Na stronie internetowej poznańskiej inwestycji Start Piątkowo (firma Nickel Development) działa aplikacja obliczająca cenę (czynsz plus finalne opłaty i media), jaką można uzyskać z wynajmu mieszkania. Rozmawiając na czacie ze sprzedawcą o konkretnym lokalu, możemy w ciągu minuty uzyskać dostęp do raportu zawierającego cenę, jaką można zaproponować najemcy (także widełki cen w najbliższej okolicy oraz pięć cen w ostatnio przeprowadzonych transakcjach najmu). Dowiemy się też z niego, jakie ceny skłonni są zaakceptować najemcy mieszkania w tej lokalizacji. Aplikacja ocenia walory inwestycji na tle dzielnicy pod kątem m.in. dostępnych w okolicy sklepów spożywczych i centrów handlowych, punktów usługowych (banki, firmy, salony), oferty transportu (parkingi, przystanki, dworce) czy rozrywki (kluby, boiska, parki). Raporty można też wyświetlać w internecie bezpośrednio po wejściu na stronę wystawionego na sprzedaż konkretnego lokalu. Obraz jest dynamiczny — uwzględnia zmiany, jakie na bieżąco zachodzą w okolicy.
Narodziny aplikacji
Ada jeszcze jako start-up dała się poznać jako twórca chat-bota pomagającego — za pomocą serii pytań do klienta — wybrać odpowiednie mieszkanie dla siebie lub do wynajęcia na rynku wtórnym. Dane pozyskiwała z ogłoszeń o lokalach zamieszczanych na swoim portalu w internecie. W 2018 r. start-up otrzymał grant od Narodowego Centrum Badań i Rozwoju i przeznaczył go na tworzenie algorytmów w zakresie przetwarzania języka naturalnego, sieci neuronowych, predykcji i computer vision ze specjalizacją w dziedzinie nieruchomości.
Jest to technologia machine learning, czyli uczenie maszynowe.Algorytmy same się uczą na podstawie przykładów już istniejących ofert. Sieć neuronowa samodzielnie wyszukuje trendy i to, co znajdzie, aplikuje do oferty dewelopera. Algorytmy były trenowane na ofertach z serwisu ogłoszeniowego Ady, a teraz za opłatą może z nich skorzystać każda firma. Jako pierwsza zdecydowała się na to działająca na rynku od ponad 20 lat firma deweloperska z Poznania — Nickel Development.
— Wspólnie postanowiliśmy zmierzyć się z problemami, z jakimi zmagają się klienci kupujący nieruchomości pod wynajem — w Polsce to prawie 40 proc. osób szukających ofert na rynku nieruchomości. Wyceny, które Nickel tworzy na podstawie technologii Ady, zawierają dane na temat popytu i podaży w okolicy konkretnego mieszkania. Dane kompilowane są w raport na temat atrakcyjności oferty, cen i trudności lub łatwości najmu przy inwestycji Start Piątkowo — mówi Kamil Nicieja, prezes Ada.place.
— Wyceny oparte na technologii Ady zawierają dane na temat najmocniejszych stron ofert i potencjalnych zarobków z wynajmu. Aktualizowane są na bieżąco na podstawie zmieniających się warunków rynkowych. Każdy potencjalny klient ma do nich bezpłatny dostęp i może dzięki temu dokonać wyboru na podstawie najkorzystniejszej kalkulacji — dodaje Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development.
Jak to działa
Nieruchomości to branża, która żyje danymi, a w szczególności danymi na temat transakcji. Oferty nieruchomości zawarte w serwisie ogłoszeniowym Ady posłużyły za trampolinę, która pozwala dotrzeć do najważniejszych informacji w branży, a mianowicie do odpowiedzi na pytania: jakie preferencje ma klient, czego szuka, jaki ma budżet, na co może sobie pozwolić. Gdzie się znajduje nieruchomość, czy w dobrej okolicy, jakie są jej największe zalety, jak prezentuje się w porównaniu z innymi? Czy cena pokrywa się z innymi podobnymi czy nie? Czy mówimy o okazji czy mieszkaniu premium?
— Dzięki naszym ofertom z serwisu ogłoszeniowego znamy odpowiedzi na wszystkie pytania. Odkąd wystartowaliśmy, zebraliśmy ponad 80 mln porcji metadanych na temat różnych nieruchomości w 14 miastach. Takie same informacje zbieramy na temat najemców i kupujących — mówi Kamil Nicieja.
Oprócz danych problemem była technologia. Odpowiedzią na nie stało się API o nazwie Atlas, dzięki któremu każdy deweloper może zbudować własną aplikację opartą na informacjach pochodzących bezpośrednio z Ady.
— Przez ostatnie miesiące skupiliśmy się na rozwoju algorytmów, których wcześniej używaliśmy wewnątrz firmy do analizy danych pojawiających się w naszym serwisie ogłoszeniowym. Są to m.in. sieci neuronowe do rozpoznawania typów ofert, wyposażenia i standardów mieszkań na podstawie zdjęć, do wyceny popytu i podaży wynajmu w danej okolicy w każdym z 14 miast, które obecnie wspieramy, oraz do przewidywania daty zakończenia transakcji — mówi Kamil Nicieja.
Dynamiczny rynek
Według raportów NBP za 2018 r. zakup prawie 40 proc. mieszkań na rynku pierwotnym Polacy motywują chęcią zysku. Dla 19 proc. wynajem to najważniejsze uzasadnienie, 12 proc. myśli o najmie lub własnym użytkowaniu, dla 3 proc. liczy się wzrost wartości lokum w czasie, tak samo liczna grupa liczy na dochody z najmu oraz aprecjację wartości. Z wyliczeń Ada.place wynika, że chodzi tu o część rynku wielkości prawie 10 mld zł rocznie.
— Rynek wynajmu jest dynamiczny, a warunki często zmieniają się przed zakończeniem budowy. Deweloper chcący przedstawić klientowi walory oferowanych na wynajem lokali musiałby zająć się nie budową mieszkań, lecz własnej infrastruktury badawczej i technologicznej. Tak przynajmniej było do niedawna. Teraz to się zmienia. Podpinając naszą aplikację do swojej strony internetowej, może w atrakcyjny sposób zaprezentować własną ofertę — mówi Kamil Nicieja.
OKIEM EKSPERTA
Algorytm pomoże, choć nie we wszystkim
HANNA MILEWSKA-WILK, analityk detalicznego rynku najmu, Stowarzyszenie Mieszkanicznik
Czynsze najmu rosną od wielu lat, ale ostatnio ten wzrost przyspieszył. Zróżnicowanie wysokości czynszów ze względu na lokalizację, powierzchnię, wyposażenie mieszkania i konkurencję w okolicy sprawia kłopoty i właścicielom, i potencjalnym najemcom. Nie ma ogólnodostępnych luster czynszowych, pokazujących ich wysokość według lokalizacji i wielkości mieszkania, pozostają więc ogłoszenia. Rosnący rynek najmu umożliwia zbieranie i porównywanie większej liczby danych, co pozwala korzystać z nich algorytmom i innym rozwiązaniom big data.
Dla inwestorów wiedza o możliwym do uzyskania czynszu jest istotna do wyliczania opłacalności zakupu mieszkania. Dla wystawiających ofertę informacje o czasie oczekiwania na najemcę i czynszach w okolicy mogą być powodem do urealnienia oczekiwań. Jedyny problem z raportem jest taki, że dla mieszkań właśnie budowanych nieznane są jeszcze bieżące koszty ich utrzymania. Cena zakupu i czynsz najmu jest możliwy do określenia, interesujące byłoby natomiast podawanie spodziewanych opłat lub zaliczek do wspólnoty. Tego nie podaje żaden deweloper, a ten parametr może znacząco zmienić atrakcyjność mieszkania dla inwestora.