Im bliżej wyborów parlamentarnych, tym bardziej zacięta staje się walka na programy partyjne. Czołowe ugrupowania odnoszą się w nich m.in. do kwestii dostępności mieszkań, którą chcą zwiększyć m.in. przez zaoferowanie tanich kredytów. Rządzące Prawo i Sprawiedliwość z początkiem lipca wystartowało z programem Pierwsze mieszkanie, którego filarem jest Bezpieczny kredyt 2 proc. Ofertę przebija w swoim programie wyborczym Koalicja Obywatelska, obiecując kredyt 0 proc. W przypadku Lewicy jest to maksymalnie 3 proc., a Polskiego Stronnictwa Ludowego 1,5 proc.
Zapytaliśmy ekspertów rynku nieruchomości o to, czy rząd powinien gwarantować osobom zaciągającym dług na mieszkanie stałe i niskie oprocentowanie. Choć rozmówcy nie mieli wątpliwości, że państwo powinno wspierać politykę mieszkaniową, większość nie zgodziła się z tym, że należy to robić właśnie przez tanie kredyty.
Wykluczeni bez pomocy
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta serwisu RynekPierwotny.pl, rządowe dopłaty do kredytów wspierają nie ten popyt, który powinny.
— Innymi słowy, beneficjentami programów kredytów preferencyjnych są osoby dobrze lub bardzo dobrze sytuowane, które i tak prędzej czy później nabyłyby lokum bez jakiejkolwiek pomocy. W wyniku rządowych dopłat przyśpieszają decyzję o zakupie mieszkania bądź mogą kupić większe lokum, w wyższym standardzie albo w lepszej lokalizacji. Co gorsza — dopłaty do hipotek finansowane są z podatków wszystkich pracujących, także z danin 3-4 mln osób wykluczonych z rynku nieruchomości z powodu zbyt niskich zarobków — mówi Jarosław Jędrzyński.
Uważa też, że choć pomoc państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli jest potrzebna, trzeba wziąć pod uwagę jej cenę.
— Budżetowy koszt programu Bezpieczny kredyt 2 proc. będzie kilkakrotnie wyższy od sumy kosztów Rodziny na swoim oraz Mieszkania dla młodych, i docelowo może wynieść nawet kilkadziesiąt miliardów złotych. Pytanie, czy tak ogromnych pieniędzy publicznych nie dałoby się zainwestować w rodzimą mieszkaniówkę znacznie bardziej efektywnie, a przede wszystkim z wymierną korzyścią dla młodych, którzy najbardziej potrzebujących pomocy państwa w zdobyciu pierwszych czterech kątów — zastanawia się Jarosław Jędrzyński.
Podaż też potrzebuje zastrzyku gotówki
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, twierdzi, że programy wspierające popyt na mieszkania mogą być być bardzo szkodliwe dla rynku.
— Dzieje się tak wtedy, gdy prowadzą do głębokiej nierównowagi między popytem a podażą, czego efektem jest gwałtowny wzrost cen mieszkań i spadek ich dostępności. Dlatego podpisywałem się pod stanowiskiem NBP, który ostrzegał rząd przed takim zagrożeniem. Ten je jednak zignorował — mówi Marek Wielgo.
Zwraca uwagę na to, co działo się w lipcu, zaraz po uruchomieniu programu Bezpieczny kredyt 2 proc. — liczba złożonych wniosków kredytowych z miesiąca na miesiąc urosła o prawie 100 proc.
— Najbliższe miesiące pokażą, czy to szaleństwo było krótkotrwałym zjawiskiem. Oby tak, bo deweloperzy nie są w stanie sprostać rosnącemu popytowi odpowiednim zwiększeniem podaży. Niestety, rządzący nie pomyśleli, żeby w pierwszej kolejności zlikwidować chociaż część hamujących ją barier — dodaje Marek Wielgo.
Podobnego zdania jest Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który przekonuje, że rząd powinien przede wszystkim zająć się wsparciem podaży nowych gruntów i przyspieszeniem procedur administracyjnych.
— Większa dostępność nieruchomości, które mogłyby zostać zabudowane mieszkaniami, znacznie poprawiłaby konkurencyjność i spowolniła obserwowaną w ostatnich latach dynamikę wzrostu cen. Nietrudno sprawdzić, że ceny rosły w ostatnich latach najszybciej w tych miastach, w których budowało się zbyt mało względem zapotrzebowania — dodaje Patryk Kozierkiewicz.
W podobnym tonie wypowiada się Boaz Haim, prezes spółki Ronson Development.
— Jesteśmy pewni, że gdy tylko zwiększy się dostępność gruntów i pozwoleń na budowę, wzrośnie podaż mieszkań, wyhamuje wzrost cen i więcej Polaków zyska dostęp do własnej nieruchomości — uważa Boaz Haim.
O tym, że wspierać należy przede wszystkim podaż, mówi także Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics.
— Nie sądzę, że kolejne dawanie ludziom ryb zamiast wędki się sprawdzi. Dużo lepiej byłoby stymulować podaż. Doświadczenia poprzednich programów uczą, że rozwiązania popytowe po prostu nie działają — mówi Marcin Krasoń.
Według Wojciecha Rynkowskiego, eksperta serwisu Extradom.pl, to na instytucjach finansowych, a w szczególności NBP spoczywa odpowiedzialność za takie planowanie i prowadzenie polityki finansowej oraz oddziaływanie na sektor bankowy, by przeciętny obywatel mógł otrzymać kredyt na zaspokojenie potrzeb lokalowych.
— Wychodząc temu naprzeciw, należy zwiększyć zachęty do długoterminowego oszczędzania na cele lokalowe przez utworzenie kas mieszkaniowych oraz systemu ulg podatkowych gwarantujących opłacalność takich działań — tłumaczy Wojciech Rynkowski.
Są też pozytywy
Według Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investment Trust, w niektórych okolicznościach zaoferowanie tanich kredytów jest jedynym słusznym wyjściem.
— W 2022 r. sytuacja na rynku mieszkaniowym była na tyle zła, że uzasadnione było wprowadzenie programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Przypomnijmy, że w 2022 r. budownictwo mieszkaniowe było na kolanach, rynek najmu był dramatycznie wykupiony, czynsze skokowo rosły, a do tego ponad połowa dorosłych Polaków w wieku 25-34 lata mieszkała z rodzicami. Sytuacja była na tyle dramatyczna, że wymagała wzmocnienia popytu. Dzięki temu warunki mieszkaniowe młodych mają szansę szybko się poprawić, budownictwo mieszkaniowe wstać z kolan, a presja wywierana na rynek najmu zelżeć — mówi Bartosz Turek.
Pozytywnie na temat tanich kredytów wypowiada się Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
— Każdy program wspierający możliwość posiadania mieszkań własnościowych przez polskie rodziny uważam za wartościowy. Poza zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych rodziny budują w ten sposób własny kapitał i oszczędności — mówi Zbigniew Juroszek.
Jego opinię podziela Eyal Keltsh, prezes Grupy Robyg.
— Rząd powinien maksymalnie ułatwiać obywatelom nabycie pierwszego mieszkania. To element niezbędny dla poczucia bezpieczeństwa, wspierania przyrostu naturalnego i wzrostu gospodarczego. Dlatego wszelkie programy, obejmujące również łatwo dostępne i nisko oprocentowane kredyty, powinny być stałym elementem wspierania obywateli i programów rządowych — uważa Eyal Keltsh.