nie wywołał entuzjazmu wśród inwestorów giełdowych. Kurs nadal jest w trendzie spadkowym. Nie pomaga też skup akcji przez spółkę zależną.

Promocje i obniżanie cen stały się codziennością. Ci, którzy kupili mieszkania ponad rok temu, mogą być zirytowani. Gdyby poczekali, zapłaciliby mniej. Szczególnie duże przeceny, które mają pobudzić popyt, objęły droższe oferty. Na przykład za metr kwadratowy najtańszych apartamentów we wrocławskim Sky Tower (do niedawna LC Corp) nie trzeba płacić 14,5 tys. zł, tylko niecałe 11 tys. zł. Ceny dużej części mieszkań z oferty zniżyło wielu innych deweloperów (m.in. Orco i Polnord). Podczas indywidualnych negocjacji przy droższych mieszkaniach cenę można zbić o ponad 10 proc. Dogodny system płatności (10/90) czy wyposażenie kuchni gratis już nie wystarczą.

Nasza opinia:

To dobry ruch. Deweloperzy nie mogą udawać, że na rynku nic się nie zmieniło. Nie mogą liczyć na nienaturalnie wysokie marże na niektórych projektach. Rynek cywilizuje się. Wreszcie kupujący ma wybór, a nie odwrotnie. Tanieją nawet najtańsze mieszkania (najwięcej oferuje ich Gant). Cena za mkw. nie przekracza tu 5 tys. zł. Redukcja ceny to niejedyny sposób. Część niesprzedanych atrakcyjnych

mieszkań można wynająć.

Wpływ na kurs:

Giełdowi gracze odbierają promocje i opusty cenowe jako słabość deweloperów. Zapominają jednak, że bez nich sprzedaż mogłaby w ogóle stanąć. Wtedy sytuacja spó- łek byłaby zdecydowanie gorsza. Elastyczność biznesowa to warunek sukcesu. Kursy mocno dołują, nawet jeśli spółki osiągają wyniki sprzedaży lepsze, niż się spodziewano.

Banki usztywniły politykę kredytową. Aby deweloper otrzymał kredyt inwestycyjny, projekt musi być tak atrakcyjny, by mieć duże szanse na powodzenie nawet podczas dekoniunktury. Jednym z głównych warunków stawianych przez bankowców jest więc duża przedsprzedaż lokali. Co zrobić, gdy klientów jest za mało? Główny akcjonariusz Triton Development (Andrzej Szmagalski) sam podpisał umowy przed-wstępne na 15 lokali usługowych w warszawskim Triton Parku (są warte ponad 20 mln zł).

Nasza opinia:

Jeśli dojdzie do zakończenia transakcji, drobni akcjonariusze powinni być zadowoleni z takiego ruchu głównego akcjonariusza. Dla firmy i drobnych akcjonariuszy jest przecież obojętne, kto kupuje. Ważne, by zapłacił. Trudno jednak wyobrazić sobie, by główny akcjonariusz kupił po cenach z cennika większą pulę mieszkań (np. 100), jeśli sytuacja rynkowa się nie poprawi. Dlatego trzeba takie ruchy traktować jako zdarzenie jednorazowe.

Wpływ na kurs: Niektórzy analitycy branżowi mówią o desperacji Andrzeja Szmagalskiego. Inni — o jego intuicji inwestycyjnej. Nie ulega jednak wątpliwości, że zakup przez niego lokali od Tritona nie wywołał entuzjazmu wśród inwestorów giełdowych. Kurs nadal jest w trendzie spadkowym. Nie pomaga też skup akcji przez spółkę zależną.

Istotnym odbiorcą mieszkań jest wojsko. Żołnierze otrzymują mieszkania, na które pieniądze wykłada pośrednio budżet państwa. Kiedy zagraniczni i krajowi klienci portfelowi zeszli ze sceny, a klientów indywidualnych brakuje, wojsko stało się bardzo cenionym partnerem. Płaci terminowo, gotówką i kupuje hurtowo. W ostatnich miesiącach Polnord sprzedał Wojskowej Agencji Mieszkaniowej 74 mieszkania, a Dom Development — 127.

Nasza opinia:

Wojsko nie jest łatwym klientem, więc w czasach hossy budowlanej nie cieszyło się wielkim zainteresowaniem deweloperów. W ubiegłym roku raczej nie odpowiadano na ogłoszenia Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Teraz sytuacja się zmieniła, odpowiedzi jest 10. Zamówienia ze sfery budżetowej są szansą na podreperowanie sprzedaży w niekorzystnych czasach. Dobrze, że deweloperzy z niej korzystają, bo umożliwia to zakończenie rozpoczętych inwestycji z zyskiem.

Wpływ na kurs:

Trudno doszukiwać się bezpośredniego wpływu sprzedaży mieszkań dla wojska w kursach. Na pewno nie zdołało to wybić notowań ze spadkowego trendu. Czytając jednak opinie internautów, widać, że raczej pomijają w swych analizach jednorazowe transakcje z wojskiem. Nie wpływają one zbytnio na ich decyzje inwestycyjne, a przez to na kurs. Zarządzający funduszami również z reguły nie kierują się zdarzeniami jednorazowymi.

Skoro sprzedaż mieszkań

wyhamowała, deweloperzy sta-

wiają na projekty komercyjne.

Popyt na biura wciąż nie maleje,

podobnie jak na centra handlowe.

Oczywiście osiedla mieszka-

niowe trudno przekształcić na

biurowce. Z wysokościowcem

jest już łatwiej. Zamiast części

apartamentów w 258-metro-

wym Sky Tower powstaną biura.

W segment komercyjny

w 2009 r. wkroczy Gant. Ronson rozważa taki ruch. J.W. Construction się decyduje.

Nasza opinia:

Dobrze, że deweloperzy szukają nowych nisz. Jest jednak ryzyko, że i tu skończy się dobra koniunktura. Szczególnie jeśli polska gospodarka mocno zwolni. Ważna jest również lokalizacja i termin realizacji. GTC czy Echo Investment są na rynku komercyjnym od lat i nie próżnują. Konkurencja jest więc duża. Warto zauważyć, że w latach 2010- -11 Echo Investment odda do użytku łącznie blisko 700 tys. mkw. powierzchni, czyli ponad 15 razy więcej niż w tym roku (duża część to centra handlowe i biura). Jeśli deweloperzy mieszkaniowi sprostają wymaganiom rynku komercyjnego i znajdą finansowanie nowych inwestycji, mogą przetrwać kryzys w dobrej formie.

Wpływ na kurs:

Informacje o projektach komercyjnych powinny być dobrze odebrane przez rynek, ale nikt nie da głowy, że za rok i tu koniunktura się nie zepsuje. Realizacja projektów trwa znacznie dłużej. Koszty (także finansowe) trzeba ponosić już teraz, co obciąży wyniki kwartalne. Księgowanie ewentualnych zysków od przyszłego roku będzie odbywało się dopiero przy oddawaniu obiektów do użytku.

5. Zamrażanie projektów: ziemia jeść nie woła

Problemy ze sprzedażą skłaniają deweloperów do gry na przeczekanie. Mówi o tym J.W. Construction. Immoeast rezygnuje z połowy realizacji wartych 2 mld euro i planuje sprzedaż aktywów za 400 mln euro. Wstrzymanie projektów rozważa Orco Property. Budowa wrocławskiego wysokościowca Sky Tower (Leszek Czarnecki odkupił projekt od LC Corp) została zawieszona na pół roku.

Nasza opinia:

Można spodziewać się zamrożenia wielu projektów, których realizacja poczeka na lepsze czasy. Taki zabieg może poprawić wyniki w kolejnych kwartałach. Wstrzymanie projektu, gdy jest na papierze, nie wymaga ponoszenia kosztów zabezpieczenia budowy. Zamrażanie projektów zmniejszy przyszłą podaż, co będzie miało wpływ na utrzymanie cen mieszkań lub nawet lekki wzrost. To może być impulsem do kupna już teraz. Słabą koniunkturę można wykorzystać na budowanie banku gruntów, tak jak Polnord.

Wpływ na kurs:

Informacja o tym, że Gant zamrozi wszystkie przyszłoroczne projekty mieszkaniowe, wywołała wyprzedaż akcji. Powrót do wcześniejszych planów dał silny impuls wzrostowy. Podobnie było z J.W. Construction. Zapowiedź, że w razie braku poprawy koniunktury rynkowej spółka zawiesi wszystkie przyszłoroczne projekty, wywołało zmniejszenie zainteresowania walorami. Gdy kursy wielu deweloperów w ostatnich dniach zwyżkowały, notowania JWC nie zdołały powrócić do wartości z połowy października. Widać więc, że giełdowi gracze oczekują realizacji inwestycji mimo dekoniunktury.

Przy topniejącej w oczach kapitalizacji wiele spółek zde-

cydowało się na skup własnych

akcji. Gant przeznaczył na to do 80 mln zł, J.W. Construction — do 30 mln zł. Notowana także w Londynie Plaza Centers może wydać ponad 50 mln zł. Warimpex kupił własne akcje za 56 mln zł, a ma apetyt na papiery za kolejne 10-30 mln zł. Gant, JWC i Plaza Centers zamierzają skupione akcje umorzyć. Warimpex chce nimi motywować pracowników i płacić za przejmowane projekty deweloperskie czy grunty. Akcje skupują także główni akcjonariusze — Józef Wojciechowski z JWC) i Leszek Czarnecki (pośrednio LC Corp). Akcje GTC zaczął niedawno skupować główny akcjonariusz — GTC RE. Papiery Triton Development kupuje spółka zależna dewelopera (wydała ponad 1,2 mln zł).

Nasza opinia:

Buy back miał sens biznesowy, gdy kursy były niskie, ale nie było problemu z finansowaniem inwestycji. Obsługa długu znacznie jednak zdrożała. Dlatego warto byłoby przeznaczyć gotówkę na spłatę niektórych zobowiązań lub finansowanie nowych projektów.

Wpływ na kurs:

Józef Wojciechowski wydał 46 mln zł na zakup akcji JWC, ale nie uchroniło to notowań przed drastyczną zniżką. Leszek Czarnecki podczas skupu akcji LC Corp chwilowo pomógł kursowi. Później jednak wycena i tak się załamała. Uchwalenie planów buy backu w Gancie czy JWC również nie przyniosło trwałej poprawy kursu. Dotyczy to także Tritona, którego spółka zależna tworzy dużą część całkowitych obrotów na GPW. W obecnej sytuacji nie można więc oczekiwać, że jakikolwiek skup akcji zatrzyma na dłużej przecenę.

Adrian Boczkowski

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Adrian Boczkowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu